万达否认退出房地产？谁懂王健林的良苦用心

　　万达彻底去地产化还算数吗？

　　尽管万达辟谣，但其去地产化已经是圈内的共识。

　　1月29日，饱受资金流动性困扰的万达引入腾讯、苏宁、融创、京东“四大豪门”，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

　　在腾讯科技的新闻稿中，万达这次引援的目的和后续计划也一目了然，称“万达引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市”。

　　市场对万达商业不再进行房地产开发并不意外。

　　但1月30日，万达在官网发声明表示，“万达将彻底退出房地产”纯属误读，消息中明确指出是万达集团旗下企业万达商管集团不再进行房地产开发。2017年万达集团年报中明确今年成立地产集团，继续开发万达广场重资产等房地产业务。

　　反而，市场对这种事后的辟谣有点意外。

　　原因无他，因为万达去地产化已经实施了很多年，而且一直被业界称为转型的楷模。更重要的是，2017年1月14日的年会上，王健林再次宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。在此前万达官网发布的一篇文章也提到，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”，“万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路”。数据显示，万达集团的2016年整体实现营收2549.8亿元，有55%的收入来自于服务行业。

　　2017年，虽然万达确实遇到了困难，但万达运营轻资产的水平与带来的积极成效就摆在那里，所以，万达在和腾讯的合作中提到一两年内不再进行房地产的开发这并不意外，因为这和当初老王提到的2020年“小目标”高度一致。

　　万达的轻资产策略可行吗？

　　数据是最有说服力的。

　　根据万达2017年1月14日年会时公布的数据，万达集团2016年收入2549.8亿元中，万达商业收入1430.2亿元，完成计划的100.4%，同比减少25%；但万达商业净利润同比仍实现增长。一个公司收入减少四分之一，净利润还正增长，说明收入质量明显提高。此外，文化、旅游、体育、儿童娱乐、金融和万达百货等板块都实现了增长，万达对纯地产开发的依赖越来越低，所以当时老王说2020年不再搞重资产，估计没有人会怀疑。

　　2017年万达面临了一系列的危机，老王先是把13个万达城，70多家酒店打包卖给了孙宏斌和李思廉，把一堆万达广场卖给了朱孟依，把长白山度假区卖给了孙双喜，不管外界怎么解读，有多少其他的原因，这事实上是其“轻资产运营”的一种策略。

　　万达“轻资产”之路加速

　　今年1月20日，万达在哈尔滨召开2017年度年会，会上王健林公布了万达2017年的业绩数据。2017年，万达集团实现收入2273.7亿元（162亿旅游收入不能并报），其中商业地产收入1125.4亿元，完成年计划的104.1%。王健林说，万达已经把地产类逐步降低，并把服务类的影视、体育和文旅列为公司发展的重点。

　　我们从万达2018年的计划中更能看出其决心：计划收入2479亿元，其中商业地产收入1245.4亿元，文化集团733亿元，文化占比接近60%。万达以商业地产为核心，通过商业地产积累的资产、品牌，将为这些服务型产业铺路。

　　万达的轻资产运营模式在业界非常流行，用更少的投资，撬动更多的利润，万科的“小股操盘”就是典型之一。万达的轻资产模式表现为：其他企业拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营，租金最后大家一起分。根据2017年万达年会时王健林公布的数据，2017年万达租金收入达到255.2亿元，完成年计划的101.4%，同比增长30.3%。租金收缴率101%，连续12年创造租金收缴率99.5%以上的世界行业纪录。这是个了不起的纪录，万达商业的运营管理能力，绝对能够支撑其轻资产策略的前行。

　　业界的共识是，万达转型关键在于万达商业转型，万达商业转型关键则是从单一重资产企业转型为轻资产为主、轻重并存发展的企业。所以从趋势来看，减少地产，提升商业服务与管理依然是万达的不变之路。

　　当然，转型无疑是痛苦的，特别是在公司目前面临困境的时候。万达商业2016年9月20日从H股退市，一直谋求在A股上市，如果不出2017年的这一阵风波，以万达商业拥有如此多的优良资产，登陆A股似乎并无困难。此次腾讯等四巨头驰援万达，就被外界解读为帮万达筹集“过桥资金”，了结2016年私有化时的“旧账”。

　　万达商业变商管，这步对了！

　　万达否认退出房地产也能理解。

　　尽管地产大佬们抱怨国家的调控，并且有任志强的“夜壶论”，但是地产开发的暴利依然存在，万达无法在短时间内完全割断，特别是万达目前资金陷入困顿之际。而地产现金奶牛效应明显，21世纪经济报道援引中原地产研究中心统计数据显示，截至今年2月3日，公布2017年业绩预告的房地产上市企业合计82家。其中有60家企业的业绩预告是预盈与预增，占比达73%，预计亏损的企业只有8家，不足10%。这8家企业基本是处于转型中。也就是说，房企在2017年基本实现了利润的全线爆发，期中荣盛发展、新城控股、阳光城等房企由于结算面积及项目结构变化，预计2017年业绩增速分别达39%、80%、83%（预告区间中值），龙头房企招商蛇口、保利地产、绿地控股业绩增长均在25%上下。

　　地产的钱好不好赚？赚快钱就像是吸食毒品，吸了一口就欲罢不能。

　　但随着万达转型的开始，以及最近两年龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势，市场占有率持续提升，万达在开发上已经失去了先机。2017年百强房企销售额同比增长42.9%，TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。2017年万达的销售金额是891.2亿元，而龙头房企碧桂园、万科、恒大都已经突破了5000亿，过千亿的房企达到17家在开发这块，万达已经是第三梯队了。

　　用自己的短板和别人的优势竞争，不明智，特别是对于老王这样“做什么事都要做龙头”的人来说。

　　对万达来说，借着腾讯等携巨资入股，将万达商业彻底变成万达商管，事实上是一招妙棋。在地产圈，不做开发也一样能赚得盆满钵满，如果你觉得万达商业是个特例，还有一个例子可以说明，那就是绿城管理集团。在1月5日的易居沃顿第六期研修班上，绿城管理集团董事、总经理李军介绍，作为中国房地产代建行业的领军企业，绿城管理以品牌输出、管理输出、资源输出为特征的商业模式获得市场深度认同，2017年销售额达到了700多亿。在中国房地产行业，如果按排行榜的话，700亿销售额在2017年大约排在第30位，绿城管理没有花一分钱做到700亿，这在中国是绝无仅有的。整个绿城中国在2017年的销售金额也就1457.1亿元。

　　和万达的商管一样，代建同样考验一家企业的管理水平，比如全部建立起标准化产品体系，通过“控总、管分、严收尾”严控成本，并以灵活的去化策略和优质的物业服务，最终提升项目溢价水平。因此从这个角度来看，绿城的代建与万达的商管一样，都是谋求转型的成功探索。

　　当然，尽管代建给绿城带来了巨大的利益，但它也不会短时间内切割地产开发一样，万达真正要放下开发也需要一个过程。

　　在万达2018年的规划中，新开业万达广场50个，万达茂2个；房地产收入879亿元；新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个，其中合作类40个，投资类10个。这些都需要地产开发来支撑，而万达没有理由突然将这块肥肉扔掉。

　　所以，万达的转型是必然且成功的，但只要中国房地产依旧能牟取暴利，只要万达依旧在地产圈内混，就不会完全把开发切割掉。可信的方式是，开发比例越来越小，未来商管成为绝对主流。