五一楼市意外低迷 前2日一线城市网签同比跌超

　　在刚刚结束的“五一”小长假中，尽管众多房企推出多种活动，但不同于去年同期的火热场面，今年“五一”楼市较为冷清。

　　“五一”期间，恒大在沈阳推出“辽宁恒大超级品牌日”，推出恒大绿洲、恒大雅苑等八个楼盘，并推出享购房折上98折、成功认购另减3万元等多重优惠。在郑州，招商天地华府项目推出98折优惠；恒大山水城项目推出首付分期，首期仅5%，享额外96折上折；郑北孔雀城则推出一二期珍藏房源，下叠送小院，中叠送阳台，上叠送露台，买叠拼送停车位。

　　房企的大力度活动并未换来高成交量。中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

　　记者在广州看到，看房人明显减少。一位中介人士表示，“五一”前两天只带两波客人看了几套房，一套都没有成交。网易数据中心显示，在“五一”新推2434套的背景下，小长假前两天，广州新房仅成交281套，其中4月29日成交177套，30日成交104套。据广州中原研究发展部监测，2017年同期，广州新推1969套住宅中，总成交约1303套。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，相比2月受春节假期影响的市场低迷态势，3至4月全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上涨。目前大部分城市成交量环比上涨，但相比调控前，当前市场成交量依然处于低迷状态，很难说回暖。“4月下旬出现‘日光盘’现象的热门项目，或能引起购房者积极性的，还是限价项目。”张大伟说。

　　有业内人士认为，虽然在严控下不存在市场回暖的基础，但刚需购房者近日因舆论影响入市积极性有所提高，出现部分催促入市的声音，应警惕楼市炒作与中介等代理人员过度营销引致房地产市场又一轮非理性“繁荣”。

　　专家称限价政策致楼市数据失真 与初衷背道而驰

　　“五一”期间走访北京地区多个楼盘发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。

　　业内人士认为，去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

　　北京地区看客多成交少

　　4月30日，房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸，挤满了看房的客户。而在样板房内，看房的客户更是络绎不绝。

　　据介绍，该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房，均价每平方米52000元。售楼经理介绍，该楼盘目前推出促销活动，30万可以抵扣房价的10%，但需在首付时付清。也就是说，该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的一期，其中一栋为该楼盘的“楼王”，4月底刚开始出售。

　　与此，在门头沟区的一个楼盘，看房现场冷清了许多，只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过，售楼人员表示“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售罄，现在只剩170平方米以上的了，而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了，来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开放售楼处，关注数量明显增加。

　　楼盘看客虽多，但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套，同比跌幅超过50%。

　　刚需上位炒房遇冷

　　据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

　　首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房，周先生也颇为满意，或许近两天就可以定下来。

　　与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围发生这类情况。售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样买房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

　　“现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有些购房者关注。”张大伟认为，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。

　　市场活跃度料提高

　　“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。

　　在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

　　从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

　　严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

　　克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

　　杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”