冻结6000亿的海南:新房早卖完 房价领涨全国

　　来源JIC投资观察 作者宇庭

　　本以为已经彻底锁死的海南楼市，却在5月新出的一则数据统计上，炸开了锅。

　　海南楼市的四月，到底是了经历了怎样的大喜大悲啊！

　　

　　（全国4月份四线城市房价前十名；来源中国房价行情平台、券商中国）

　　根据中国房价行情平台的统计，全国四线城市2018年4月房价排在前十的城市中有九个来自海南。而在这九座四线城市中，除了琼海和临高4月环比仅上涨6%，剩下七个房价一个月涨10%不是梦。

　　一边是壁垒森严的政策，一边是诡异的数据。过去两个月，海南究竟发生了什么？为此我们深入海口及周边县市，亲身体会下这种奇诡。

　　01

　　早就卖完了

　　“早就卖完啦，去年下半年开盘的，没几个月就卖完了。”

　　“这么快？都被谁买了，本地人吗？？”

　　“本地人哪买得起，都被大陆人买走了。你要是想买，等着对面的二期吧。”

 

　　在定安县城中心唯一一个正在建造的住宅小区“江岸小镇”，我得到了这样的答案。

　　定安距海口市区一个小时车程，4月涨幅接近20%。

　　其实，整个县城基本以自建房和单位公房为主。沿着公路主干道一路朝江边步行20多分钟，直到路边的店铺和行人越来越少，才终于发现了两栋露出屋顶的新建高层住宅。

　　兴奋地找到了小区的入口，终于看到了那栋新建住宅的全貌。矗立在低矮的自建房中间的这栋高层，显得异常突兀。

　　说是入口，其实只是一条通往县城中心的车道。这个叫做“江岸小镇”的小区，就分布在马路两旁。已经建好的一期，由两栋高层住宅和两排商铺组成，现在主体建筑基本完工，有工人正在做建筑内部施工。

　　而工人说的“对面的二期工程”，与已经全部卖空的一期就隔着一条马路。场地已经平整好，有一栋楼建到了五六层的样子。不过当时正是停工的状态，除了一个塔吊，看不到其他的施工设施，也没有看到工棚。

　　据在场的工人称，这个“江岸小镇”去年刚开盘的时候是七千左右，今年就涨到了九千多。听到这里，我一点也不怀疑中国房价行情网的数据了。

　　除了定安，海南还有两地录得20%的单月涨幅，最高的涨幅超过30%。

　　我们此次考察的定安县，4月份房屋均价9988元/平。而根据海南当地房地产网站公布的小区房价动态，“江岸小镇”的一线江景房，均价的确已经到了10000元/平。

　　

　　（海南阅房网房价动态）

　　而且，这个伫立在自建房中间，没有大门，没有售楼部，也没看到小区标识的江岸小镇，居然只剩下拐角两间商铺尚未出售。

　　而之所以叫做“江岸”，大概是因为这是“货真价实”又独一无二的江景房吧。如果有幸抢到了最顶层的几个户型，倒是可以体验到下图颇具魔幻现实主义的“一线江景”。

　　这样的画风未免太诡异。

　　02

　　落寞的中介和售楼处

　　五月是海南的旅游淡季，经历了三月的高潮和四月的痛击，五月的“百万人才进海南”并没有产生和天津一样一天落户30万人的壮举。这更是让本就没什么游客的海南，多了一份落寞。

　　和海南一样落寞的，是完全提不起精神的中介和售楼部。

　　刚到海口的时候，我在链家上搜到了海口龙华区观澜湖附近的一个在售楼盘。打电话过去询问价格、在售的房型以及买房的条件。那位中介让我留下微信号，声称事后加我微信，给我发楼盘的详细资料。但直到现在，我也没能等来他的微信好友申请。

　　大概是猜到我没户口吧。

　　走过海口的市区，大道两旁建成不久的楼盘排列有序。一眼望去，新建的住宅极少人气——整栋楼难得看到几部空调挂机。和穿插其中的一些老旧住宅大相径庭。

　　这是一座新房与二手房市场明显分化的城市。诡异的是，站在被新建高层住宅包围着的海口街头，你却很难找到一家地产中介。住宅楼周边的业态，不是装修建材类个体户，就是副食餐饮等小店。

　　海口目前在售新房主要集中在靠近海边的区域，那一片有一个洋气的名字，叫做“外滩中心”。颇入驻了几个知名的房企，比如恒大、绿地等等。唯一还有新房出售的楼盘，就是恒大的了。

　　恒大的盘已经基本完工，售楼中心建得很“恒大”，非常壮观。下午两点走进售楼部，进门处坐着两个工作人员，没有见到其他过来看房的人。大厅公示栏里张贴着整个楼盘已售出单位的房型、位置、单价和总价信息。

　　因为不方便拍照，只能凭着记忆扫一扫公示栏里的单价信息。印象最深的是，同一栋楼不间成交的房屋单价，从一万左右到18000+都有。

　　而根据海南阅房网公布的楼盘动态，在2017年8月份，这个楼盘也确实打出单价一万的优惠特价。

　　

　　（海南阅房网楼盘动态信息）

　　见有人走进来，两个工作人员并没有立刻起身。直到我走到他们身边，询问还剩哪些房型，他们才打开访客系统，要求登记我的电话和姓名。得知我没有海南户口，态度就更冷淡了。

　　当我问及现在买房除了落户有没有其他途径，对方的回答很明确，“先去办落户吧，办完再来”。随后便不再多言。

　　不过，事实证明，时下的海南除了落寞和空城，还有更诡异的地方。

　　3月31日的政策规定非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

　　4月22日的政策又规定非海南户籍家庭在海口、三亚、琼海买房，需提供五年社保，在其他地区买房的非本省户籍家庭，也需要提供两年社保。

　　频繁加码限购限售的海南，为何还能有七座四线城市在4月份房价上涨10%-30%？

　　

　　奥秘还是在政策上。

　　4月22日之前，海南只有海口、三亚、琼海等地实施限购。也许是预感到了4月22日的重大利好，在这个日子之前，有大笔资金杀入海南，分散到了周边几个四五线县城。

　　不管它的“一线江景”有多魔幻，抢到就是赚到。限售五年？没关系的，五年之后再涨一波。

　　那么，4月22日之后呢？

　　在一场饭局上偶遇了一位海南当地的自媒体，“听说现在有人和开发商签了两年租约，到期再回购的。上有政策下有对策嘛，不过这种风险太大了。”对方不经意间向我透露这样的传闻。

　　为了验证这样的传闻，我又改变走访策略，去寻找当地的中介。

　　03

　　引进人才百万，好听但养不起

　　在靠近海南椰树椰汁厂的街道，我终于找到了一家房产中介。上午十点多走进去的时候，店里只有一个老板和一个员工，在悠闲地喝茶。面积不大的店铺，摆了五张办公桌，但有三四张桌面都已经收拾干净，只剩下电脑的显示屏摆在桌面上。

　　很明显，此前的员工要么已经遣散回家，要么暂时回去休假了，只留守老板看店。

　　“最近生意怎么样？”

　　“差了很多啊，你知道的嘛，政策出来后，五月份基本没什么生意了。要不然我也不会坐这里喝茶了。”

　　我告诉店里的老板，我现在正在想办法办海南的户口，过来看看海口的房子。这时，两位地产中介才稍微提起精神，邀请我坐下聊一聊。

　　这位地产中介的老板告诉我，整个海口市中心很难找到在卖的新房，早就卖完了，也没有新楼盘在开发，因为没位置开发了。如果想买可去靠近海边的地方看看，那边有几个大的盘可能还有房。这正好与我前一天在海口考察的情况吻合。

　　“想买二手房也基本不可能了，只能等到下半年秋冬的时候，外地的业主回到海南，他们才会把房子挂出来卖。现在？海南连人都没有，谁把房子挂出来？挂出来又卖给谁？”中介告诉我，这就是海南二手房的季节属性。

　　事实上，海南的房地产开发周期，正好和海南这些年获得的政策时间相吻合。拿到这些重大利好的海南，事后发展结果如何，大家有目共睹。

　　海南的几次重大利好

　　第一次1988年4月，海南省和海南经济特区成立，海南经济特区成为全国最大的经济特区、并且是唯一的省级经济特区。

　　第二次2010年1月，海南国际旅游岛建设规划获国务院批准，计划将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。

　　第三次2018年4月，中央决定在海南全岛建设自贸区，并建立海南自贸港，自此海南将成为我国最大的自贸试验区。

　　而海南的房地产开发周期

　　第一波20世纪90年代初期

　　第二波2010年-2013年

　　第三波2015年到现在

　　所以，前面那位中介告诉我，海南现有的二手房市场，要么是90年代的老破小，居住环境极差；要么就是2010年之后建的房子，但那时候入场的外地人，在经历最近两年的一波上涨后，只要是想离场的外地资金都撤得差不多了。而2015年后建的房子，买家要么被锁死，要么连手续都没办完，怎么卖？

　　随后，当我提到海南五月份的“百万人才进海南”的计划时，那位中介摇了摇头。

　　“光有政策，上面不给钱有什么用，这些年海南拿到的政策又不少，你看看现在发展成什么样了？”这位在海南做了十几年房产中介的老板对我抱怨。

　　“像你这样的人才，哪怕只引进十万人，海南的财政都支撑不了。再加上现在又不让搞房地产了，情况更严重了。现在哪是什么‘人才引进’，更像是‘人头’引进吧。”

　　听到这番话从一个中介老板口中说出来，我震惊了。

　　按照海南五月份刚刚公布的人才引进政策，以本科和硕士生每人每月补贴2000元，连续补贴3年为例，若真的引进10万人才，海南政府需要拿出至少72亿元来发放补贴。而根据海南省政府今年1月份公布的数据，2017年全年全省全口径一般公共预算收入为1222.24亿元，而地方一般公共预算收入仅为674.08亿元。

　　光靠目前海南的地方财政收入，确实很难支撑百万人才的补贴。

　　

　　（《百万人才进海南行动计划》中的人才补贴方案）

　　临走前，我又问起除了落户，是否还有其他途径可以买房。

　　“我听说有可以和开放商签订以租代售的协议？”我随口提了一句。

　　“现在确实有人这样做，先签协议，然后开放商帮你代缴社保，两年到期后再回购。可是两年后谁知道房价和政策又怎么变呢？我们老老实实做生意的，很怕顾客到时候上面来闹的。再说这么大的风险，万一到时候涨价开放商又不卖了呢？不怕风险你就这样操作啰。”

　　后来，在AI财经社的文章中，也确实提到了这样的操作

　　“海南限购政策只是限制外来人口，开发商也不傻，不可能说房价跌到一定地步，外地人还买不了。”销售人员文晨说，按照现在市场行情，没有两年社保买不了住宅。但周边有很多楼盘的操作是，先签协议订房，后挂靠社保买房。

　　这种操作需要购买者交付全款，并在海南挂靠公司缴纳满两年社保。两年到期再与房产商签购房合同，正式备案。但前提是，协议价格是房地产商依据两年之后的房价走势而定，如果期间政策变动，房价产生浮动，甚至交易被强制中断，所有可能发生的风险都需要买房者自行承担。

 

　　这些天不怕地不怕的资金，面对加码限购，也总能找到一丝缝隙，挤入拥有“无限可能”的海南。哪怕换来的是一地鸡毛的“一线江景”。