中信证券：2023年迎接房企的二次分化

　　我们认为，政策的目标是保交楼、保信用、保投资，但不包括保行业竞争格局不变。2022年行业竞争格局变化很大。我们预计，这种变化在2023年还可能程度加深。2022年的变化主要是不同房企销售速度分化引起的（一次分化），2023年的市场分化，则可能是不同房企可销售货值的分化所带来的（二次分化）。2024年之后，市场还将见证，不同房企明显不同（因为拿地时间点不同）带来利润分化（三次分化）。

　　▍12月样本房企销售额同比下降12.6%，房地产市场仍在黎明之前。

　　根据亿翰智库等第三方机构，12月房企销售并未出现明显改善，样本房企销售额同比下降12.6%，依然保持较低增长，我们跟踪的42个样本城市销售套数同比下降35.9%，重点城市去化率依然保持在历史低位，也在低位运行。我们认为，鼓励自住和改善需求的政策未见成效，原因主要是各地疫情的影响。我们预计，2023年春节假期之后，市场将逐步进入复苏的通道。我们相信，需求侧政策也有望继续发力，从而对销售产生积极影响。

　　▍2022年行业格局变化不小，但二次分化依然可期。

　　头部高信用企业成为行业洗牌的受益者，【()、】(行情600048,诊股)排名从2018-2020年的行业第五，提升至2022年的行业第二。建发股份(行情600153,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)、越秀地产、华发股份(行情600325,诊股)进入行业前二十。随着2022年新增土地储备逐渐入市，我们预计2021年下半年以来拿地比较积极，拿地销售比较高的公司市场占有率将进一步提升，盈利能力将进一步展示优势，行业的二次分化可期。

　　▍2023房地产销售前低后高，有望重回正增长。

　　2022年的疫情及管控措施不仅影响到企业正常销售、也影响到居民购房预期。行业分化明显，一二线城市的市场销售复苏可能更快。总体而言，我们预计2023年商品房销售额将同比略有增长，市场呈现前低后高的格局，房价也将逐渐走稳。

　　▍市场需要重新认识房地产公司业绩变化，告别线性外推。

　　我们认为，尽管市场对于房地产公司2022年业绩增速放缓有认知，行业盈利预测一致预期在下降，但由于线性外推的原因，目前仍然可能高估了重点公司2022年的盈利预测。但与此，部分蓝筹企业在2022年积极拿地，大量土地储备位于一线城市，这些储备大概率在2024年之后进入结算，市场又可能低估了部分企业2024年之后的业绩表现。我们预计，未来3个月是重要的业绩预期重构期，能在2023年之后业绩有明显上升的公司可能获得更高的市场估值。2022年的业绩已经是反映过去，预计对板块影响只是一次性的。

　　▍风险提示

　　部分高价地进入结算周期，房地产企业短期报表盈利能力较差的风险。房地产项目的销售去化风险。

　　▍投资策略

　　我们认为，政策的目标是保交楼、保信用、保投资，但不包括保行业竞争格局不变。2022年行业竞争格局变化很大。我们预计，这种变化在2023年还可能程度加深。2022年的变化主要是不同房企销售速度分化引起的，2023年的市场分化，则可能是不同房企可销售货值的分化所带来的。2024年之后，市场还将见证，不同房企盈利能力明显不同（因为拿地时间点不同）带来利润分化。我们看好2021年下半年以来积极拿地的房企，看好具备庞大待盘活存量资产的房企。