特约大V龚成：优势与独特性强的港铁
香港铁路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED
股票代号：00066
市盈率：26倍
股息率：3.0%
市值：$2500亿
业务类别：公共运输
集团主席：欧阳伯权
主要股东：The Financial Secretary Incorporated (74.8%)
集团网址：http://。mtr..hk/
5年业绩
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（亿）：554／539／545／425／472
物业重估（亿）：63.1／47.5／13.7／-91.9／-16.2
盈利（亿）：168／160／119／-48.1／95.5
每股盈利：2.83／2.64／1.94／-0.78／1.55
每股股息：1.12／1.20／1.23／1.23／1.27
--企业简介--
港铁主要经营以下核心业务：香港、中国内地和数个主要海外城市的铁路设计、建造、营运、维修及投资；与铁路及物业发展业务相关的项目管理。
香港铁路网络内的车站商务，包括商铺租赁、列车与车站内的广告位租赁，以及协助电讯商于铁路沿线提供电讯服务。
港铁亦有从事香港及中国内地的物业业务，包括物业发展及投资、投资物业（包括购物商场及写字楼）的物业管理及租赁管理，以及投资于八达通控股有限公司。
在上述的盈利数字中，见到港铁2020年度出现亏损，但这只是来自「物业重估」的亏损数产生，这只是一个会计上的数字，如果考虑盈营上的盈利，港铁是有盈利的。
【图1】--港铁盈利结构
--港铁的独特优势--
港铁是一间拥有独特优势的企业，无论是铁路经营权的垄断、沿线物业的发展、物业地段优势、独有角色、市场化的效率提升，都令港铁成为一只优质股。
港铁以铁路加物业综合发展模式运作，以此营运方式在香港运作多年，并创造出巨大价值，多个大型物业项目均由港铁发展，如德福花园、杏花村、青衣城、东荟城、奥海城等。由于港铁具独有优势，故长远发展必然有利。
2007年，港铁与九铁合并，成为香港铁路系统的垄断者，并占香港专营公共交通工具市场约半。由于港府的未来发展蓝图将更依靠铁路，故长远港铁的占有率只会有增无减。
【图2】--香港各种交通工具市占率
另外，港铁在沿线上盖的物业发展权拥有很大优势，当然每次都要商谈，以及有不同的条款模式，这是由于政府都支持港铁以铁路加物业的模式运作。
这源于发展铁路的资本庞大，政府往往会以不同的方式去「资助」港铁持续发展，而每次形式都不同，例如西港岛线就不涉及沿线物业发展权，这是由于沿线地点是已经发展的地区，政府根本无法给予发展权，而政府最后则以现金$127 亿给予港铁，作为另一种形式的财务资助。
而南港岛线（东段），政府则向港铁批出黄竹坑用地的物业发展权，作为项目的财务资助，令港铁以铁路加物业的综合发展模式进行，黄竹坑发展成多个项目，其中早前开售的住宅项目尺价超过30000。香港地少人多，在香港发展物业当然有巨大利润，而在地铁站上盖这么便利的地方发展物业，价值就更为巨大了，故港铁所获得的利润可想而知。
【图3】--黄竹坑过往地盘相片
【图4】--黄竹坑车站及地盘位置
--价值甚高的黄竹坑地--
大家请细心看【图4】黄竹坑的位置。
在未有铁路前，位于南区的黄竹坑，方便程度的确一般，但当铁路通车后，这个地方距离金钟只是2个地铁站，距离中环只是3个地铁站，由于愈近商业区的位置价值就愈高，黄竹坑这地，价值绝对不少。
黄竹坑过往是工业区，有很多工厦，但当前很多工厦已重建，变身成商厦。
另外，一个住宅区的价值，除了近商业区的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一个考虑因素，太密集的地区，休憩用地相对较少，楼价自然不会高。但大家细看黄竹坑的地图，附近有不少球场，有运动场，海洋公园就有旁边，同时整个区的大厦并不是密密麻麻，而是有一定的山与海，可见楼价一定不差。
大家再看看地图左下方，会见到有多间国际学校，同时更邻近「深湾游艇会」，价值可想而知，从这些资料已能推断，港铁在当中得到的利益，绝对不少。
--运输＋物业--
分析港铁的收入部分，港铁多年来的收入都有不错增长，而预期往后亦能以平稳增长去形容；虽然客运部分的收入增长有限，但随着将来有不同的线路落成，这方面相信能平稳向好。
除香港外，港铁亦有向外发展，当中的中国业务发展快速。港铁在北京、深圳均有业务，而中国部分所贡献的收入已占不少。
不过，中国业务在经营利润的贡献，所占比例相对仍未算多，主要由于中国业务的开支颇大，令其赚钱能力受到影响。由于港铁在中国营运的时间仍少，故仍要一点时间后才能改善。
港铁的经营利润数字略为波动，这是由于经营利润包括物业发展部分，而这部分难免比较波动。由于物业销售较波动，故不会以一两年就作推论，所以当港铁出现某一年赚较多或赚较少，并因此而出现较低或较高的市盈率，也不能就此下定论平或贵，要分析内里盈利的组成，以及要用长期角度去分析。
若以长期趋势看，因香港在交通及房屋的发展，将会更依赖铁路发展及相关物业，故无论是运输还是物业发展部分，港铁将来仍是很看好。
而港铁的盈利并不太稳定，这是因为盈利中包含投资物业重估数字，故必然受牵引及较为波动，当然，若香港的固定资产价值回落，将对此有所影响，不过这部分并没有产生实质现金流的影响，故不用太着眼。
港铁发展的住宅项目，大多以出售为主。而在香港的投资物业组合中，则以商场及写字楼为主，故当然会产生理想的租金收入。
【图5】--港铁拥有、发展、管理的物业
ROE 方面则大致约在10%，只属一般的水平，这是由于港铁本身的资产庞大，例如铁路系统，当中所能创造的回报率不高，铁路的客运业务赚钱能力有限，而由于当中资产庞大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投资回报率必然不高。
不过，铁路系统是重要的一环，因这是创造高利润的地产项目的先决条件。由于以铁路加物业综合发展模式运作，故将来的ROE 亦只会是相约水平。
【图6】--港铁十年财务数据
--投资策略--
综合而言，由于港铁有独有优势，而且在长远仍有发展空间，虽不会有太快的增长，但平稳发展绝对没有问题，故港铁绝对是优质的企业。
更重要的是，香港的长远发展必然是向着新市镇，铁路系统必不可少，故将来对铁路的依赖必愈来愈多，政府亦表示这会是发展的重点，故无论是铁路以及相关的物业，都会保持增长，长远计必然向好。
虽然港铁在多方面都甚为理想，但由于再投资的回报率一般，故发展只能平稳，由于城市发展、铁路与物业都是很长期的项目，故中短期港铁增长动力只会一般，因此投资必然是长期或超长期的，因为港铁的长期发展力仍在。
当前港铁的股价，大约在合理区中间位。股票班同学要留意，当你进行这股的估值时，要将物业重估因素拆走，同时，若果运用过往的市盈率数据，要调整过往数字，因为过往市盈率的盈利部分，包了物业重估，需要调整才是真实数字。
这股有的价值，虽然不是高增长类，但有不差的股息，以及有平稳增长能力，适合中低风险类的投资者。
（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企业分析，并不构成任何推介或投资邀约，投资者在投资前，请自行花时间研究企业，才决定是否适合自己。）
【作者简介】龚成
畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《行》
财经节目主持人：香港No TV
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专栏作家：《经济一周》
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