证监会系统新动作！加快打造REITs市场保障性租赁
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证监会系统多位人士12月8日在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上介绍了事关REITs改革与发展的最新动向。
证监会副主席李超表示，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路。加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
谈及建设高质量的中国版REITs市场，上交所理事长邱勇表示，上交所将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。
为尽快拓宽市场的广度和深度，上交所总经理蔡建春认为，应当加快建立多层次的REITs市场，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。
要点速览
研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；
进一步推进REITs各项基础制度改革创新；
积极探索建立多层次REITs市场；
研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引；
系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排；
进一步明确REITs税收征管细则；
积极培育专业化REITs投资者群体；
进一步健全REITs综合推动机制；
加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度；
积极助力优质民企参与REITs试点；
加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目；
逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制；
研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品
李超积极探索建立多层次REITs市场
“证监会将坚持服务实体经济的根本宗旨，强化系统思维、市场观念，以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路。”李超指出。
具体而言，保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
完善市场体系，推进多层次市场体系建设。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》有关要求，进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。
强化事中事后监管，促进市场平稳运行。证监会已构建起全流程全链条的监管机制，突出以“管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管；研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引，强化信息披露监管；促进各类市场主体归位尽责，健全综合监管体系，逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态。
完善法规制度，夯实市场长远发展基础。试点经验，借鉴境外成熟市场实践，在《公司法》《证券法》框架下，研究推动专门立法，系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门沟通，进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。
发挥各方合力，推动市场持续健康发展。当前，各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。
李超还表示，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。
邱勇加大对保障产业链供应链稳定、
保民生等领域项目的支持力度
邱勇表示，基础设施公募REITs试点以来，上交所认真落实注册制改革理念，不断完善REITs市场运行机制和监管制度，积极推进优质项目参与试点，REITs市场规模与范围稳步扩大，试点资产类型不断丰富，市场运行总体平稳。
具体来看，上交所REITs产品类型不断丰富，底层资产涵盖高速公路、科技产业园区、污水处理、现代仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等类型，募集资金重点投向科技创新、绿色发展、民生等补短板领域。
“今年以来，我们修订发布扩募规则，推动形成‘产品新发’与‘基金扩募’双轮驱动的良性发展格局；发布保障性租赁住房REITs规则指引；民企公募REITs实现零的突破。二级市场上，截至目前，流动性和价格发现机制运行较好。总的来看，试点效果符合预期。我们还推动成立了长三角REITs产业联盟，加大对长三角基础设施建设的支持力度。”邱勇进一步指出。
数据显示，截至今年11月底，上交所市场共发行15只REITs，募集资金541亿元，已上市REITs总市值达572亿元，对于盘活存量资产、促进良性投资循环、提升直接融资比重，起到了较好的示范效应。
在邱勇看来，建设高质量的中国版REITs市场，是上交所的使命任务，REITs作为“舶来品”，必须结合我国实际进行本土化。在实践中，上交所作出了一系列具有中国特色的制度安排。在底层资产的选择、产品架构、收益结构、审核把关等多个方面，都体现了鲜明的中国特色和发展阶段特征。”
邱勇透露，下一步，上交所将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展；将立足国情和实际，一步一个脚印，推动具有中国特色的REITs市场行稳致远；将在市场组织培育、制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、投资者宣传教育等方面持续发力，推动REITs市场高质量发展；将不断试点经验，更加广泛地凝聚共识，更加积极主动地汇报沟通，共同推动REITs试点平稳健康发展。
蔡建春鼓励优质房地产企业依托
符合条件的仓储物流、产业园区等资产
发行基础设施REITs
蔡建春认为，随着REITs市场常态化建设加速，REITs发展呈现出新态势。一方面，资产扩面与基金扩募统筹推进，为REITs市场发展打开广阔空间。另一方面，市场需求和国家政策双轮驱动，为REITs市场发展提供强大动力。
“为进一步实现基础设施REITs市场建设目标，充分发挥REITs产品功能，需要加快推进REITs市场常态化发展。”蔡建春表示，应当紧紧围绕盘活存量资产和扩大有效投资的目标，精准有效支持基础设施补短板领域建设，优先支持综合交通、物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施等重点领域项目，重点支持“十四五”规划102项重大工程。
为尽快拓宽市场的广度和深度，蔡建春认为，应当加快建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。
与此，在蔡建春看来，建制度是保障，应系统构建符合REITs特点的制度安排；政府引导是关键，应进一步优化REITs市场发展的政策环境；还应按照注册制理念，遵循市场化、法治化原则，在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用。
蔡建春表示，上交所将在中国证监会领导下，深入试点经验，认真解决存在问题与不足，推动基础设施REITs健康发展，包括完善审核机制，严把入口关；深入项目前端，做好市场培育。持续做好央企、省属国企项目辅导对接工作，积极助力优质民企参与REITs试点，尽快推动重大标志性项目落地，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目；加强市场建设，营造良好生态。逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品，稳步拓展基金通平台业务功能；完善信披安排，督促规范运营。