房地产股权融资方案（房地产股权融资案例）

1、房地产开发商的融资方式有哪些?

房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。
第二个问题解答（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
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计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
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对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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规划局法征地意见函
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到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价
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申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得
│ 土地使用证
按规划设计条件征询意 │
见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房
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规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
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到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证
│ 了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│ 煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
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报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
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建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
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四源费缴纳
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到开发办市政处核实任务
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开发办工程处同意招标
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填招标申请书并到市招标办登记
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招标办看现场
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运用“投资项目概预算系统”编制标底
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招标办审查标底
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开标会
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定合同，写评标报告，发中标通知书
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招标办盖章同意
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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
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施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装
计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定
委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案
配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计
建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场
收 收 验收 验收 规划 施工
设备安装 到市政 位置 业务科检验
及验收 监理所 委托 同意接气
送电 下水报 设计 凭通气单到
装 到劳动 管网所办固
规划设 局报装 定资产转移
计 环保局 手续及通气
竣工验 审查消 手续
收 音除尘 凭接气单到
设备 液化气公司
竣工验收 办各户通气
手续
通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

2、房地产企业融资渠道及具体处理方式

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

3、房地产的融资模式有哪些？

房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，，必须认识到拓宽融资渠道的重要性。
一、我国房地产企业主要融资方式一览
（一）银行贷款
银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为
1．抵押贷款。即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。
2．信用贷款。即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款，借款人无须向银行提供抵押物。
3．担保贷款。即以担保人的信用为担保而发放的贷款。
4．贴现贷款。即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。
目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，使居民的闲置资金得到有效的利用。
对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范。如“121”文件，“国六条”，还有2004 年，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，等等。宏观调控对银行贷款的影响是非常的大的。这些对银行贷款紧缩性的宏观政策，势必会引起融资渠道的创新。
（二）房地产信托
从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
房地产信托其相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。房地产信托业务的发展，而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种。
2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势，据市场不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。特别是现在国家对信贷加强了管理，信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。不过现阶段由于异常火爆房地产信托融资市场与宏观政策背道而驰，国家对房地产信托的宏观政策也接踵而来。“212号文[2]”中，银监会所设置的房地产信托门槛，包括开发商自有资金在35%以上、四证齐全、二级以上开发资质等规定，已经比银行信贷要求更高。类似的还有“54号文[3]”。
（三）债券融资
债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行债券。
债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。
（四）股权融资
股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。
它具有以下几个特点
1．长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。
2．不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。
3．无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。
这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。
二、融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题
（一）房地产企业融资面临的主要问题――融资方式单一
目前在土地购置和房地产开发资金中70%~80%的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程度非常高，2005年的中国统计年鉴数据显示2004年全国房地产开发资金中开发商取得的银行贷款占19.1%，企业自筹的资金占30.38%，定金和预收款占50.52%。而定金和预收款中，很大一部分都是消费者的住房消费贷款，在2004年银行贷款的比例就已经占到60%，随着房地产金融产业的不断发展，消费者融资意识的提高，估计现在这个比例已经到了70%~80%了，而除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%~30%。例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分，所占比例为1%，目前债券融资占房地产企业全部资金的比例不足同期房地产投资资金的1%，虽然偏好股权融资的企业不在少数，但2002年房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。从以上分析我们看出，融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题。
（二）融资方式单一引发的后果
融资方式单一引发的后果主要表现在以下几个方面
1．增加了银行的风险与压力
融资方式太过单一，资金来源都向银行集中，很容易造成银行资金周转的困难。假如企业亏损，开发企业的开发失败，银行便收不回贷款，容易引发金融危机。而有些人通过种种的方式，如重复贷款，贷款的抵押物不存在，以虚假的资料钻法律的空子等来骗取银行的贷款，使得贷款中出现坏帐，进一步加重了银行的负担，形成银行的信用风险。而事实上现在银行不良资产率是很高的，超过了20%，而国外的银行这一比率不到10%。大量的企业去找银行贷款，使银行处于优势的地位，有碍于银行的升级。
2．造成房地产中小企业融资困难
银行对于前来贷款的各家企业，势必会选择实力雄厚的企业，这样显然贷款的质量更能得到保证。而在金融市场不够发达，贷款方式还是以银行贷款为主的情况下，中小企业找不到其他的资金来源，也只能期望银行贷款。，往往发生的是他们的资金不能到位，不能进一步发展。
3．对政府产生了很大压力
金融体制本身的不健全，投机分子的存在，融资又都集中在银行贷款，这显然会出现很多违法的行为，政府处理这些行为需要很大的人力物力，坏帐的纠纷也需要政府去解决。一方面浪费政府资源，另一方面在完善金融市场上给政府施加了很大压力。
4．增加了企业的负债率
依赖银行贷款的房地产企业，直接融资比重很小，自有资金不多，所以其负债很多，给企业的成长带来很大的风险。国家统计局发布了一组关于房地产方面的数据。数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%。
5．不利我国房地产业和金融业的发展
自加入WTO以来，外资不断涌入，外商所在的国家，其金融体制已经相当的成熟，他们懂得采取最方便最有效的融资方式，在中国开设的国外银行也推出各种各样的金融产品。假如我们融资还是只依赖银行贷款，在与他们的竞争中将不会有任何的优势，我们的企业就会在竞争中败下阵来。
三、我国房地产企业融资方式单一的原因
（一）我国金融体制不够完善、证券市场不成熟
目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行，且金融市场的运行带有很强的政策性，政府对房地产干预很大，可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构，都在改革开放以后才开始发展，可以说还很不成熟，还不能给予房地产企业足够的资金支持。我国的证券市场，相对于国外已经发展了一，二百年的证券市场来说，时间非常的短，市场发育程度很低，不能完全满足需要。以往所有制的限制，导致了中国国有银行垄断的局面。银行之间缺乏必要的竞争，导致国有银行改革动力不足，效率低下，金融产品稀少；非国有银行发展滞后，难以满足房地产企业的融资需求。
（二）相关的法律制度缺失
政府对房地产融资的影响很大，对于银行贷款之外的融资方式，如房地产信托，股权融资，REITS等等，政府都有很大的限制，采取这些方式融资，要么就需要很多复杂的程序，很长的一段审查时间才能通过，而融资就是为了尽快取得资金，显然不能拖得太久；要么就找很多原因，不让通过。还有的就是政府的工作人员效率低下。这些都使其他房地产企业融资方式举步为履，进展缓慢。另一方面政府也没给其他的融资方式创造一个良好的环境，例如对这些方式进行宣传，为这些方式制定合理的法律法规等。
（三）房地产企业法人融资观念滞后
在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业法人只能通过银行贷款获得资金。他们过去通过银行贷款成功的筹集了资金，就会对这一种方式有深入的了解，可以预测这种方式贷款的风险；其他的贷款方式，相对来说就有不可预见的风险了，他们很自然的就对银行贷款产生很大依赖。而且观念一旦形成就不容易改变，很多的人都把这种观念延续至今，并继续影响他们的融资思维方式。现在已经是市场经济，用过去的思维方式来思考现在的问题，明显地就不适合了。
（四）国有银行筹集资金的能力居支配地位
银行吸收的是全国人民的存款，尽管房地产企业所需要的资金庞大，但银行拥有居民的海量存款，有足够的能力提供这些资金，其资金的来源稳定，不会断断续续。银行贷款还有其他的优势，贷款利率稳定，银行数量众多，办理程序比较简便等等，吸引了很多的房地产企业。
（五）其他的融资方式对人们来说还比较陌生
房地产信托，发展了一，二十年，股权融资，同样发展不久，更不要说REITS和其他一些更新的融资方式了。任何新事物的发展都要一个过程的，所以它们被人们所认识、接受还需要一个过程。
四、我国房地产企业融资方式多元化的途径
(一) 加快金融改革的进程
融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。，完善金融体制十分必要。要积极发展股票、债券等资本市场，稳步发展期货市场；推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设，促进上市公司、证券经营机构规范运作；建立多层次市场体系，完善市场功能；拓宽资金入市渠道，提高直接融资比重；发展创业投资，做好产业投资基金试点工作。
(二) 转变政府职能
过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济，应该以市场为主导，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。现在的政府，应该是房地产市场的一个重要组成部分，一个参加者。其宏观调控还是必不可少的，但应该以间接干预为主，而且干预不应该太多，给房地产市场足够的发展空间，可以丰富房地产企业的融资方式。有效的利用宏观调控，例如提高银行存款准备金率，适度收紧银行贷款。
（三）房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨
国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业，如果不借助多种融资手段，单纯依靠银行贷款，开发将变得寸步难行。入世后，房地产业将面临更大的挑战，但这也是一个机遇，国外房地产企业和金融机构的进入，可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西，我们要抓住这个机遇，积极探索国外的融资渠道和方式。，房地产企业增强自身的实力后，可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资，但要注意防范其风险。
（四）大力发展融资中介服务机构
房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。
（五）推广其他融资方式，进行融资方式创新
银行贷款在融资中的作用已经得到了公认，不可否定，其他的融资方式也有其优势，如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识，并掌握运用。除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等。
结论
随着经济的发展，我国房地产企业融资方式已逐渐现代化，房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道，既是降低企业金融风险的重要手段，也是房地产企业自身发展的需要，更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。房地产企业应在充满风险的市场竞争中，根据自身的实际情况，选择适合自己的融资方式。

4、房地产企业一般融资方式有哪些

【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11

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房地产融资的十种方案
一、固定回报；企业以固定资产或项目作抵押，愿意出让自有股权，我方以现金投入参股，不参与分红，每年向企业收取固定回报。合作期满，我方以转让股份形式回收成本，企业有优先回购权，如企业不加以回购，则我方可自行处置所占股权，以补偿投入的成本。合作期三年以内的，每年收取固定回报12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回报12%，适合高利率或建设期较短的企业项目。可视项目具体情况给予1-2年建设期，资金额在2亿元人民币以内。
二、商业借贷；1）期限3-5年、贷款额度在2亿以内，资产抵押率50-80%视资产质量而定、利息年息8-13% 2）期限15年一次性贴息15-17%，给三年建设期，第四年开始每年利息13%，一直到期（只付利息，不还本）借款方应提交以下资料项目可研报告、资产评估报告、近二年财务报表、企业全套证明文件（营业执照复印件、国税、地税登记证明]代码证书、法人资格证书、主管部门立项批文）融资申请书。备齐以上资料后交我方审阅后，我方会做出受理或不受理决定，若受理，我方将及时通知，约定双方见面商洽时间，根据项目的风险状况以及还款保证能力确定具体利率。
三、大额存单质押贷款；我方在四大国有银行（中行、工行、农行、建行）开出以企业方名义的大额存款票据（首批最高额度的2000万元人民币）交由企业方到当地银行取质押贷款，企业方可指定人员到我方银行进行核保，一次性贴息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名义在企业当地指定银行开户，存入双方约定金额款项，期限为一年或三年，可续存，我方带走“进帐单”（一年活期）或“证实书”（定期）存款利率按照人民银行同期利率。我方可承诺不提前支取，不挂失，项目方自愿支付我方各项费用为存款总额的12.5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。
五、银行保函；是银行应客户的申请而开立的有保质的书面承诺文件，一旦申请人未按其与受益人签订的合同的约定偿还债务或履行约定义务时，由银行履行担保责任，申请人需提供整套企业证明，可质押物等文件。期限五年期，一次性贴息9%，到期还本，存款利息按人民币银行同期利率。
六、银行承兑汇票；企业方开出双方约定的不转贴现，只限于本银行柜台承兑指定的银行承兑汇票。以背书转让的形式转让给出资方，并将银行承兑汇票存放在开票行保管箱，由开票行出保管单给出资方。期限半年期银行承兑汇票，可延三年或五年，每半年办理续票一次，贴息5%，以后每续票一次贴息都是3.6%。
七、三方委贷[联办委托银行贷款]；
八、协议存款；
九、为企业或机构提供“过桥”资金[企业收购资金、摆帐、银行承兑贴息、保证金等]；
十、备用信用证