房地产已经实现软着陆 今年销售量会好过去年

　　房地产真的不行了吗？真的大家都要转行了吗？    

　　“大风来了，猪都能飞起来；一阵风过去，只有带翅膀的才能继续飞，猪肯定就掉下来了！”保利地产副总经理、华中华南区董事长余英在论坛现场笑称。就在一片轻松中，由观点地产主办的第十五届海南博鳌房地产论坛于8月11日拉开帷幕。经历了三届博鳌论坛现场，而在今年，南都记者明显感觉到，2015年大家的脸上显得相对轻松。连著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲在大会上也忍不住说，“去年大概是悲观情绪最严重的”。

　　转变时期的中国房地产，除了市场回归、放松调控等常规话题外，在这样一个万众创业、大众创新的年代，房地产如何创新与变革，被提及的频率格外高。

　　谈市场

　　今年金九银十依然会很精彩

　　“去年是世界上关于中国房地产要崩盘、要硬着陆的论调说得最凶的一年，到现在我们应该看得很清楚，中国已经实现了软着陆”，樊纲表示。

　　在他看来，2014年行业情绪最悲观。但去年到今年的房地产形势变化，恰好证明了他此前“软着陆”的判断。这一判断背后是一组华丽丽的数据，二季度全国的房地产市场明显回暖。1-6月份，全国商品房销售面积增速由负转正，同比增长3.9%，销售额同比增长10%。二季度房价环比上涨的主要是深圳等一线城市和少数的热点城市，多数的二线城市房价总体平稳，大部分三线城市房价仍在下降，但降幅收窄。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一给行业吃了一剂“定心丸”。他判断，“在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下，自住型、改善型需求还会继续释放，全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定”。

　　究其原因，樊纲认为，过去的宏观政策起了一定作用。“宏观政策永远是逆周期政策，当经济已经热起来的时候，千万不能再刺激政策，不能再拱一把火”。

　　“今年的金九银十依然会很精彩。价格或许不会大涨，但成交量会有爆发式提升，且持续至年底”，预言帝余英判断。

　　谈政策

　　紧缩政策应该逐步退出

　　正如樊纲所说，“我们仍然在调整之中，软着陆也是危机的一种形式，危机就是急风暴雨式的崩盘，软着陆就是放得慢一点”。那么在经济下行的大背景下，房地产未来形势是看涨还是看空？

　　“这个问题要倒过来看，为什么没有取消限购？也就是说还有需求大量在，政府不敢取消，怕取消了以后房子又涨价。”中国房地产业协会副会长任志强说，这恰恰回答了以上问题。

　　，今年的销售增长依赖于价格的低，价格没有出现高峰；房地产开发类指标仍然处于下行。交通银行首席经济学家连平指出，“要稳增长，关键是稳投资，而稳投资中间的关键除了基础设施以外，还要把眼光放在房地产行业，就是房地产投资也要能够得到支持。在房地产投资增速没有明显回升的情况下，固定资产投资不可能有非常好的表现”。

　　在这些大佬们看来，政策要不要全面放开，政府还比较纠结。“2010年4月份的紧缩政策就是房地产史上最严厉的政策———限购。当时这是必要的，及时推出也是必要的，采取比较严厉的紧缩政策，这些客观上也是需要的。任何政策都是有时效问题的，热的时候你采取严厉的紧缩政策，甚至行政手段，这都是有道理的。当经济、当市场逐步稳定下来，趋于正常的时候，紧缩政策就应该逐步退出”。

　　交通银行首席经济学家连平更是建议，金融政策有很大的操作空间。一方面按揭贷款的利率有进一步下降的空间；另一方面二套房的政策也偏紧，应该由首付六七成降到四五成以下。“股市好，刺激楼市也好；股市不好，楼市未必不好。真正影响楼市的是利率。利率下降，100万贷款能省20多万，高利率时100万贷款增加差不多30多万利息”，任志强认为。

　　谈转型

　　旅游地产、养老地产“有戏”

　　在论坛现场，记者看到中小企业对创新的关注度更高。从住宅到商业、旅游地产，再细分到养老、产业等等，大家都在纷纷探索出路，都觉得遇到了瓶颈、困境，大家都在谈转型。尤其对于中小房地产企业来说，这就直面一个深沉的生存问题。

　　这是全方位整合的时代。中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕提出“文旅地产”的概念，认为未来旅游产业是30亿到50亿的市场蓝海，值得深度探索。

　　除了市场细分，如何嫁接互联网和新的概念、新的技术、新的观念、新的手段，继续从事房地产，成为这个行业里的零部件的供应商，或者这个行业的服务商，也被一致认为是中小企业升级的一条出路。

　　谈广深楼市

　　中国房地产业协会副会长任志强

　　以后四大城市的排位就是北上深广

　　深圳房价后期还得继续涨。有一个数据，全国上半年就业率上涨幅度最大的行业就是互联网，这又集中在三大城市，即北京、上海、深圳。这说明深圳老龄化人群是最少的，更是高素质人群聚集地。房子供应少，房价不涨才怪。如果说深圳上一轮上涨靠开放，这一轮上涨就是靠互联网和创新。广州为什么没有深圳涨得这么快？相对保守、创新能力差。从经济来看，以后四大城市的排位就是北上深广了。

　　保利地产副总经理、华中华南区董事长余英

　　广州慢牛挺好，涨得快大家不敢买房

　　广州历来是慢热的，周边如顺德、中山，价格低、环境好、城市发展也不错，人就不会一窝蜂到广州买房。广州作为省会城市的守护度没有那么强，不像北京、杭州、石家庄，有钱人一定要在省会买一套。，慢牛也挺好，快涨的话，大家都不敢买房了。从投资角度，哪里贵就买哪里，回报是最高的。从广州珠江新城为原点，沿着地铁辐射的范围投资都不错。

　　深圳依附香港发展多年，城市功能缺失很多，尤其是医疗教育。经济那么好的城市连看病的问题都解决不了，还不如广州。不过深圳全民创新、创业、活力满满、环境又好，未来城市潜力想想都可怕。

　　精彩语录

　　有点控制的市场反倒是比较平稳的，没有控制的市场可能会出问题。商业地产有点粗放式发展、野蛮生长，现在有多少问题，大家都很清楚。

　　——— 著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲

　　整个银行业的信贷增速在14%到15%，大大高于G D P增速，。在这个中间，涉及到房地产行业的比例还在增加，这说明银行业信贷支持对房地产的力度是在加大，未来支持力度还会进一步提高，达到35%以上。

　　——— 交通银行首席经济学家连平

　　好多商业房地产是过剩的，过剩主要是在二星级、三星级的过剩，四星级的不太过剩，五星级的根本不过剩。

　　——— 香港恒隆集团董事长陈启宗

　　这一两年大量的基金伴随着互联网+的概念进入了房地产的服务业，是不是所有基金到都能获利？我看起来也是比较悬的。好多超前的理念都提出来，比如当代理业掌握了客户资源之后，我们以后就可以把开发商变成代工商，只是盖楼的，都要听代理业的指挥。这个听起来挺美，但我的梦还不敢做得这么甜美。

　　——— 中原集团主席黎明楷