房地产：存量贷款换基准 利率市场化稳步推进

　　事件

　　12月28日，中国人民银行发布公告指出“为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用，存量贷款浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。对于存量浮动利率贷款的客户，可与金融机构协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成；也可转换为固定利率，定价基准只能转换一次。其中，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”。

　　点评

　　存量贷款换基准，利率市场化稳步推进。Loan Prime Rate(LPR)，即贷款市场报价利率，商业银行对客户设定的贷款利率可在此基础上加减点生成。相较过去的利率定价方式，利用LPR作为基准采取加减点的形式，有利于金融机构在对客户进行贷款利率的定价上具备更多的调整空间及自主权。LPR报价始于今年8月份，12月20日为最近一次报价1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。但之前的基准更多的是对新增贷款部分进行的调整，本次对存量部分利率定价基准的转换，对于我国利率市场化的稳步推进具备更大的意义。

　　“稳”字当头，LPR下行给予“因城施策”更多空间。8月20日LPR报价为1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。对于5年期以上LPR的报价于11月20日下调5个基点至4.80%。根据融360数据显示，我国首套房贷利率9-11月分别为5.51%、5.52%及5.53%，均高于同期LPR水平。考虑到今年对房地产的定调4月重申“房住不炒”；7月“不作为短期刺激经济的手段”；再到12月的“房住不炒”、“全面落实因城施策”及“稳地价、稳房价、稳预期”。我们认为LPR的下行并非对房地产的直接放松，更多的是给予地方更多的调控空间，通过“因城施策、分类指导”实现行业及市场的稳步发展。

　　投资建议当前市场政策端依然遵循“以稳为主”的基调，明年“一刀切”式的政策放松及收紧概率不大，但各地政府根据自身情况进行“因城施策”的边际改善可以期待。基本面在“稳”的基调下，未来温和下行回归合理中枢的可能性较大。资金端，自今年下半年开始，行业融资出现偏紧的趋势。期间LPR的下行及落户政策的放松，对于调控政策趋严的一二线城市或存在提振作用，对于三四线等低能级城市效果有效。综上，建议关注(1)稳健经营、低估值的规模型房企万科A、保利地产、金地集团等；(2)高成长的二线蓝筹阳光城、中南建设、【()、】等。

　　风险提示经济增长不及预期；地产政策超预期收紧。