房地产企业债券的分类（房地产债券融资）

1、判断题房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股（ ）

一般可转换债券转的都是普通股(最主要是看该债券的募集说明书上的相关发行条款，一般规定转换的都是普通股票)，且现在中国证券市场现在还没有优先股的发行先例，而实际上优先股就是永久债券的一个特殊形式，而可转债一般都是有存续期的，按照中国相关法律规定，可转债其存续期最长是六年。

2、如何分析房地产企业的负债

主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。

3、房地产融资方式有哪些

众所周知，房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，那么在近年银根紧缩的情况下，要如何选择适当的融资方式呢?在这里，律图小编将为您介绍常见的三种房地产企业的融资方式及其各自的优缺点。
一、银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
优点
1、企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。
2、银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。
3、由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。
4、银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。
5、银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。
缺点
1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件: ①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。
2、对银行而言①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。
3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。
二、债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。
优点
1、筹集的资金使用期限较长(与贷款相比);
2、对企业原有股东的股权没有影响;
3、发行债券的成本要低于普通股;
4、发债融资具有财务杠杆作用;
5、筹资范围广、金额大、对象广泛;
6、对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。
缺点
1、对投资人来说，无权干涉企业的经营决策;
2、对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂;
3、对发行人来说，财务成本比发行股票大。

4、房地产企业一般融资方式有哪些

【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11

5、为什么国外筹资成本比国内低

资金成本由高到低一般是普通股，留存收益，优先股，发行债券，长期借款。所以国外公司会按你所说的顺序筹资。国内由于证券监管不到位，所以发行股票的资金成本很低，所以都抢着发行股票筹资，甚至很多在境外上市的公司都想返回沪深上市。
境外资金泛滥 融资成本没有最低只有更低
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已有2条评论2012年12月08日01:17 来源中国经营报 作者龙飞
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9月中旬开始的房企境外融资潮，大有越演越烈之势。11月据监测机构的统计显示，共有超过273亿人民币的房企境外融资，此为近年所罕见。国际资本市场为何如此看好国内的房地产？这庞大的境外资金将在地产行业掀起多大的风浪？
不限用途的境外低息债
这是国际资本市场看好中国未来经济发展的强烈信号。
12月4日，瑞安房地产公告称，旗下全资附属公司计划发行本金总额为5亿美元的高级永久资本证券。之前的12月3日，其与德意志银行、J.P.摩根、渣打银行及瑞银订立了有关认购协议。该证券2017年可赎回，不可赎回期间年息为10.125%。
该笔融资的用途包括集团房地产业务的相关资本开支，以及收购、发展、建设或提升资产、土地财产或非土地财产，或为购置设备提供资金，或偿还现有债务。
显然，这笔资金瑞安完全可以自由运用，资本方没有更多的限制。“瑞安凭借这笔资金，又可以撬动百亿元以上的大项目了。”广东新域地产的董事长刘思宇流露出艳羡，对于众多苦于在海外没有融资渠道的国内开发商而言，瑞安的融资计划无疑极具诱惑。
由于国内严控房地产融资，开发商的融资渠道被一再缩减，“即使从银行或信托获得资金支持，也只能专款专用。”刘思宇说。《中国经营报(博客,微博)》记者从银行相关人士处了解到，从2009年开始开发商的贷款被严禁用于土地款支付，开发贷也被严格限制在项目内使用。
近年“被迫”发展起来的房地产信托同样也是如此。不能再指望着像早年一样，把A项目的国内贷款用于B项目的滚动发展，开发商可腾挪的空间已几乎没有。“很明显，瑞安这笔融资就非常具有竞争力，市场好的时候可以用于大规模扩张，市场不好的时候可以收缩还债。”刘思宇说。
如果说瑞安这笔贷款让国内开发商眼红，中海地产11月15日发行的票据就更让人无奈。当天中海宣布将发行10亿美元的担保票据，其中7亿美元的票据，10年期票息3.95%；3亿美元票据，20年期票息5.35%。而且这笔低息债在资本市场非常受欢迎，早在中海宣布发行的一周前，市场就传出消息称该票据获得超购12倍。据悉，中海拟借此发债，再融资用于开发地产项目。
而属于高收益级别的中资房地产美元优先票据，票息也同样再创新低。在今年11月以前，低于6%的票息从来没有成功发行过。而就在中海地产发债的前两周，SOHO中国也成功发行了两笔总额为10亿美元的优先票据，其中6亿美元票据，于2017年到期，票息为5.75%；4亿美元票据，于2022年到期，年息7.125%。
SOHO中国董事长潘石屹当时就表示，这是国际资本市场看好中国未来经济发展的强烈信号。他透露，SOHO中国对5年期优先票据年息的心理价位是6.75%，但由于得到60亿美元的踊跃认购，票息得以定在6%以下。
实际上，今年10月11日，龙湖地产发行了4亿美元7年期票据，其年息为6.875%。按以往内房股发债经验，要吸引国际投资者，票息均要定在10%至14%之间。所以当时龙湖的债券已被内地房企惊呼“低息”。没想到“没有最低只有更低”，仅一个月后，中海的担保票息就下降到4%以下。
国际资本追捧
国内房地产企业11月取得了大笔的境外融资。其中向海外融资金额达到了278.84亿元，占比高达73.5%。
“这说明这些内房股非常受投资者欢迎。”曾服务于国际投行的私募基金经理Oscar表示，利率一再走低唯一的解析是需求众多，国际资本市场热捧内房股。潘石屹表示，通常债券融资需要两个月的时间，包括评级、定价、路演等环节。但SOHO中国仅用了两个星期零三天，就完成了所有工作，而且发债效果非常好。
“国际资本确实看好国内房地产的龙头企业。”Oscar认为，一方面由于欧美量化宽松政策下带来的资金泛滥，另一方面“现在即使在国际市场上，也很难找到好的投资品种，而国内的龙头企业则有着不错的投资空间”。
例如标普就预计，中海地产未来将以可控的步伐进行扩张，未来三年内的利润年增幅仍会保持在20%左右，“即使在国际市场上，这也是一个非常稳健的投资标的。”Oscar告诉记者。另一方面，房地产是资金密集型企业，中海良好的融资渠道又反过来令其竞争力大增

6、房地产融资方式有哪些

众所周知，房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，那么在近年银根紧缩的情况下，要如何选择适当的融资方式呢?在这里，律图小编将为您介绍常见的三种房地产企业的融资方式及其各自的优缺点。
一、银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
优点
1、企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。
2、银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。
3、由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。
4、银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。
5、银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。
缺点
1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件: ①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。
2、对银行而言①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。
3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。
二、债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。
优点
1、筹集的资金使用期限较长(与贷款相比);
2、对企业原有股东的股权没有影响;
3、发行债券的成本要低于普通股;
4、发债融资具有财务杠杆作用;
5、筹资范围广、金额大、对象广泛;
6、对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。
缺点
1、对投资人来说，无权干涉企业的经营决策;
2、对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂;
3、对发行人来说，财务成本比发行股票大。

7、房地产企业发行债券要求和政策法规或者经验等

根据《公司法》的规定，我国债券发行的主体，主要是公司制企业和国有企业。企业发行债券的条件是
(1)股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元。
(2)累计债券总额不超过净资产的40%.
(3)最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息。
(4)筹资的资金投向符合国家的产业政策。
(5)债券利息率不得超过国务院限定的利率水平。
(6)其他条件。
根据深、沪证券交易所关于上市企业债券的规定，企业债券发行的主体可以是股份公司，也可以是有限责任公司。申请上市的企业债券必须符合以下条件
1．经国务院授权的部门批准并公开发行；股份有限公司的净资产额不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币六千万元；
2．累计发行在外的债券总面额不超过企业净资产额的百分之四十；
3．最近三年平均可分配利润足以支付债券一年的利息；
4．筹集资金的投向符合国家产业政策及发行审批机关批准的用途；
5．债券的期限为一年以上；
6．债券的利率不得超过国务院限定的利率水平；
7．债券的实际发行额不少于人民币五千万元；
8．债券的信用等级不低于A级；
9．债券有担保人担保，其担保条件符合法律、法规规定；资信为AAA级且债券发行时主管机关同意豁免担保的债券除外。
10．公司申请其债券上市时仍符合法定的债券发行条件；交易所认可的其他条件。
房地产企业没有特殊条件。