组团炒房套你没商量!厦门楼市杀跌 一套亏百万
很长很长一段时间，人们已经忘记了“房价下跌”四个字意味着什么。虽然绝大部分人对房价下跌期待满满，但当这一幕真的摆在面前时，又不得不找一个逻辑来说服自己。
厦门，这座沿海城市，其岛内二手房价曾经涨到了6万元/平方米以上，堪比北上广深，岛外房价也超过3万元/平方米。
不久前，一份《80城房价收入比偏离度研究》报告还指出，从居民收入角度来说，厦门的房价是最难以负担的。
如今，厦门被传出岛内房价跌了1万-1.5万/平方米，岛外跌了6000元-1万元/平方米。
对于这一现象，人们的观点出现了分歧。有业内人士认为，这说明调控政策到位，也有人质疑消息的真实性。
为了探究厦门楼市的现状，近日，镁刻地产记者来到了厦门。
曾比一线城市更坚挺
厦门，作为一个经济总量仅位居全国第52位的东南沿海城市，其房价可比肩一线城市。
早在2014年7月，北上广深四大一线城市房价齐跌，但在这时，厦门房价依然保持上涨趋势。那个月，厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，双双位居全国第一。彼时，厦门房价已连续26个月环比上涨，有分析称，厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。
注：根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数制图
在经历了短暂调整后，厦门新房价格继续上涨。两年之后的2016年7月份，厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国第一。那时，厦门新房价格又是连续17个月上涨。
注：根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数制图
房价涨得凶，但调控起来，厦门也一点不弱。
2016年“9·30新政”前一个月，厦门率先出台政策，成为最早出手调控楼市的城市之一。2016年8月31日，厦门市国土资源和房产管理局公告：自9月5日起，厦门执行住房限购政策，有效期至2017年12月31日。
此后，厦门陆续出台政策，加码调控。自2017年3月25日起，厦门新购的住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。值得一提的是，这里指的新购住房将“一视同仁”，没有面积规定。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。
二手房低价甩卖亏百万
但厦门楼市仿佛经历了过山车般的疯狂，从曾经的领涨到如今的领跌。
今年上半年，厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米，同比下降30%。其中，岛内商品住宅销售量为8.3万平方米，全市占比14%；岛外商品住宅销售量为50.5万平方米，全市占比86%.
“我们这里从去年7、8月份就开始跌了。最高峰这里一平方卖7万的都有，现在卖6万出头，成交价6万左右。”国贸中心附近链家的一名工作人员向镁刻地产记者表示。国贸中心旁边就是万达，对面就是五缘湾，这是属于厦门岛内的湖里区。即便是在这样的核心地段，房价也没能扛住强大的杀跌动能。
而在国贸中心近10公里外的大嶝岛，二手房成交价格也大幅下降，整个大嶝岛只有国贸金门湾一个项目。“过去高峰时一个月可以有7、8套的成交，最近好的时候大概成交一两套。”环嶝南路附近的一名中介表示，高层住宅均价每平方米跌了7000元~8000元。
成交方面，厦门二手房交易已经不仅仅是腰斩。
厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》数据显示，今年上半年，厦门二手住宅交易面积为71.3万平方米，同比减少64%；二手住宅交易套数为6995套，同比减少65%。
注：厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场第22期》
上述链家工作人员还说：
最近成交以刚需客户为主，投资客很少，因为现在有两年限售期，投资客无法以低价买入高价卖出的方法赚钱。此前投资客都是短期投资，一般不等两年。现在的房价是缓慢往下跌的，如果再等两年，也很难保证赚钱，部分投资客是需要向银行贷款的，还有的借高利贷的，有的合股炒房，去年有投资客因为合股炒房被套住，也有人就低价甩卖房子，甚至亏100万~200万的也有。
注：根据易居研究院百城库存报告厦门相关数据制图
注：根据易居研究院百城库存报告厦门相关数据制图
同一区域土拍楼面价腰斩
面包价格降了，背后的面粉就不可能贵。
2018年6月1日，海沧马銮湾板块出让两幅地块，一块由保利（福建）房地产投资有限公司以29.1亿元（楼面价25086元/平方米）竞得，溢价率0.34%。
另一块由杭州耀强投资管理有限公司（金地）以23.8亿元（楼面价25105元/平方米）竞得，溢价率0.42%。
而他们旁边，就是马銮湾的单价地王，由海投房产拿下的H2016P02地块，楼面价达到了38505元/平方米，比6月1日拍出的两块地，贵了1.3万元/平方米。
同区域内，楼面价有上万元的差价。这样的情况，近年来在厦门岛外的四个区内都有出现。
比如，今年7月2日，翔安的两个地块，楼面价分别为21182元/平方米和19814元/平方米。
这两宗土地出让后，引起市场热议，要是放在两年前，这两块地的楼面价，可能高达38000元/平方米。
2016年8月26号，杭州融鑫恒投资有限公司（融创）在翔安拍了一块地，楼面价37512元/平方米，溢价率142%。
同一天，厦门融侨置业有限公司以楼面价38345元/平方米和139.66%的溢价率，竞得翔安另一地块。
图片来源：厦门房地产联合网
8月6日，镁刻地产记者实地走访了融创在2016年8月竞得的地块上打造的融创东南府，融创东南府在翔安南。而今年7月出让的两块“便宜”翔安地块，在厦门大学翔安校区附近。两个地段相距约14公里，在乘车过程中，镁刻地产记者注意到，刚出让的两宗土地所处的区域发展相对缓慢。
除了区域的发展有所差别外，土拍的政策也有所变化，今年7月初，厦门出台“一次性销售”的土拍限制，10万平米以下的住宅用地必须一次性销售。厦门市国土资源与房产管理局发布的出让公告显示，X2018P01、X2018P02地块要求竞得人一次性申请宗地商品住房预售许可证，并一次性全部公开对外销售。
“这个政策对开发商来说是一件很可怕的事情。因为一块地分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，低开高卖，越卖越高，对开发商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开发商处于被动的状态。”厦门购房内参创始人黄汉彬表示。
大潮退去，“地王”裸泳
8月6日，镁刻地产记者以购房者身份走进了融创东南府营销中心，负责接待的置业顾问说：
我们这个楼盘位于翔安南部新城，紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园，靠近在建的3号线地铁，距离将要建成的大嶝机场仅有10公里，算是厦门岛外一个价值洼地。
整个翔安新城的起点是非常高的，按照37512元/平方米的拿地楼面价来推算，我们的房价应该在5万～6万元/平方米开发商才有利润。但是现在政府在调控房地产，所以我们现在高层的均价就在3.6万～3.8万元/平方米之间，带精装修。
仅比拿地楼面价高1000元/平方米，还带精装修，融创东南府是在亏本销售吗？该名营销人员说：
这个价格卖是亏本的。现阶段，因为限价，高端楼盘与周边普通楼盘的价格差距不大，限价阶段开发商在让利，过去开发商是顶着天花板拿下的地块，如今大浪褪去，开发商在裸泳，客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳。
对于上述说法，镁刻地产记者查阅了融创东南府的相关备案信息，（8号楼、12号楼、14号楼）获批预售许可证的主力户型为116.10-154.64㎡高层。最高价格为71132.95元/平方米，最低价格为39909元/㎡，总价区间在463.3万元-1099.9万元/套。
厦门房地产联合网董事长章卫国表示，融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米，所以不能单从这一个去对比，要综合去看，并且，融创东南府还配有车位。记者也注意到，除两栋高层住宅外，其别墅或叠墅类产品大约有10栋，占比更大，而此类产品盈利空间相对高层住宅，要更高一些。
楼市仅靠“本地人”支撑
2016年限购以前，厦门有近7成购房者是外地人，但从最新的数据可以看到，购房者比例已经发生完全逆转，异地购房者被拒之门外，楼市基本靠本地需求支撑，这就是限购导向下的楼市。
注：厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场第22期》
克而瑞相关分析指出，对于购房者来说，限售和限价对投资需求的打压最明显，限售无法兑现房价短期上涨的红利，尤其是加杠杆操作将极大增加投资风险；限价，则直接限制了房价的上涨预期，二者共同作用，投资客尤其是短期投资客必须退出。
58安居客研究院房产分析师吴寅认为，厦门楼市本轮调整最剧烈的是那些“老破小”，品质较好的学区房依然坚挺。实际上，厦门楼市本轮回调挤走的是投资泡沫，目前厦门的房价已基本回调到一个合理区间。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性，下半年不再会大幅下跌。”
新景祥厦门市场研究中心相关报告指出，下半年市场调控政策难有实质松绑，调控周期拉长，“四限”等因城施策的精细化调整仍将持续，但调控措施不会超出现有框架。“厦门楼市下半年有多个新项目将入市，且部分地块要求一次性取得预售许可证，商品住宅供应量有望迎来小高峰，鉴于严厉的调控措施仍在执行中，市场成交将低位回升。价格方面，楼市均价整体高位企稳，稳健平稳会是未来房价的主基调。”
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