中央定调遏制房价上涨 地产精英预判楼市走势

　　7月31日，中共中央政治局召开会议，强调“坚决遏制房价上涨”，引起了房企的高度关注。

　　在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上，针对中央对房地产的最新定调，下一年房地产市场的变化以及房价趋势，招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，已认真学习研读相关政策，对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎，并表示存在分化下跌的可能。

　　观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

　　五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示，房地产行业未来会有一个天花板，一个是人口，一个是政策，房价稳定预期一旦实现，就可能会出现下跌压力。

　　说到这一次中央对房价上涨的严格措辞，中原集团主席兼总裁施永青直言，抑制房价上涨有一定难度。

　　在他看来，中央的态度是很明确的，但价格是市场最重要的信息，现在中国的租金回报率才1.5%~2%，因为大家都觉得房价会上升，可以弥补租金低的问题，如果房价不涨，租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计，明年房价可能会有下行趋势。

　　对于如今新建住宅售价被限的问题，宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为，现在房价的定价权不在开发商了，以前开发商还希望有一天政策会放松，现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳，他判断未来一线城市还能顶住，三四线城市会出现分化，建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

　　至于卖给谁，余英笑着直言，“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

　　观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

　　旭辉控股执行董事兼主席林中认为，在中国城市化进程中，房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前，70个大中城市房价大多是上涨的，中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策，但到货币宽松的时候，又有可能进一步刺激房价上涨。

　　至于政策对旭辉的影响，林中表示，大部分城市到2020年房价都会比较平稳，未来土地市场也会回归理性，开发商的增长回归质量，产品回归生活。

　　全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为，这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生，又有金融属性，目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业，香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间，而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

　　事实上，随着房住不炒、租购并举的方针政策落地，房地产已逐渐向民生功能转变，而投资属性正不断弱化，未来就会以租赁住房为主，新房销售总量也会下降，继而促使房地产业的系列调整。

　　观点3 调控压力大的城市 房价会出现略降

　　区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展，金科地产联席总裁方明富看来，调控压力大的城市房价会出现略降，但总趋势是稳中略升。

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为，一旦限价，过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损，所以开发商不卖，房企资金链也会出现问题，容易导致一连串后续问题。

　　在如何控制房价上涨的问题上，招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说：“大家现在看到的房价是一个平均价格，不代表某一个楼盘的价格，各地政府会根据所掌握的资源情况去作一些平衡。”

　　就在7月31日，深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。

　　对此，刘伟称，可以说深圳是第一个响应中央号召的，目的是让房价不涨。在他看来，未来房价整体不会上涨，但个别城市、区位会有一些差异。

　　“我们跟招商局在深圳都有项目，其实从去年起，深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说，“今年上半年三四线城市房价普遍上涨，成交量大，此次政治局会议后，会使一个区域的平均价格稳定，但对周边地区的房价不一定是坏事。”

　　观点4 房地产仍在最好时期 看重一二线发展

　　在珠江投资集团董事、常务副总裁杨三明看来，一二线城市未来三四年的发展仍可预见。

　　事实上，珠江投资的地产业务占比并不高，杨三明说，“仅地产业务看我们是个小企业”，但珠江投资还有别的产业已经发展到窗口期，不需要再投入，所以未来会“适度聚焦地产业务”。

　　在城市布局战略区域方面，杨三明说，目前公司也在布局强二线城市，在中心城市周边展开布局，比如上海周边的苏州、南通、宁波等地，广深周边的珠海、中山、东莞、肇庆等城市，北京周边的雄安新区、保定，郑州、武汉，以及大西南区域的成都周边、重庆、昆明、贵阳等地。

　　对于操盘旧改项目，杨三明表示，目前的旧改项目主要集中在一线城市，在二线城市还是以快进快出为主，因为很难看明长周期的未来市场，所以旧改这种长周期操作的项目放在一线城市是最稳妥的。”

　　此外，杨三明还说，中国的房地产市场本身就存在长周期的特点，但目前应该还处于最好的时期，尤其是未来5到10年，房地产行业发展情况仍然较好，也会对城市更新、“农民上楼”的需求较大。

　　观点5 追求规模的时代已过去 房企应提高自身“基因”

　　“40年来，中国的房地产从零起步，一些企业在此前追求规模，动不动就是5000亿元、3000亿元，完全是在量的领域里进行考量。不能否认这种模式在市场早期是非常重要的，但是这种时代已经过去了。”恒隆集团(22.10 -0.67%)、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示。

　　一线城市供地有限，二线城市在努力去库存，非常相信这种量的较量、速度的较量是过去的事，如果开发商今天还是保持这种态度，恐怕在未来不容易致胜。陈启宗说：“当房企有量的时候，速度也就变成一个大问题。速度不够，绝对比不过别的房企，要每年推出那么大量的货值，速度就要比别人快。”

　　不过，“房地产市场总体在向好的方向发展，可以说行业的春天来了。”在谈及自己的企业度过“寒冬”后，陈启宗这样表示。

　　陈启宗表示，“多元化经营是一种探索，但是房地产的运营和建设是两个完全不同的概念，需要企业经营者完全改变自己的思维模式，如果坚持旧有的观念，可能是不合适的。很多房企在不同方面采取措施，有的是健康地产，有的是城市运营，这都是对行业进行的有益探索，但是具体收效如何，还要继续观察。”

　　陈启宗说，企业要想获得质的发展，就必须将自身的“基因”提高，是基因决定了一个人，也决定了一个企业。选址、面积、设计、建筑，这四项是房地产项目一开始就决定的，是基因，无法更改，房地产企业质的改变应当从基因中下功夫。

　　“就像我的基因，决定了我肯定不能做一个好的篮球运动员。”他打趣道，“而我们盖的房子要贵一点，但这也是由我们的基因决定的。”