粤港澳大湾区是什么？规划对房价影响？受益产

　　粤港澳大湾区到底是什么？

　　粤港澳大湾区囊括“2+9”个地区香港、澳门两个特别行政区与珠三角9座城市（深圳、东莞、惠州、广 州、佛山、肇庆、珠海、中山、江门），实质上是港澳在内的珠三角城市融合发展的升级版，上升为国家战略。粤港澳大湾区定位为世界级城市群。

　　（图片来源腾讯证券）

　　，粤港澳大湾区不是一个单纯的空间、经济、产业概念，而是涵盖基础设施、体制机制、文化观念、生态环境等在内的全方位的综合发展战略规划。

　　今后，粤港澳大湾区将以打造世界级商贸金融中心、国际级科技创新中心、全球性先进智造中心、“一带一路”重要门户枢纽为目标。其不仅将成为带动我国经济发展新增长极，还将是我国改革开放40周年之后对外开放的新门户，在“一带一路”倡议中发挥重大带动作用。

　　最大的优势是什么？

　　中信建投黄文涛研报认为，大湾区内各城市在功能定位上又各有分工、各有侧重。从总量上看，粤港澳大湾区已步入全球经济的第一方阵，具有成为世界级湾区的规模条件，完全有能力可以与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区这世界三大湾区同列。

　　与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区这世界三大湾区相比，粤港澳大湾区在人口、进出口总额、占地面积、港口集装箱吞吐量等方面具有优势。在GDP总量、人口密度、国际港口、国际机场、机场旅客吞吐量、世界100强大学等方面与世界三大湾区已可等量齐观。

　　不过粤港澳大湾区尽管在经济总量、人口规模和土地面积等方面能与世界三大湾区相提并论，但经济密度却明显偏低，与世界三大湾区尚存在较大差距。，在基础设施建设、国际影响力、服务功能、创新能力、环境 品质等方面，粤港澳大湾区与世界一流湾区也仍存在不小差距。

　　东兴证券策略及商贸零售行业分析师宋劲称，自第二次工业革命起，每轮工业革命必定将诞生世界级湾区，粤港澳大湾区有望把握住第四次工业革命的机遇。，粤港澳当地的智能制造、高端装备类企业是核心观察点。

　　通过对历史的分析比较，中国的三个经济核心区京津冀、长三角和珠三角未来的发展应分别对应东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区。

　　宋劲认为，在国内三大经济区内，珠三角一直作为技术和创新发展的最前沿，并聚集了国内最顶尖的一批创新型科技类企业。极高的财富集聚效应、富人区的打造、对高附加值技术产业的扶持下，旧金山湾区将对粤港澳大湾区的发展具备较强借鉴作用。

　　对标旧金山湾区，则在土地资源上，粤港澳大湾区有望实现再分配，即核心地区如深港产业扩散、惠州与东莞实现新兴产业承接，以及珠海澳门等地的高端地产。由于当前政策细则仍未落地，市场对于大湾区的规划预期仅投射在“土地”的概念上，即潜在的地价变化和可能的厂区变迁补偿，当前的投资热点仍局限在港口中当地制造业企业等相关上市标的中。大湾区主题的扩散仍需等待未来政策细则对于其科技创新企业的落地。

　　如何影响区内各地的房价？

　　平安证券表示，从房价上看，香港、澳门、深圳、广州房价呈明显的递减梯度；珠海、东莞、佛山、中山房价也是依次递减；江门与肇庆房价则相当，均低于惠州房价。从未来城市发展空间看，粤港澳大湾区的广州、中山、佛山、江门与肇庆或将有不错的房地产投资机会。

　　华泰证券首席宏观分析师李超认为，因城施策是当前房地产市场调控的一个大方向。从国家的层面看，房地产长效机制包括四个方面内容。其一是因城施策完善需求端的调控机制，其二是按照库存去化周期精细化土地供给，其三是健全多元化住房供给体系，完善共有产权房和租赁房保障机制，其四是加快研究房产税的立法。

　　湾区规划落地会进一步提升湾区对人才的吸引力并扩大住房需求，但对各地房价来说，仍然是按照城市布局来因城施策。在中央“房住不炒”的立场下，判断房价要综合考虑人口流入、国家金融信贷政策以及住房供给体系调整等因素，某一个因素如住房需求的扩大并不必然导致房价的抬升，在多种因素的作用下，房价的形成是一个动态的过程。

　　中信建投黄文涛认为，将大湾区打造成宜居宜业宜游的优质生活圈是中央对粤港澳大湾区的五大战略定位之一。随着大型基建发展和与各城市资源的融合，城市的边界会慢慢消融，企业会在大湾区范围内展开产业分工。

　　粤港澳湾区内主要一线和后几线城市将创造更多的就业机会，人口也将转移至一线城市周边的城市。短期而言，这会促进东莞、中山和惠州等城市房地产市场的增速。长期来说， 未来若能发挥粤港澳湾区在空间和功能上的聚集效应，实现不同城市自身产业优势，随着大湾区实现全球最强的湾区经济愿景，湾区内所有城市的房地产价值都会有很大的得益。但这并不意味着未来大湾区沦为房企、投资客“炒地皮”“炒房价”的热土。

　　在贯彻“房住不炒”方针的背 景下，与此前雄安、海南的利好政策出台之后抑制“炒房”的措施相似，大湾区楼市会面临较为严厉的调控措施。实际上，在粤港澳大湾区规划出来之前，地方政府已经出台了一系列政策措施打击囤地、炒房等投机行为。今后，粤港澳大湾区不会单纯发展房地产业务，传统开发模式将在这里率先转型，对接产业、产城融合成为房地产行业新主流。

　　哪些产业将率先受益？

　　华泰证券认为，随着粤港澳大湾规划最终落地，粤港澳大湾区主题有望不断升温。从投资逻辑角度，基建、港口物流、金融等相关公司受益逻辑较为明确，建议关注三条主线

　　1）基建，根据上文所述，基建投资一方面来源于广东和香港与澳门的联通，包括港珠澳大桥、广深港高铁的建设落地，以及其他基础设施等；另一方面来源于广东省内的基础设施建设；

　　2）港口物流，湾区的建设有望促进贸易出口，根据国家统计局数据，2017年，广东省全年实现货物贸易进出口总值6.82万亿元人民币，占全国比重为24.5%。如果再算上香港贸易中心每年8万亿左右的进出口（含转口）贸易额，大湾区有望成为我国最大的进出口贸易基地；

　　3）金融，粤港澳大湾区将发挥香港国际金融中心优势，以广州、深圳、澳门、珠海为依托，打造引领泛珠、辐射东南亚、服务“一带一路”的粤港澳大湾区金融核心圈。

　　黄文涛认为，在产业布局方面，内地可以弥补港澳地区的“工业空心化”，港澳地区则可以反哺内地，为珠三角制造业出口保驾护航；另一方面，珠三角核心城市与两翼的城市可以实现协同发展，珠海的高端制造业可以跟中山的专业市场基地进行互补，广州的先进制造业和高端服务可以跟佛山的产业基础互补。如果能推动粤港澳大湾区作为一个整体提供一站式服务，减少要素流动的障碍，将有效提升区域内企业在国际市场中的竞争力。特别是 “香港+深圳+东莞”这一 “1+1+1》3”的超级组合将有望打造世界新硅谷。今后，香港的创意在深圳进行研发，并最终在东莞制造完成， 或将成为常态。

　　华泰证券首席宏观分析师李超认为，率先受益的应是5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的高端制造业。湾区的产业基础好且类型比较完备，珠三角城市群产业耦合协调度较高，体现出制造业与生产性服务业形成良性互动发展，2016年广东省第二产业比重为43.2%，高于全国平均水平4.5个百分点；而在制造业中计算机、通信和其他电子设备占据龙头地位，企业单位数与利润总额占全国的比重约1/3左右。而高端制造业又是国家的重要方向，中央经济工作会议明确指出2019年要重点推动制造业高质量发展。，湾区依托自己的产业基础是能够很好地结合中央政策落地高质量增长这个战略。

　　其他投资主线还包括四个方面。一是围绕粤港澳联通以及广东境内区域发展的基础设施建设；二是广东域内的龙头企业，在进一步开放和国家鼓励建设的情况下，它们会强者恒强；三是会在湾区建设较先受益的贸易与港口领域；是要素资源的加速流转方面，特别是土地要素的盘活利用。