香港房价进入尴尬期 新界等核心地区仍是香饽饽

　　本文来自微信公众号“克而瑞研究中心”，作者为丁祖昱，原标题为《与展望之香港篇市场进入观望期 房价易调趋势难调》。

　　香港房价出现逆转， 成交量大幅下降， 市场进入观望期

　　2018年四季度末， 香港房价出现逆转， 成交量大幅下降， 市场进入观望期。房价跌幅较大的地区集中于九龙新界的刚需盘（69平米以下）及九龙区的首改盘（70平米-159.9平米）。其他地区， 尤其是港岛地区， 各面积段房价仍然坚挺。2019年香港房价仍会持续一段时间的调整， 目前超过三分之二的家庭已如期偿还房贷， 加上11月公布的施政报告未能有效改善香港中长期土地供应短缺的问题， 其中调高公营房屋比例更有可能增加未来私人住宅供应的压力。预料未来随着宏观经济的不明朗因素陆续散去， 房价有望于明年二至三季度恢复至上升趋势。

　　1、政策 “明日大屿”计划——愿景虽美好，落实起来困难重重

　　2018年11月9日，行政长官林郑月娥在立法会发表任期内的第二份《施政报告》。报告中涉及土地及房屋政策的重点有4个，分别是“明日大屿”、“公私营房屋比例调整”、“土地共享”和“活化工厦”计划。其中“明日大屿”计划最受关注，政府建议在大屿山东部用30年造一个1700公顷人工岛，预料可提供26万至40万个住宅单位，入伙后可供70万至110万人居住，当中的七成住宅楼面面积将作公营房屋。

　　此项计划实施起来有不少的挑战。，政府并未详细交代1700公顷的计划详情。早于2014年前特首梁振英在施政报告中已有东大屿的发展计划，其后出版的《香港2030+》计划中提及东大屿都会将有1000公顷的人工岛面积，分别为2025年交椅洲动工的300公顷及2034年喜灵洲的700公顷。此次报告提及的交椅洲额外700公顷土地，并未有官方来源考究，相信数字仅为第三方估算，缺乏实际规划。

　　，政府对于工程进度过于乐观。预期于2032年入伙的交椅洲300公顷土地（现新增至1000公顷），定位为香港第三个核心商业区，提供约400万平方米商业/写字楼的楼面总面积计划。其中涉及的基础建设工程，更甚于当年的‘新机场计划’填海计划（又称玫瑰园计划，总面积1250公顷土地）。当年“新机场计划”历时8年，耗资1553亿港元，并由于造价太高而经过多次修改。即使考虑到目前填海技术的进步，“明日大屿”在落实的过程中仍会有不少障碍，7年的施工计划又未有实际的施工时间表，相信实际入伙日期将超出政府预期。

　　， 公营房屋比例的调高有可能恶化未来私人住宅供应的压力。施政报告提出，政府承诺日后开拓的新增土地，70%用于公营房屋。目前公私营房屋比例为64，即公营及私营房屋平均每年为2.8万及1.8万个单位。若在未增加总土地供应的前提下，将公私营房屋比例调整至7比3，公营房屋供应量将会由27600个单位，增至32200个；私营房屋供应量则会由18400个减至13800个，即大幅减少4600个。若然政府未能在短期内增加房屋的总供应量，私营房屋市场则很有可能因为供应短缺而产生房价急升。

　　2、供应 空置税初见成效 未来一年新盘主要集中于新界北

　　政府于二季度末实行的一手空置税初见成效。由运输及房屋局统计数据指出， 香港落成1-2年但仍未售出的单位数目， 由2018年6月底的4，400个单位， 下降至2018年9月底3，200个单位， 环比下降27%。由于三季度新落成楼盘数目不少， 整体落成未售单位数仅降至8900个单位， 环比下降3.3%。

　　近年已落成未售的一手私人住宅单位数目持续上升，从2013年3月底约4000个未售单位增加至2018年6月底约9200个。为了防止开发商消极推盘进一步扩大供需不平衡的缺口，政府在6月新政中向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”。若开发商在获得预售证的12个月内没有成功租售，则须按年缴付“额外差饷”，约等于楼价的5%（以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算）。除此之外政府修改“预售楼花同意方案”，规定每次推售的私人住宅单位数目不能少于预售楼花同意书总数的20%。新政将有效促使开发商释放手中现有的空置房。

　　住宅落成量方面，2018年前10个月私人住宅各类单位落成13070伙，与差估署此前公布的全年目标比较， 完成率约73%。意味着目前市场上新增私宅供应仍旧主要依靠开发商推出的现有楼盘，对长远供求的影响十分有限，受限于此房价仍将维持在高位。

　　截至2018年10月私人住宅各类单位落成量

　　注 从2003年开始，数字不包括村屋。

　　2018年第三季度施工量达到1900个单位，同比上升100%，上半年合计施工量达到16500个单位，几乎已达到去年全年的施工量。考虑到数字是根据建筑商向政府提交的住宅地基动工通知来计算， 距离落成需要约3-4年的建设周期， 2020-2021的房屋供应状况有一定保障。

　　截止2018年9月30日私人住宅施工量

　　资料来源运输及房屋局，香港特区政府

　　土地招标方面，山顶文辉道住宅用地流标，主要是发展商出价未达到底价，是近3年来有土地流拍。入标的发展商包括新地、长实、恒地、嘉华，以及由九龙仓、新世界、南丰、信置及中国海外等合组的财团。文辉道地皮是区内8年来首幅住宅用地，位处山顶最高地段。市场估值最高424.5亿元，每呎楼面地价最高10.5万元，原本预计会成为新地王。

　　政府推出的住宅地皮近年都有流标个案，2015年底至2016年初，3个月内分别有青衣细山路地皮及元朗凹头地皮流标，而白石角科进路用地亦在2014年初流标，这3幅地皮重推后都获发展商吸纳。

　　资料来源香港地政总署

　　3、需求 市场进入观望阶段 部分区域房价出现降幅

　　一手住宅成交量在11月仅录得720宗，接近2017年年初的低位。二手住宅月度成交亦下降至1915宗， 同比下降55%， 已然反映出市场观望气氛浓厚。

　　2011年1月-2018年10月住宅市场一手、二手市场买卖合约数

　　资料来源 差饷物业估价署

　　均价方面， 房价出现跌幅的地区集中于九龙新界的刚需盘（69平方米以下）及九龙区的首改盘（70平方米-159.9平方米）。其他地区， 尤其是港岛地区， 房价依旧坚挺， 并未受近期市场观望情绪影响。

　　成交额方面， 2018年10-11月的千万豪宅市场急速冷却， 11月1000万以上的市场总成交金额仅为4.78亿港币， 同比下降58.9%。从购房总金额的结构来分析， 目前500万-1000万的房子占据了市场一半的交易金额， 并未受到市场成交总量下降的影响。侧面印证在香港已经很难找到总价低于500万的住宅， 300万以下的私人住宅（不包括政府补贴用房）更是十分罕见。

　　资料来源 土地注册处

　　4、贷款 负资产住宅按揭贷款数目仍为零，居民杠杆率仍在合理水平

　　香港金融管理局最新公布的负资产住宅按揭贷款调查结果，受访认可机构并无录得任何负资产住宅按揭贷款的个案，连续7个季度录得零负资产。依据政府2017年的《中期人口统计简要结果》显示，目前香港约有122万家庭户拥有自置单位，其中66%已偿还完贷款。说明信贷市场整体仍处于相当健康的状态， 短期内香港楼市没有恐慌性抛售的压力。10月份新申请贷款个案较9月份按月增加34.8%，至10754宗。10月份新批出的按揭贷款额较9月份减少4.6%，至301亿港元。当中，涉及一手市场交易所批出的贷款增加28.1%，至80亿港元；涉及二手市场交易所批出的贷款减少13.4%，至102亿港元。至于涉及转按交易所批出的贷款，则减少12.1%，至119亿港元。

　　10月份新取用按揭贷款额较9月份减少5.3%，至312亿港元。以香港银行同业拆息作为定价参考的新批按揭贷款所占比例，由9月份的83.2% 下降至10月份的50.8%。以最优惠贷款利率作为定价的新批按揭贷款所占比例，由9月份的15.1% 上升至10月份的47.3%。

　　10月份的未偿还按揭贷款总额按月增加0.7%，至12985亿港元。按揭贷款拖欠比率维持于0.02%，经重组贷款比率维持于接近0%。

　　资料来源 香港金融管理局

　　展望2019年新盘货源集中于新界，核心地区仍供不应求

　　政府自2010年陆续实施额外印花税， 买家印花税及从价印花税， 加上限售政策及金管局严格的住宅按揭压力测试， 使楼市的交易成本大幅上升。这使目前香港市场上的购房客多数为长期投资者， 能够在香港现阶段置业的买家多是资产水平及收入水平出众， 承担风险能力较高的客群。展望未来，尽管香港楼市面临加息期、贸易摩擦、中美资金回流、恒生指数等负面压力，市场仍然缺乏恐慌抛售的基础。这也意味着房价难有深度调整， 负面因素一旦消除便会诱发房价回升。

　　根据市场上公开资料整理， 2019年新盘货源预计达26268个。区域方面，近44%的新增货源将集中于靠近深圳的大埔及屯门区，其中恒大的管翠路8号和中国海外的天钻项目预料各可提供超过1500个单位。新界东的将军澳及观塘则占23%，其中会德丰地产可提供的楼盘超过2000个。核心地区新增货源仍然稀缺， 相信未来随着宏观经济的不明朗因素陆续散去， 房价又将恢复至上升趋势。

　　2019年预计新推住宅项目分布

　　资料来源公开资料整理， CRIC