曾打响松绑第一枪 菏泽开发商只能降价冲量

　　划重点：

　　当“限售令”在2018年12月解除时，菏泽当地几无波澜。“文件真正有实际意义是第七条——降低商品房预售预售资金监管额度。如果没有这一条，开发商可能连春节都过不去，农民工工资也发不出来。”菏泽号称“全国棚改第一市”，棚改红利吸引大批外地中小房企前来掘金，而后，一个个又陷入资金链紧张的泥沼。菏泽棚改进行至今，尚无开发商资金链断裂情况，但延期交房情况普遍。2019年是菏泽棚改红利衰退后的阵痛期。商品房和棚改安置房集中交付，菏泽市库存开始上升，开发商只能降价冲量，利润微博甚至赔钱。当地政府楼市进一步放松调控的信号愈发明显。

　　腾讯《棱镜》作者：郭亦非 编辑：张庆宁

　　编者按：

　　在“因城施策”的新调控时代，岁末年初，一些城市通过下调房贷利率、放开限购限价等手段，悄然给限购松绑。

　　2019年这个春天，中国楼市注定既敏感又混沌——供求之间在博弈，土地市场在博弈，利率政策在博弈，各城小幅松绑楼市举措，也是在与上级强调的“房地产调控城市主体责任”博弈。

　　《棱镜》编辑部相信，此时楼市报道最核心的价值，在于实地调查和趋势判断。因此，我们分赴一二三线城市，希望给诸位看官提供第一手的信息。

　　是为“踏春中国楼市”第四篇，关于三线城市菏泽。

　　2018年12月底，菏泽打响本轮楼市调控放松的第一枪，官方文件明确“限售”解除，“购买新房及二手房拿到产权证至少两年后方可上市交易”的政策不再适用。

　　菏泽房价并未就此扶摇直上，而且当地市场对这条政策几乎漠不关心。

　　反之，当地开发商最看重的却是官方文件中的第七条——降低商品房预售预售资金监管额度。这条不仅是菏泽开发商们的救命稻草，同样左右着菏泽棚改的“进度条”。

　　这座正处于房地产市场初级阶段的三线城市，号称“中国棚改第一市”，棚改红利吸引大批外地中小房企前来掘金。而后，这些闯入者一个个又陷入资金链紧张的泥沼。

　　菏泽楼市，将在2019年迎来大考。

　　“棚改第一市”的焦虑

　　菏泽城区是一个硕大的棚改工地。

　　阳春三月，中华路两侧，环卫工人正在绿化带上植树种草。绿化带外围，在建的高楼、林立的塔吊聚在一起，另有一片片绿色防尘网覆盖在尚未平整的土地上。

　　这是菏泽的主干道之一，东西贯穿菏泽老城牡丹区和新城开发区，市委市政府等核心职能部门都位于这条路边。

　　2016元旦前后，本轮大规模棚改率先在杨庄毛胡同片区拉开大幕。该项目从启动到基本完成拆迁耗时不到20天。

　　一位当地开发商人士告诉腾讯《棱镜》，该项目明确提出只货币化安置，不搞回迁房，政府补偿约10亿资金，当时菏泽市场均价才4000元/㎡，一个月短期内释放10亿资金，购买近2000套商品房，快把市场存量房买空了。菏泽此前一年商品房销售额约在70亿到80亿之间，大概1万套房。

　　一般而言，棚户区改造分为实物回迁房安置、货币化安置两大类，这其中，货币化安置包括房屋货币化安置或单一货币补偿。所谓房屋货币化安置，即拆迁户买房，政府出钱，向拿到该地块的开发商购买房屋作为回迁安置房。因此，这一购房款等于冲抵开发商的土地款，货币资金并未真正流入市场中。

　　对于棚改大户菏泽来说，货币化安置是推进棚改的主要手段。例如，2016年6月，菏泽市政府对牡丹区万福河等9个棚改区即实行房屋货币化安置，总补偿额24.63亿元，其中购房价款17.93亿元，找补货币差价补偿6.7亿元，共购买房源6413套。

　　资金从何而来？

　　2017年菏泽政府工作报告显示，2016年当地争取棚改政策性贷款199亿元、政策性资金35.6亿元。2016年年底，菏泽官方成绩单显示，提前三个月完成全年棚改任务，其中货币化安置率达到57%，通过货币化安置付给棚改户现金47.7亿元。

　　2016、2017年，菏泽市连续拿下全国设区市城市棚改规模之首，可谓“中国棚改第一市”。其中，2016年前9个月，菏泽市共完成棚改户征收70708户、面积1027万平方米，开工新建安置房和货币化安置81540套，货币化安置率达58.5%。

　　多位棚改户告诉腾讯《棱镜》，拆迁补偿标准大体是参考周边商品房价格而定，现金补偿整体标准约3800元至5000元/㎡上下，多在4000元/㎡，而2016年的菏泽房价平均在4000元至5000元/㎡左右，较之在售商品房有小幅价差，加之政府鼓励货币化安置，棚改户前期更倾向于现金补偿。

　　海量棚改资金推动之下，菏泽房价从2016年初的4000元/㎡涨至2018年末的6000至7000元/㎡，但货币化补偿标准仍在4000元/㎡左右。其中存在的收益剪刀差，使得棚改户越来越倾向于选择安置房，尽管他们要等待两三年的建设周期。

　　然而，2016年初启动棚改以来，“安置房建设远不及预期，一度是菏泽棚改最大的风险。”熟悉当地楼市情况的人士分析。腾讯《棱镜》了解到，虽然整个城市拆建不断，但高层楼房多是商品房开发，低层多为单位集资建设的家属院，2016初启动的棚改至今，安置房交付急需提速。

　　菏泽政府对此同样感到焦虑。

　　2018年12月，菏泽房管局发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号）文件，取消“新购住房转让限制”的同时，亦明确指出，“要加快安置房建设进度”，具体措施包括：成立专门班子，倒排工期、强化督导，千方百计加快安置房建设进度，优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可……

　　此外，该文件还给出安置房建设督导进度，比如在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付回迁房，2016年至2019年启动的棚改项目分别要达到基本建成、主体封顶、主体施工以上及全部开工建设。

　　为什么棚改安置房建设进度落后，关键在于菏泽并不够市场化的土地出让及销售模式。

　　外来掘金者陷入泥沼

　　菏泽“限售令”始于2017年10月，市政府文件称，购买新房及二手房拿到产权证至少两年后方可上市交易，目的是防止二手房市场失控。

　　腾讯《棱镜》查询官方文件发现，2017年7月底，山东省政府发文要求“强化二手房交易监管”，下辖17地市陆续发布地方版调控新政，菏泽只是其中之一。

　　菏泽版“限售令”的象征意义大于实际功效。

　　“菏泽拿到产权证并且不满两年的的房子，在市场上数量极少，限售政策没有实际操作意义。”多位熟悉菏泽楼市情况的人士告诉腾讯《棱镜》，当地市民经常向政府抱怨交房多年的商品房迟迟拿不到房产证，此外，菏泽的房产交易遵循熟人社会规则，即便拿到产权证但未满两年的房子，买卖双方也可私下签订协议，免交过高契税费用，等满两年后正式过户手续。

　　正因如此，当“限售令”在2018年12月解除时，外部舆论一片惊涛，菏泽当地却几无波澜。

　　“其实，（菏建〔2018〕7号）文件真正有实际意义是第七条——降低商品房预售预售资金监管额度。如果没有这一条，开发商可能连春节都过不去，农民工工资也发不出来。”一家当地开发商对腾讯《棱镜》表示。

　　“第七条”背后，是菏泽棚改催生出的土地模式，以及一群渴望掘金的外来开发商。

　　与公开招拍挂的土地出让不同，菏泽房地产市场主要实施“勾地制”。这源于菏泽棚改用地居多，开发商一般是提前进场表达买地意向，前期参与拆迁和规划，并承诺未来的土拍价格，政府默认开发商将获得这块地块。

　　“政府保证自己获得20万元/亩的卖地净收益。开发商的拿地成本不止于此，还包括前期拆迁成本、给予棚改户的临时安置费、搬迁费等，又要负责棚改户的安置房建设。”上述开发商表示，这些成本类似于有息负债，要求开发商具备很强的资金运作能力。

　　“表面来看，开发商前期进场时，仅需付出每亩二三十万元的拆迁成本。这导致大批外来中小房企涌入菏泽市场，试图利用少量资金撬动大块棚改土地。”上述人士称，“这些外行专业能力不足，但胆子够大，本来在外地只能干20亩地的项目，跑到菏泽干起了上百亩的棚改，而且容积率又普遍在3.0左右，菏泽超过二三百万平米建筑面积的地块并不罕见。”

　　再算上后续安置房建设等成本，其实菏泽土地价格并不便宜，普遍达到300万到400万元/亩，考虑到菏泽楼盘3.0的平均容积率，楼面价达到1500元到2000元/平方米。

　　“高地价之外，加之建安成本、资金成本，以及大气污染导致停工等成本，很多开发商压根算不过来账，赔钱在干。”一位当地开发商直言，菏泽房价近两年有所上涨，相对周边聊城、济宁等城市，每平方米还要便宜一两千元。

　　高地价低售价的现实困境，加上自有资金有限，导致大批参与棚改的中小房企不得不寅吃卯粮，在没拿到预售证的情况下，提前收取定金或首付款。若购房者未来退房，开发商则允诺返回本息，而且利息高于银行标准。利用这些资金，开发商加快建设进度，期望早日拿到预售证，实现网签备案，从银行那里拿到按揭全款。

　　这种明显违规的销售手段，在2018年引来监管部门注意。

　　当年8月1日，菏泽出台商品房预售资金监管办法，要求开发商不得直接收存房价款，商品房预售资金应当全部存入政府监管账户，政府根据施工不同进度，监管开发商账户内的商品房预售资金，监管期限从取得预售证到竣工结束，监管资金比例从60%开始下降，项目竣工时比例降至零。

　　彼时，菏泽房管局公布多起楼盘违规预售收取房款的情况，包括富力、山东禾邦、菏泽龙翔置业等多家房企。

　　2018年下半年，预售资金监管政策加剧着开发商的流动性危机，叠加菏泽低迷的楼市行情，导致商品房及安置房建设进度缓慢，不少开发商叫苦不迭。

　　腾讯《棱镜》获悉，预售资金监管政策出台不久，菏泽房管局召开20多家房企开座谈会商讨此事，诸多房企集体诉苦，尤以闽系房企反对意见最激烈。

　　四个月之后的2018年12月底，预售资金监管政策得以大幅放松，这即为上述提及的、被外界忽视的“第七条”。

　　楼市严峻将迎大考

　　预售资金监管政策放松，只是暂时缓解房企资金压力，眼下的菏泽楼市依然严峻。

　　随着棚改商品房2018年下半年集中入市，菏泽市库存开始上升，开发商只能降价冲量。目前，菏泽在售楼盘约100个项目，自去年下半年至今，菏泽市房价相对平稳。

　　3月22日，腾讯《棱镜》走访碧桂园在菏泽开发的第三个项目时注意到，高层精装修价格约6000元到6900元/㎡，相对其他开发商的楼盘项目，几无品牌溢价。

　　碧桂园在菏泽的开拓并不顺利，首个项目2017年9月拿地，2018年7月开盘，耗时长达10个月，并不符合该公司一贯的高周转模式。

　　外来龙头房企恒大同样水土不服。恒大最早于2017年6月在菏泽拿到两宗土地，2018年3月获得建设规划许可，直到现在都未开盘，售楼处也未建好。

　　一位当地市场分析人士告诉腾讯《棱镜》，外来品牌房企水土不服的原因在于，他们擅长竞拍熟地直接开发，“但在菏泽市场，这两家龙头房企跟其他中小房企没有区别，拿的都是棚改生地，都得从棚改拆迁做起。棚改操作流程冗长、利益纠葛复杂，龙头房企并不比中小房企更有经验。”

　　菏泽棚改进行至今，尚无开发商资金链断裂情况，但延期交房情况较为普遍。

　　一位家住菏泽康庄片区的棚改户告诉腾讯《棱镜》，他在2018年初缴纳5万定金，预定一套新房，计划2019年8月交房，“现在开发商跟我说，因采暖季暂停施工，交房时间向后推迟一年。”

　　“名义上是因环保停工，实际上，更多是资金出现问题。”一位当地开发商人士对腾讯《棱镜》表示。

　　多位受访的菏泽开发商都有一个共识——2019年是菏泽棚改红利衰退后的阵痛期，因为过去两三年房地产市场发展过猛积累的弊端或将集中爆发，比如商品房和棚改安置房集中交付，但高地价低房价导致开发商利润微博甚至赔钱，这可能导致他们压缩成本、偷工减料，继而引发购房者不满。

　　而今，当地政府楼市进一步放松调控的信号愈发明显。

　　2019年3月初，菏泽市下辖的成武县已经发文，鼓励农民进城买房，首套商品房每平米补贴300元，并予以房贷利率优惠。