房产投资（房产价格及走向趋势）

1、个人如何进行房地产投资

很多人都有一笔闲钱，存在银行里利息太低，炒股又担心风险太大，那么投资房产也是一个不错的选择，既可收取租金，又可期望升值变现。那么，个人如何进行房地产投资呢？

贷款买房适逢最佳时机

一名消费者算了这样一笔账，假如将自己所有的资金全部投入买房，那么，一年的资金收益率等于零；若购房申请20万元5年期按揭贷款，自己的20万元则可投资股市，若用于认购新股，既无风险，每年又可获利10％以上，这样不仅买了住房，还获利4％左右。这名购房者以其理财的技巧，显示了贷款买房的实惠。

投资购房，银行提供按揭，且贷款利率再一次降低。如今，各银行都纷纷推出了住房消费信贷业务，还推出了营业房地产按揭业务，百姓贷款购房已十分方便。百姓如果自有资金不够，则可借机向银行贷一部分资金。

投资出租物业正当其时

笔者一大学同学结婚后单位暂时未给分房，他每年租房的花费就有近万元。去年底，他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他给笔者算了一笔账：他和太太月收入加起来有5000余元，买新房后每月按揭还款1500元，问题不大。而且房改后，他要么能搭上末班车从单位分到一套房，要么可以用双方单位的购房补贴，再通过公积金贷款重新购买一套房子，然后把第二套房子出租给别人，这样每月至少有500元租金入账，还款压力无疑有所减轻。目前，他除较早地住上新房，改善了生活质量外，还拥有了两处不动产，一处供自己使用，一处当作投资工具，可自由支配。

投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。

物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。

由于投资者很少是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察发展商的实力和开发物业以前的业绩，就成为最直接，也是最有效的办法。

投资住宅要有长远眼光

与商业用房相比，投资住宅一般比较安全，只要区位不是特别偏远，升值会比较稳定。需要注意的是，你要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，因为这类项目一旦开发建成之后，房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。

有不少购房者，在选择商品房时，以选择郊区或新区的住宅为目标，他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅，其价格相当于购买郊区（或新区）住宅加上轿车，且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。

投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金最大、各种制约因素最多的一种交易活动，因此，在交易过程中，不但要详知各种程序和操作方法，而且要讲究策略。

（以上回答发布于2016-12-06，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

2、如何投资房产？

低买高卖。

3、如何选择合适的房产投资模式？

投资房地产市场的方式很多。大体可分为实物投资和金融投资。金融投资主要是指房地产投资券、房地产证券和住房贷款抵押贷款证券等。通常我们所说的房地产投资主要是指实物投资，同房地产开发商不同。房地产商的投资行为是一种职业，基本上资金都比较巨大，不是一般投资者能问津的。房产实物投资也有不同的模式，各有优劣。

1.直接投资购置住房

用现金或分期付款的方式直接从房产主或房地产开发商那里购买房屋，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取利润。多数投资者选择这种方式进行投资的原因是：

（1）由于是独自投资，因此决策自由度比较大，投资者可以针对市场的变化情况采取紧急措施，比较灵活，不会出现因意见分歧而延误决策时机，造成巨大损失。

（2）如果决策正确，且项目获利颇丰，投资者可以独享利润。

（3）可以充分及时地利用政府对购、售住房的政策性优惠。例如，减免各项税收、贷款利率下调等，获得较好收益。

风险与利益是共存的，这种投资方式也有缺陷：

（1）一旦出现失误，所有的损失都由投资者个人承担。

（2）如果变卖房屋的收入不足以偿付其债务，有可能危及其他投资工具的安全。

（3）积压大量资金，住房的特性决定了这种投资方式的流动性风险要高于其他投资方式，投资者很难再有多余的资金去进行其他投资。

2.以租代购

房地产开发商将暂时没有售出的商品房出租，并与租户签订购租合同。如果租户在合同约定的期限内购买该房，即可享受以出租时约定的房价购买，所付租金可充抵部分购房款。待交足余额后，即可获得该房的所有权。这种方式最大的优势在于可以以租金冲抵部分购房款。对现今众多没有能力买房只能租房居住的人们而言，只要想在将来购房，这是一条很好的可供选择的方式。对很多普通老百姓来说，购房是生活中的一件大事，但商品房市场的不成熟、不规范，住房质量问题、售后服务问题等频频发生，甚至在房屋出售过程中出现“缺斤少两”的现象，这些都增加了直接购置房屋的风险。而“以租代购”是先租后买，因此有意购买者可在租期内先入住，通过对房屋的建筑质量、物业管理水平、周边环境、交通是否方便、开发商信誉等进行全面的考察，感到满意后再购买，避免了花钱找麻烦、投资受损失。但这种方式的租金一般都高于同等条件下的二手旧房，因此对在一定时期内不准备购房的人来说就不是一个很好的选择。

3.以租养贷

一般分期付款购房只需先付全部房款的20%～30%，其余房款通过银行贷款解决，投资者可将所购房屋出租，以租金偿还贷款。这样，直到将贷款还清并收回首付款后，投资者几乎不费分文地拥有了房屋。这种方式一般适合于手中有一定数额的资金，但以后的收入不是十分稳定的投资者。

4.买卖楼花

“楼花”是被人称为香港“土地爷”的霍英东发明的，属于引进名词。一般情况下，房地产开发商在预售房屋前，是将未建成的住房大楼分套出售给投资者。在楼盘刚开始动工时，投资者只需要根据开发商制定的价格支付房款的10%；待到楼房建成一半时，再支付10%；到楼房建成时，交纳剩下的80%。这种投资的好处在于，资金成本低，首期付款只为楼价的10%；其次是利润高，楼价只要上涨10%，与所付的首期款相比，资本报酬就高达100%。但其缺点是风险大，主要是来自市场方面的风险。通常从购买楼花到建成要有2～3年的时间，谁也不能预料这期间房地产市场会发生什么样的变化。一旦市场走向与预测的方向完全相反或房市不景气，投资者手中的楼花就很难售出，甚至会遭受很大的损失，另外就是来自房地产开发商方面的风险。由于只是预售，投资时不可能看到实实在在的房子，购房者所看到的只是一片整理好的空地，一些印刷精美的图片文字，一些宣传品、说明书等，因此最终交付使用的房屋是否与宣传一致，这就难说了。

4、房产投资那里好

还是找自己熟悉的地方好一些，对一些发展方向会更清楚。

5、房产价格趋势

08年后房价不会有太大的浮动，国家建设部对于本国的经济状况对房价做出了调整，但不会太大，总之不会涨。房价的高低关系到税收，与当地税收有一定的联系。

6、房屋价格会怎样的趋势？

低买 高卖赚，反之亏本

7、成都瑞兹利财务咨询有限责任公司怎么样？

工业如此反哺农业：股股污水进农田
从青海，经甘肃、宁夏、至内蒙古，黄河沿岸能源、重化工、有色金属、造纸等高污染的工业企业林立，废污水排放量逐年增大。由于污染治理严重滞后，污水处理率偏低，不少企业未能实现达标排放，部分企业偷排偷放屡禁不止，导致每年排入黄河的废污水量不断增加。而随着国家西部开发进程的加快，旧的高污染还没有彻底治理，新的高污染项目又在西部上马。一些东部污染企业纷纷涌入西部，加剧了黄河污染形势。
据2004年《中国环境统计年报》，黄河流域废水排放量达39．5亿吨，比2000年增加了13．8亿吨；主要污染物COD年排放量已占到全国排放总量的13．3％。
地处黄河上游宁夏灌区的农用水源几乎全部来自黄河。近年来，由于宁夏及上游地区的大量高耗能、高污染企业相继开工建设、投入生产，大量未达到排放标准的工业废水直接排入引黄支渠，导致在一些个别时段内部分灌溉面积近似于污水灌溉。
工业污染物污染水体，被污染水体又破坏农业生态环境，在黄河流域的一些地区农作物因污水灌溉导致减产甚至绝收的现象时有发生。去年，山西省介休市松安村用被污染了的汾河水浇地，致使200亩玉米及杨树死亡。2002年，青海省海东地区平安县东庄村的近百亩小麦，引溉了污染的湟水后被活活烧死。村民告诉记者："现在引湟水浇地，先要看河道里的水，水多了才敢浇，水少了灌进地里，苗子准烧死。"
据水利部黄委会专家测算，目前沿黄地区引黄灌溉面积已发展到1．1亿亩，用水占黄河总用水量的90％。黄河水污染不但造成农作物品质下降，还使一些农田水利设施报废，给农业造成的损失每年最高已达33亿元。
污水处理厂多数晒太阳
目前，黄河流域8省已建成污水处理厂25座，日处理能力217万吨，而实际日处理能力只有86．8万吨，流域内城市生活污水处理率仅为13％，落后于全国平均水平13个百分点。
甘肃省环保局局长赵伟民介绍说，作为黄河惟一穿城而过的省会城市，目前兰州市的污水管网普及率只有12．2％。较小的污水处理和收集能力远不足以处理日益增加的城市污水，致使黄河沿岸排污管、排污沟密布，大量的生活污水直接排入黄河。
记者调查发现，黄河流域城市污水处理厂建设和运行滞后，一是黄河流域内绝大多数地方政府建设污水处理厂的积极性不高；二是污水处理厂市场化机制推行慢。黄河流域城市污水处理费低，收取晚，收取面不宽，一些地区甚至不收。三是城市污水处理厂普遍存在管网不配套现象，实际处理能力远达不到设计要求，出水水质不达标使一些污水处理厂事实上成了排污场。
陕西省渭南市是地处渭河最下游的城市，渭河从这里汇入黄河。渭南市投资1．2亿元修建的城东污水处理厂去年年初就已建成，然而由于缺少运行费，只试运行了一个月就一直停运。市区每天形成的近5万吨污水虽然收集到了污水处理厂，却仍然未经治理排入河流，污水处理工程成了"晒太阳"工程。
陕西省环保局副局长李孝廉介绍说，陕西渭河沿岸宝鸡、西安等5个大中城市，目前基本至少都建成一座污水处理厂，但都存在闲置或"吃不饱"的问题。
臭水入村、毒水浇地、脏水进肚，黄河水成“三害”
时下，正是黄河上游沿岸水稻插秧即将结束的季节，可甘肃省白银市四龙镇民乐村的村民却每天站在自家的稻田边心急如焚。民乐及周边金山等几个村的村民祖祖辈辈用黄河水灌溉，但让村民欲哭无泪的是，这两年浇水烧苗的事几乎年年都有。5月下旬，村民们已经是今年第三次插秧了，前两次的苗已全部被烧死。望着田里泛着浓稠白沫的水，民乐村村民王太良说，水稻一直是他们的口粮和经济来源，可这几年水稻种不成，村里有农户挖池塘养鱼，结果去年秋季引了黄河水鱼就全死了，损失了10多万元。"鱼养不好，眼看着水稻也没活气，我们可怎么活？"王太良说。
黄河自兰州进入白银，汇聚了白银市区大量冶炼、焦化、化工等企业和生活污水后，先后流经白银市的四龙镇、北湾乡、靖远县，涉及沿途十几个村庄。当地村民不仅依靠黄河水浇灌，而且直接饮用经过简单沉淀的黄河水。"用过河水锅里经常有白色硬块，饮过水后常拉肚子，而且头痛。水的咸味重，而且每周总有个别天，家里储水窖里还能看到漂着油花。村里人更喜欢喝雨水。"靖远县大芦乡庄口村村民段兴平说。
记者从靖远县大芦乡卫生院门诊部了解到，在大芦乡饮用黄河水的几个村庄里，胃肠道疾病和头痛十分常见，找不出病因的怪病更多。"肯定和饮水有关，但还没听说谁检测过水质。我们一般是查不清的头痛按感冒治，腹泻就反复用抗生素，直到不泻为止。"乡医马克俊说。
在黄河沿岸，直接饮用黄河水的农民已经成了各种怪病的"高危人群"。近年来，山西临猗县牛杜村村民因水环境被污染，年龄在40至60岁的村民中，患脑血栓、瘫痪和癌症的人数逐年增加。村民在一张控诉状中说，由于水源被污染，到去年6月已有42人得怪病死亡，目前还有患怪病者28人。白银市四龙镇金山村中心小学学生王永胜告诉记者，在他们班里28个男生中，20个男生都有白头发。而且还有不少同学和他一样，经常肚子痛、头痛。
一方面是农民备受黄河污水之害，而另一方面过量施用化肥、农药导致的农村面源污染，已成为黄河水环境污染最难治理的硬骨头。中科院院士朱兆良说，在未来几年里，如果不采取有效措施，由作物种植和畜禽养殖业导致的面源污染，对水质污染的"贡献率"将日益凸显。
一条黄河，多种“扯皮数据”；下游忙治理，上游忙排污；干流控制紧，支流排污易……记者5月份在黄河中上游及其部分支流采访时了解到的这些现象犹如一个个"怪圈"，牵制着流域内治污成效。记者采访的部分环保、水利专家及地方政府主管领导呼吁，建立黄河流域"和谐治污机制"，真正还母亲河以"清白"。
下游忙治理 上游忙排污
陕西省武功县东方纸业集团是当地最大的造纸企业，也是当地最大的工业污染源。2005年5月，国家环保总局将“东方纸业集团公司污染渭河案”列为首批挂牌督办的环境违法案件之一。5月中旬，记者来到武功县，发现其境内渭河黑水流淌依旧，而在武功境内注入渭河的渭惠渠和漆水河臭气熏天，长达数里都是泡沫，有的地段泡沫高出水面1米左右。沿途的老百姓告诉记者，东方纸业集团被勒令停产治理后，武功县境内的造纸厂污染减轻了许多，但是上游宝鸡市的造纸企业继续偷排污水。
武功县环保局局长徐耀华告诉记者，对于上游宝鸡市来水污染问题，他们曾多次通过上级主管部门与宝鸡市有关部门协调，但收效甚微。徐耀华说：“境内水源又黑又臭，老百姓发牢骚，上头施压，环保部门夹在中间实在憋屈。谁愿意背着恶名挨骂？我也想把水弄清啊，可我一个小小的武功县环保局局长总不能跑到人家宝鸡市去搞什么协调吧？”兰州副市长马琦明接受记者采访时也表示，对于兰州境内的工业废水和生活污水污染黄河的问题，政府花了很大力气来协调，问题正在逐步得到解决，效果比较明显。但对于上游湟水河来水长期处于IV类水的问题该如何处理，政府觉得非常棘手。
同样污染监测数据大不同
治污首先要摸清污染的“家底”，但在采访中记者发现，水利和环保两大部门提供的黄河污染监测数据完全不同。国家环保总局提供的2004年《中国环境统计年报》数字显示，黄河流域废水排放量为39．5亿吨，其中工业废水约占总量40％，生活污水约占总量60％；而水利部2004年底所下发的《关于黄河限制排污总量的意见》的文件中，指出“黄河流域废污水排放量为42．7亿吨／年，其中工业废水约占总量69％，生活污水约占总量31％”。比较可以看出，两部门关于工业废水和生活污水的比例有“天壤之别”。由此，两部门制定的黄河污染治理方案中的重点也有所区别。
黄河只有一条，数字却有多种，到底该以哪个为基准？记者所采访的各路专家莫衷一是。一致的观点是，国家对黄河流域内的水污染应由统一部门监测、管理并发布相关数据，受权的部门应摒弃部门利益。
流域问题需综合治理
当前，黄河流域内污染正呈现逐步加重态势，跨行政区域的水污染问题突出。如何把区域经济社会发展与流域重大资源可持续的利用统筹起来考虑？基层环保人士建议，国家对于水环境应加强规划和立法工作，考虑全流域的管理，综合治水，统一监管，统筹协调解决，由区域管理上升到流域管理，解决目前出现的包括部门扯皮、立法分散等在内的问题。
针对黄河治污中存在的种种矛盾和利益纠葛，记者采访的部分环保、水利和水环境专家开出了建立流域"和谐治污机制"的"药方"：尽快制定《黄河法》，确立黄河流域水资源保护和污染防治的合理机制，依法规范和管理好黄河，修改现有《水污染防治法》等相关法律中不完善的部分；确立统一的污染监测、管理和信息发布体系，避免多部门联合导致的利益扯皮、监管不到位；建立入河污染物总量控制制度和省、市、县界断面水质、水量双控制制度，强化黄河水环境保护的统一监管，建立总量控制指标、水环境质量指标考核制度，特别要加大跨界断面水质监测和考核力度，纳入地方政府政绩考核指标；建立公众参与机制，加大政府和企业的压力，有效制裁违法排污，同时强化环境准入和淘汰制度，加大对工业污染的防治力度；在资金投入有限的情况下，优先保证上游的污染治理，有序有效地进行污染治理，确保治一段好一段，避免撒胡椒面方式造成的花钱不奏效或“花大钱收微效”的局面