京八条多项全国第一 两个非普通住宅是大杀招
遵循央行创立的优良传统,北京市政府在9月30日晚间转发了《关于促进本市房地产市场平稳发展的若干措施》(下称“京八条”)。八项规定,创造了多个全国调控第一,真正的杀招,却容易被忽视。
第一,信贷政策调整是当仁不让的重头戏。不要仅仅盯着二套住房首付款比例上调到50%。真正的杀招是首套比例的提升。在京八条新政里面,普通首套住房首付为35%。
你我都知道,通过离婚、分户等各种手段,很多本不是首套的购房行为,都可以变为首套。北京市直接对套首付比例进行调整,力度是空前的,通过假离婚、分户等行为增加杠杆的行为,都将落空。要知道,这部分人的比例还是不小的。
第二,北京新政分离出了一条非普通住宅首套首付40%的规定。先来看看北京非普通住宅有认定的三个标准:一是住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);二是单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);三是实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。这三条,只要占一条,就算非普通住宅。
经过这一轮的房价快速上涨,再比对上述三条标准,恐怕北京相当比例的住房都将被划入非普通住宅范畴,然后执行40%的首付比例。所以,对于很多人来说,首套房的首付比例不是35%,而是40%。这个去杠杆的幅度,相当可以。
第三,二套房首付比例50%。中原地产研究中心有一组数据,北京二手房购房人群中,卖掉一套买一套的比例,约占二手房交易量的50%左右,按照京八条认房又认贷的标准,这些人都将被认定为二套房。
更关键的是,二套房首付,又分离出了“非普通二套及以上住宅”的概念,首付为70%。这一招影响非常之大,因为按照上面三条非普通住宅的认定标准,北京有相当比例的住房都是“非普通住房”,只要是以“二套”的身份,一律70%。
波及面远比我们想象大得多。看看北京今年的10万+的项目有多少?更关键的是,海量的改善型需求都在二套范畴,相当大的比例,都属于“二套非普通”,打击面超乎字面的理解。
非常明显的是,北京的顶豪市场,将受到比较大的影响。一方面他们都是非普通住宅,而他们的客户,多数也都是二套的客户,对他们来说,绝大多数客户的首付比例,都已经是70%了,这个影响,无法忽视。
第四,90/70政策又回来了。这不是个新政策,在2005、2006年的那一轮调控中,这个政策就曾出现过。这个政策曾经广为市场诟病,后来在2009年的大救市中,销声匿迹,今又重来,说明北京市政府这次决心空前。
现在,应该关心的是90/70政策,如何在时间点上划线。究竟是没有开工建设的项目全部按90/70政策调整规划呢?还是只有尚未获得规划许可的项目需要按90/70政策调整规划呢?这是个非常关键的问题,对开发商和市场供应结构影响重大。
攸克君倾向于前者,前者的影响远大于后者。因为北京在这一轮房价上涨中,涨幅只是中游,但去杠杆的程度,却堪称全国之最。这说明北京市政府已经痛下决心,自然要走得更远、更纯粹一些。
第五,攸克君在一周前的文章中,已经分析了北京市有可能实行竞地价、限制房价的土地出让方式,以及公建持有的事情。这是为了执行市主要领导“北京坚决不出地王”的重要指示。攸克君相信,除了竞地价限房价,北京还会以开暗标的方式对土地获取进行竞标。拿地要动的脑子和要做的动作,都要比以前多多了。
第六,行政管制房价。京八条对售价有专门表述,这将意味着北京楼市重新回到2010年那波调控的状态。很多开发商们都有记忆。2016年执行只会更严,基本上所有在销项目的价格都会被直接管制,涨价很难很难了。