【地产建筑】房企股权融资开闸，四城土拍热度

　　1、核心观点房企开闸，四城土拍热度分化

　　证监会放开房企股权融资，在提供资金支持的改善房企资产负债表，加快并购重组及不良资产出清，加速行业格局洗牌的过程，已有万科A(行情000002,诊股)、世茂股份(行情600823,诊股)、华夏幸福(行情600340,诊股)等多家企业披露股权融资意向。本轮政策从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭全部落地对房企融资提供多维支撑。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，城市间土拍热度分化加剧。我们预计未来购房端的政策也将持续宽松，有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

　　2、政策端证监会放开房企股权融资，多地加速落实“金融16条”

　　中央层面证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，推动保障性租赁住房REITs常态化发行。克而瑞1-11月百强房企累计销售额和面积分别同比下降43.3%和47.8%，较1-10月分别收窄1.2个、1个百分点。

　　地方层面深圳、重庆、武汉等多地银行与房企开展洽谈会，沟通战略合作意向，加速落实“金融16条”，苏州对保障性租赁住房给予多项支持，青岛市缴存住房公积金的多子女家庭，满足一定条件，住房公积金贷款额度可上浮20%。

　　3、市场端二手房成交量持续增长，四城双集中土拍热度分化

　　销售端2022年第48周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降31%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19090万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为118万平米，同比增速3%，前值14%；年初至今累计成交面积6078万平米，同比增速-13%，前值-14%。

　　投资端2022年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8742万平方米，成交土地规划建筑面积2995万平方米，同比下降33%，成交溢价率为1.6%。北京四批次6宗地块以135亿元成交，全部由央国企获得，其中朝阳区3宗地块吸引33家房企竞争，最终全部以上限价成交。杭州四批次8宗地块收金99亿元，其中三宗地块触顶成交，滨江集团(行情002244,诊股)收获萧山区2宗地块。与北京、杭州相比，武汉无锡土拍稍显冷清，武汉四批次6宗地块均底价成交，合计揽金44.6亿元，拿地企业均为地方国资；无锡五批次14宗地块同样全以底价成交，收金224亿元，拿地企业以地方国资为主，绿城管理联合体以底价40.33亿元落子经开。

　　4、融资端国内信用债发行同环比减少

　　2022年第48周，信用债发行70.5亿元，同比减少36%，环比减少3%，平均加权利率2.74%，环比减少39BPs；海外债无新增发行。

　　风险提示（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。