报复性买房来了？2020年4月房地产楼市走势分析
近日，单户总价千万级豪宅排长队抢筹一幕在上海上演。
总价动辄两三千万的楼盘被火爆认筹并非个例。从3月以来，上海推出的多个千万级高端楼盘，如碧云尊邸、绿地海珀外滩、新鸿基滨江凯旋门、中海汇德里等认筹率屡屡翻倍、被购房者热抢。
从3月份全国70成房产成交数据看，房产市场正逐渐开闸、恢复生机，一线及二线城市恢复速度要明显快于三线城市、销售价格基本恢复至1月份水平或好于1月份。券商中国记者注意到，部分城市如上海、深圳、南京与杭州3月二手房成交量已经明显超过疫情高峰时候的1、2月份水平，恢复至去年同期的75%。
从房产分析及业内中介人士向记者的回馈看，当前部分中高端项目入市带动价格呈现结构型上涨，后期随着高价盘的不断入市及改善型需求的释放将会带动销售价格上涨；房贷资金面也有松动、较低利率抵押杠杠买房多起来。
不过，多位业内分析师均认为，目前稀缺项目的热销与个别城市的火热不能代表楼市回暖，高价房快速恢复也是市场恢复正常的风向标之一，以上海为例今年，3、4月份总体成交量不及去年同期，更比不上2018年同期，警示注意4月、5月成交疲软。值得注意的是，周五召开的政治局会议再度明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
“600万认筹金像抢白菜”？1700万-8000万豪宅排队抢
“2000万起新盘，600万认筹金像抢白菜，‘碧云尊邸’值得全城富豪为之倾慕！”近日，上海浦东豪宅碧云尊邸认筹火爆刷屏。
“豪宅”碧云尊邸认筹第一天，4月13日，从一家上海本地中介发的视频来看，现场意向购房者队伍排长龙，有消息称第一天到现场认筹的人数近200人。
从该楼盘准售房源公告以及房价表显示，可出售的房源共有160套，均价为11.2万元/㎡，主力户型为建筑面积约184㎡-301㎡的小高层以及约298㎡-553㎡的别墅，最便宜的房子总价也要1700万元起步。中介挂出的房价报价则显示，小高层价格普遍在2000万元-3000万元之间，别墅则相对售价较高，不少别墅价格都在6000万元-7000万元，部分别墅价格最高价近8000万元。
“认筹需要提前1日预约，认筹金个人需交600万元（现金，强调一遍，是现金），并且根据预约时间分时分段进行认筹。”记者看到，碧云尊邸房源售楼处早早对外做了公示。4月19日，碧云尊邸认筹时间已结束，记者数次致电该楼盘预约电话均无人接听。
根据公示，认筹时间在4月13日至17日；4月26日，通过微信公众号“碧云尊邸”线上开盘。
你以为只有楼盘认筹这么“傲娇”？从该楼盘公示看，26日开盘认购选房同样要不少要求按摇号顺序，从1号开始选房，每家客户只有3分钟选房时间、选房机会只有一次，过了3分钟，对不起，视同弃购。按摇号顺序号往后排，全部房源售罄后，后续买家自动丧失购买机会。
不过，从4月14日起，后续多家媒体数次实地探访来看，该售楼处早已回归平静，并未看到首日排队认筹的热闹场面。从碧云尊邸销售人员表述看，豪宅“不愁卖”的碧云尊邸，并未与中介合作售房；按规定，购房客户认筹必须电话预约，在规定时间内前来认筹。
豪宅排队抢？有网友调侃，“导演请了太多人”。不过，从业内人士的反馈来看，这个楼盘确实有稀缺性，不缺看重该社区优质教育环境和国际化氛围的诚心购房者。
相比同样位于中环偏内的楼盘，该楼盘均价溢价明显。
资料显示，项目开发商为金桥出口加工区开发股份有限公司。该开放商在该地有多个地块，项目所处的碧云国际社区，属于中内环间，交通便利，距离轨道交通9号线蓝天路站步行约630米。
作为老牌国际社区，发展已非常成熟，高端、宜居，板块内教育资源充沛。包括德威英国国际学校、蒙特梭利国际幼儿园、欧盟中欧国际工商学院等在内的国际化学校，以及上海协和国际学校、上海平和双语学校、上海市实验学校东校等上海一流学校。，在碧云尊邸开盘认筹之前，区域内近10年来已没有新房供应，或也恰是项目火热认筹的原因。
豪宅小阳春？千万级楼盘认筹率屡屡翻倍
从3月复工以来，上海豪宅市场开始出现明显回暖。近期如碧云尊邸、滨江凯旋门、中海汇德里等高端盘入市认筹和关注度普遍较高。
3月24日，绿地董家渡地王项目绿地海珀外滩开盘，均价13.8万元/平方米。首期推出的203套房源，最终获得了328组客户认筹，摇号认筹率达161%，去化率超8成。
3月31日，由新鸿基开发的滨江凯旋门开启认筹，主推户型在140~200平方米，均价13.8万元/平方米。175套房源，认筹总数360，认筹率达205%。
中海汇德里要交20万元认筹金才能看板房，且项目并没有在项目现场设置售楼处、而是把售楼处搬到了项目附近的月星环球港B座租下的一整层写字楼展示中心里，准买家需要登记身份证等个人信息才被销售带上楼。
据楼市报道不完全统计，仅上周就出现9盘集中认筹的现象，项目认筹数量再创高峰。
中原地产市场分析师卢文曦指出，买豪宅的客户肯定不止一次不动产经验，所以能否得到客户认同关键在于楼盘品质和价格的匹配度。比如某些区域内没有新盘，并且从未来土地供应来看也不存在这种可能，不仅是板块内改善，甚至周边区域的改善可能都会吸引至此，想不热闹也难。，疫情关系加上全球金融市场大幅波动，不排除资金集体避险、寻求资产保值增值。
克而瑞数据显示，上周上海商品住宅成交金额达到约60.68亿元、环比上涨约6.29%，成交面积再度破十万、环比上涨约15.06%。但细看构成成交的项目组成，豪宅是期间上海楼市成交主力。
不过，卢文曦也分析，当期上海楼市认筹火爆的情形，与2018年同期很类似，2018年三月份开始成交情况转好，结果4月份成交又变得疲软，五月份成交数据更差。
同策研究院张宏伟表示，豪宅的热销说明市场还是有潜在的需求，目前稀缺项目的热销与个别城市的火热不能代表楼市回暖，只能说楼市还在复苏中。
疫情后“报复性购房”楼市已回暖？
豪宅的销售火爆只是一方面，进入二季度上海楼市逐步恢复生机，但从总体市场和结构数据看，还难言“阳春”。
中原地产数据显示，上海今年3月份成交3000多套，明显弱于2019年3月的5000多套。，上海2018年4月，全市二手房成交套数从3月份的17万套跌到13万套，随后全年一直在11万套-16万套之间低位徘徊；而近两年3、4月份都不及2018年同期。
从4月16日国家统计局发布2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，从新房、二手房上涨、下跌城市数量来看，3月份新建商品住宅销售价格环比中，上涨城市为38个，相比上月增加17个城市；70城平均涨幅0.13%，环比涨幅扩大0.11个百分点；二手住宅方面，上涨城市数量为32个，比上月相比增加18个城市，70城平均涨幅为0.05%，上涨城市平均涨幅为0.44%、环比涨幅扩大0.1个百分点。
分等级城市新房市场里，3月份各等级城市销售价格均好于2月份，但仅有二线城市表现好于1月份，一线及三线城市仍不及1月份；分等级城市二手房市场来看，一线及二线城市恢复速度要明显快于三线城市，销售价格基本恢复至1月份水平或好于1月份。
“3月份疫情防控有了很明显的效果，多数城市生产生活秩序都在加快恢复中，因疫情积压的住房需求逐渐释放，带动市场活跃度上涨。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向记者分析称，“，3月份多个二线城市降低预售证发放限制，部分中高端项目入市带动价格呈现结构型上涨，后期随着高价盘的不断入市及改善型需求的释放将会带动销售价格上涨。”
可以看见的是，沉寂一段时间的楼市在近日供应持续开闸逐渐恢复。部分城市除了核心一线市场的上海、深圳之外，南京与杭州3月二手房成交量已经明显超过疫情高峰时候的1、2月份水平，恢复至去年同期的75%。
房贷资金面也有松动，从数位房产中介人士向记者的反馈来看，3月份以来，有不少业务都是，帮助客户借助抵押贷款、撬动杠杆，实现低首付买房，抵押贷款利率已从3月初的年化5%以上降至4.5%甚至更低。
不过数位业内人士均认为，目前稀缺项目的热销与个别城市的火热不能代表楼市回暖，高价房的快速恢复也是市场恢复正常的风向标之一，只能说楼市还在复苏中。中原地产首席分析师张大伟认为，尽管金融政策宽松，现在说楼市反弹、爆发还为时尚早，毕竟目前还没有一个城市放松销售端调控。