城镇化接力“三驾马车”：地产受益

　　随着经济社会发展及工业化进程的推进，很多国家步入了快速城镇化的道路，城镇化推动的人口流动、产业等变化，带动了现有经济增长方式的转型突破，城镇化的发展也使人们享受到了现代的生活方式和经济发展成果 。

　　近年来，中国经济增速下滑明显，在一场疫情之后下滑趋势愈加突出。在面对传统“三驾马车”逐渐力不从心，经济转型进入深水区的背景下，寻找新的经济增长方式尤为重要。

　　而就在2020年“两会”前夕，政府相继推出促进新型城镇化发展建设的《任务》和《意见》，由此，中国城镇化发展将迎来快速推进的契机，而房地产将在城镇化快速发展的机遇中承接红利。

　　“三驾马车”力不从心

　　受新冠疫情影响，2020年1季度，中国实际GDP增速仅为-6.8%，作为经济稳定器的三大投资领域：基础设施投资、制造业投资和房地产业投资均出现大幅下跌，新冠疫情加速了经济下行。这标志着拉动经济增长三驾马车中的投资需求陷入困境。

　　▲数据来源：ind，同策研究院

　　其次，从消费需求来看，财富分配失衡导致市场有效需求减少，消费结构中短期内无法逆转。2019年中国居民部门杠杆率为55.8%，相比美国而言，我国居民部门杠杆率还有一定的增加空间，但因为财富分配失衡，中国居民部门的有效需求减少；另一方面，10年来个人住房贷款余额占家庭部门贷款余额的比例稳定在50%以上，中长期住房贷款对中短期的社会消费品零售形成挤出，且短时间内无法逆转。

　　进出口方面，全球经济下行，中国出口下滑拖累经济，且“去中国化”成必然趋势。受疫情影响，欧美等国的进口需求锐减，叠加中美贸易战前景不明朗。在2020年两会上提出“推进更高水平对外开放， 稳住外贸外资基本盘”，但中国进出口总量对名义GDP贡献超过30%，进出口总量下降拖累经济增长是大概率事件。此外，异常新冠疫情，加速了外国产业“去中国化”的趋势，此举对中国经济增长造成影响是无疑的。

　　经济转型进入深水区

　　从政府名义杠杆率走势来看，还有较大的操作空间。从2015年“三去一补一降”开始，至2019年杠杆率回升至38.3%，政府“去杠杆”过程并不彻底。政府实际杠杆率为45.5%，尽管较名义杠杆率高出7.2%，对比美国政府杠杆率100%的水平，中国财政政策仍具有操作空间。

　　▲数据来源：ind，同策研究院

　　房产税作为政府进行收入转化的另一个抓手，短期内出台的可能性不大。房产税的出台有两个本质，第一，减少地方政府对土地财政的依赖度，间接剥离地方政府融资职能；第二，稳步扩大地方税管理权，平衡地方政府财权与事权的不平等。而在当前复杂的国内国外环境下，也不具备短期被出台房产税的条件。加之，从 “两会”前表态来看，稳妥又退回到2018年的提法，“两会”报告中未提及房产税，表明中央在房产税问题上仍保持谨慎。

　　企业投资方面，近年来企业渐渐陷入了“流动性陷阱”中，以工业企业为例，2019年，中国工业企业负债规模为67.4万亿，且利润总额增速近两年均为负增长，债务体量的增加以及投资效用边际递减，致使企业进入“流动性陷阱”中。其次，近年来，实体企业“借新偿旧”的特征愈加明显，倘若“借新偿旧”模式不改变，企业部门再投资难有起色。为了改变这一颓势，2018年重提支持民营经济，十九大、十九届四中全会提出加快完善社会主义市场经济体制的部署。2020年“两会”前夕，出台《新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，进一步完善社会主义市场经济制度体系。此外，被寄于厚望的“新基建”，因为投入风险高、回报周期长，短期内也难带动投资规模的整体回升。

　　房地产将获益城镇化提速

　　就在经济转型进入深水区，诸多转型方向陷入胶着的背景下。两会前夕，中央相继发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》、《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，总结来看就是，推动农村人口向中小城市转移，核心城市向中小城市的产业转移，通过基础设施配套相关投资完善中小城市基本面，核心城市产业升级，以及现有土地政策制度及结构调整空间。由此，未来城镇化发展的驱动力不言而喻。预计2027年中国将达到72%左右的美、日城镇化率水平，也就是说，未来中国中西部二线、全国大部分三四线城市的乡镇（如农村新旧改）存在7-8年城镇化的快速增长期。而在2020年两会报告也提出，“加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求”。

　　▲数据来源：ind，同策研究院

　　城镇化发展的基础是在农村，推进农村集体经营性用地流转，实质上是增加农民收入，降低政府在公民工进城过程中的财政支出。人口流动的主要方向是满足楼市可控和城市承载力的县域城市，人口流入将拉动房地产市场需求，尤其在都市圈协同发展的背景下，考虑到都市圈腹地厚度等因素，三大都市圈及成渝都市圈等核心城市认为最优的投资选择，同时，房企下沉部分三四线（或县域）城市存在结构性机会。

　　从时间来看，基建投资和房地产业投资增速具有替代性，即投建投资增速与房地产业投资增速相互滞后1年左右，那么以基建投资和房地产业投资增速相互逆转的时间点（2018年2季度）计算，预计到2020年3季度至2021年2季度，房地产业投资才会替代基建投资稳定经济发展。