六大维度解析2021年楼市开局：打新高热预警 调控

　　1月楼市在局部高热中迎来密集调控。

　　先有深圳楼市疯狂打新，从投机客到刚需族，全都抱着“买到即赚到”的心态游走各大网红盘。后有上海、杭州从万人摇变为“千人摇”，刚需族仍然一房难求，“徐博士”们在领导信箱怒甩求助信，呼吁“推出优秀无房家庭以及二胎家庭优先摇号的政策，并且严查离婚买房，经营贷买房，代持买房等擦边球行为”。

　　摇号难叠加二手房供应不足，上海局部学区房热炒之风从去年12月延续到1月，“房东两小时跳价40万”之风盛行，市场游走于炒作边缘。

　　管理层反应迅速而及时，调控在新年首月打响，政策层层收紧，市场热度应声减弱。

　　克而瑞数据显示，1月29城楼市成交环比下降24%、同比增66%。

　　深圳严查“万人哄抢”红盘所涉12名违规人员数城调控层层加码

　　1月，深圳、上海、北京、广州、杭州等房价出现非理性上涨的城市先后升级调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”，“打补丁”、抑投机，促进房地产市场理性回归。

　　先是深圳市住建局一周内三次发布关于楼市调控的指示，继1月22日深圳住建局针对之前“万人哄抢”的润玺中12名违规申购住房人员进行处理之后，再度发文要求强化使用购房意向登记系统，提出要从购房者资格、收入证明、征信、购房款来源等各个方面，严格审查和管理购房者资格。

　　上海10日内相继打出“调控组合拳”，多次加码调控，调控政策先剑指假离婚炒房，并向无房家庭倾斜，随后严控个人住房信贷管理。1月21日，上海8部门联合下发《通知》“严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。”

　　1月25日，上海再将法拍房纳入限购。1月29日晚间，上海银保监局连夜下发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，提出包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等8条要求，其中明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　广州各大银行1月27日上调房贷利率，同日杭州也迎来一道重磅限令杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调整二手房交易增值税、升级人才限购、加码限售年限及交易成本，并关闭投机通道。杭州调控与上海同样直指一二手房价倒挂所产生的投机性需求，针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜。

　　1月30日，北京表示将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，北京银保监局已会同中国人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，于近日赴银行机构开展专项核查。

　　同策研究院分析认为，2016年开始的调控也是从深圳和上海起步，从历史经验来看，如果无法控制一线城市的涨势，后面就很难避免涨价向其他能级城市扩散。

　　值得注意的是，1月底这轮调控是前期调控的进一步加强，也带有一定的预防意味，而北京目前市场较为平稳，尚未出现其他一线城市的快速上涨现象。如果房价仍无法平抑，不排除进一步出台更多政策的可能。

　　深圳新房成交面积同比暴涨174%一线城市房价同比上涨4%

　　据克而瑞，1月29个重点城市合计成交2667万平方米，环比下降24%，同比增长66%，较2020年月均成交增长10%，总体持稳。

　　其中一线城市成交398万平方米，环比下降18%，同比增长151%，较2020年月均增长43%。深圳前期火爆打新的“网红盘”集中网签备案，成交面积一举刷新近年来单月新高，环比大增50%，较去年月均更是倍增达104%。

　　1月29个重点城市商品房住宅成交面积（万平方米） 来源克而瑞

　　1月，珠三角、长三角区域市场依旧活跃，东莞、扬州、金华等新建住宅价格环比涨幅居前列；京津冀区域新房价格普遍下跌。

　　上海、杭州、深圳楼市几乎在打新、认筹、摇号上高烧不退。杭州、上海频现“千人摇”项目，而深圳楼市一二手价格倒挂令“代持打新”成为投机炒房的温床。

　　市场持续火热终于引发调控升级。但由于上述城市长期执行限价政策，调控的威力暂未反应在新房价格上。

　　从中指院数据看，全国百城新建住宅平均价格为15853元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨3.56%。其中，一线城市环比上涨0.44%，同比上涨4.08%；二线城市环比上涨0.34%，同比上涨3.71%；三四线代表城市环比上涨0.32%，同比上涨2.67%。

　　百城住宅中，新建住宅价格环比上涨的城市个数为64个，较上月减少15个。价格环比下跌的城市数为34个，较上月增加15个。

　　1月百城新建住宅价格指数涨幅前十 来源中指院

　　十大城市中，8个城市环比上涨、2个城市环比下跌，具体来看，上海、南京、广州、杭州以及重庆（主城区）环比涨幅均在0.5%（含）~0.8%（含）之间；深圳、北京新建住宅价格环比分别下跌0.08%和0.06%。

　　同比来看，十大城市新建住宅平均价格同比上涨4.48%，涨幅较上月扩大0.17个百分点。十大城市中，除深圳、天津同比分别下跌0.45%和0.32%外，其余城市同比均上涨。具体来看，杭州、广州、南京以及上海新建住宅价格同比涨幅均在5.0%~10.0%之间；武汉、重庆（主城区）以及北京涨幅在5.0%以内，其中北京同比涨幅相对较小，为1.87%。

　　上海个别学区房单周涨幅近4成二手房市场热度延续

　　新房市场的热量一定程度上也传导至二手房市场。

　　诸葛找房数据研究中心统计，深圳、上海、北京仍是二手房价格最高的三座城市，深圳二手房均价达到75882元/平方米，同比涨幅达到17.26%；上海二手房环比上涨2.39%，仅比去年微涨0.85%。

　　上海的二手房上涨，源头就在学区房。记者在1月首周查询的数据显示，对口明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，而单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。不少买房人在论坛上吐槽，上午看的房子，下午跳价30万元；中午看的房子，还没到家就被加价卖了。更有业主待价而沽，频繁调高挂牌价格，几日内上调了200万元。

　　从整体涨幅来看，环比涨幅前十的城市以长三角、西北以及中部的二线和三四线城市为主。中部城市上饶以2.7%的涨幅居首，上海以2.39%的涨幅位居第二，西北城市延安以1.99%的涨幅位居第三。长三角经济圈共有4城上榜，市场热度仍在延续。

　　而环比跌幅前十的城市以二线和三四线城市为主，环渤海经济圈占据半数以上份额，为东北和西南。其中，环渤海经济圈的保定以2.3的跌幅位居首位；东北城市长春以2%的跌幅位居第二，环渤海经济圈的唐山以1.86%的跌幅位居第三。

　　贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%，其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长较快。从贝壳二手房价格指数看，重点城市中，上海、合肥房价指数上涨幅度较快。应当看到，1月份在资金充裕、需求提升的叠加因素下，热点城市核心区域供需矛盾激化，导致阶段性量价升温。

　　1月重点城市二手房价格指数 来源贝壳研究院

　　百强房企门槛同比近翻番开局强于2020年

　　2020年，房企通过积极影响、抢收回款，逐步走出疫情的影响，41家房企跻身千亿军团，进入2021年，这一势头较之去年更劲，单月销售额超百亿的房企比去年同期增加15家，达到29家；而超50亿元的房企达到53家。从权益金额看，TOP100房企权益销售额均值为73.0亿元，权益销售面积均值为52.5万平方米。

　　1月房企销售业绩排行 数据来源中指院

　　延续了2020年的市场格局，房企不同阵营之间继续发展分化。分阵营看，29家百亿以上房企销售额增长率均值为87.4%；24家50亿~100亿第二阵营销售额增长率均值为128.9%；增长率均值最高的当属第三阵营（30亿~50亿）26家房企，销售额增长率均值为135.8%；第四阵营共21家，销售额增长率均值为85.9%。

　　TOP100门槛值为21.5亿元，与2020年相比接近翻番。其中，TOP3房企门槛值为614.2亿元，较上年增长51.5%；TOP10房企门槛值为201.0亿元，较上年增长82.1%；TOP30房企门槛值为90.8亿元，较上年增长75.6%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为55.0亿元、21.5亿元，同比分别增长68.2%和93.7%。

　　杭州单月卖地收入526亿元全国第一TOP20总额同比增2成

　　新年伊始，在全国土地供应量、成交量整体环比减少的情况下，长三角地市交易持续活跃，杭州、上海分别以525.6亿元、466.1亿元位列城市土地出让金第一、二名，与此后序列的城市拉开了绝对差距。

　　据中指院测算，TOP20城市土地出让金总额较2019年同期增加逾两成，但城市间分化继续加大，长三角9个城市入榜并且排名靠前。从城市能级来看，二线城市入榜13席，成为榜单主力。

　　1月出让金TOP20（市本级数据）来源中指院

　　1月份全国总价地王TOP前三名为上海2块、杭州1块，上海城投控股以176亿元拿下上海市中心豫园社区宅地、哔哩哔哩以81.2亿元拍得东外滩商办用地；滨江集团则以49.1亿元摘得杭州市一幅宅地，这一价格也令其成为今年新晋杭州总价地王。

　　头部房企在长三角拿地的热情不减。从50家代表房布局城市看，长三角占比达到56.5%，粤港澳大湾区次之，占比为8.1%。而50家代表房企拿地面积TOP10城市中，长三角城市占6席，其中杭州和南京进入前三位，杭州更是以171.5万平方米位列第一，较第二位商丘市多出近100万平方米。

　　1月50家代表房企拿地区域分布情况 数据来源中指院

　　除了城市间，房企间的分化也在扩大。

　　2021年1月，百强企业拿地总额2240亿元，拿地规模同比增长17.8%。50家代表企业中部分现金流较稳定企业拿地态度积极，如第一阵营内的万科、碧桂园、招商蛇口、第二阵营内的绿城等，拿地同比均有所增长，但也有部分企业选择观望，拖累整体金额同比下降14.1%。

　　房企在一二线城市依旧抱团取暖。新年首月，房企在三四线拿地增多，招拍挂市场的合作力度有所下降，但在一线城市的拿地争夺中，合作力度仍然不减。如融创联合中交1月4日以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块；1月26日，金地联合保利20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块。

　　1月房企拿地金额及面积TOP10 来源中指院

　　内地房企海外融资成本下降发债规模环增464.5% 

　　据贝壳研究院统计，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%，增幅较2020年同期收窄11.2个百分点。

　　但面临2021年大规模的债券到期和借新还旧的巨大压力，不少房企抓住融资成本较低的窗口期抓紧“抢跑”美元债市场。中指院统计显示，内地房企1月份海外债发行规模达到811.2亿元，环比大增464.5%；而信用债发行规模546.1亿元，环比增长73.28%。

　　2020年~2021年1月房地产行业海外债、信用债发行情况 来源中指院

　　从融资成本来看，信用债、海外债融资成本均有所下降；其中1月信用债平均利率为4.69%，同比下降0.35个百分点；海外债平均利率为7.44%，同比下降1.18个百分点。

　　贝壳研究院认为，2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中，金融监管更趋严格，房企对金融环境预期紧张，境内融资环境承压，房企开年抢跑美元债市境外债市趋势回暖，短期主导债券市场。随着春节假期的到来，交易日减少将影响2月发债规模。

　　记者手记房企的“就地过年”到底红利有多少

　　2021年，中国楼市迎来了全新开篇。从深圳、上海到杭州，“打新”、“代持”、“学区房暴涨”，各种楼市不稳定现象开始冒头，于是1月中下旬开始，调控政策频频出台，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”，“打补丁”、抑投机，促进房地产市场理性回归。

　　但与2020年1月因春节+疫情效应带来的成交减弱相比，重点城市商品住宅成交仍然同比增长了75.0%，特别是长、珠三角代表城市仍然表现强劲，成交面积同比均大幅增加，增幅继续领先整体水平。

　　作为晴雨表的土地市场，由于出让截止时间的关系，1月整体成交规模同比下降约两成，但优质地块成交占比突出，成交面积结构性涨幅显著，溢价率也有所回升。一线城市继续成交放量，新一线城市杭州重回土地出让金榜首；二线城市整体供应量同比增幅近 15%，三四线城市供应量和成交规模则均有较明显下降。

　　春节假期即将来临，房企也摩拳擦掌推盘抢收“就地过年”红利，但居民观望情绪可能再调控之下继续走高，部分市场继续面临去化压力。

　　记者包晶晶

　　视觉帅灵茜

　　排版陈梦妤 马原