1万亿的大生意刚刚结束，哪些楼盘将赔本赚吆喝

　　手握土储的房企，即将打响利润保卫战。

　　文 | 薛宇飞

　　6月29日，武汉完成了共计54宗地块的集中出让，土地总成交额达788亿元，这标志着中国22城首轮集中供地正式结束。机构的统计数据显示，在过去3个月的时间里，22城共计成交住宅用地800余块，土地总价款迈过1万亿元人民币。

　　这场土地盛宴中，规模房企、国企等资金实力雄厚的开发商成为赢家，将诸多优质地块收入囊中，而地方国企及深耕区域的民企则凭借着各自优势，斩获相关项目。但土拍过后，企业不得不面临利润空间被压缩的困境，如果市场价格未能上涨，个别项目甚至还会出现亏损。

　　京、杭土拍金额过千亿

　　热点城市趋热

　　关于集中土拍，自然资源部开发利用司负责人于今年2月表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。有报道指出，上述所说的重点城市，共计22个，涵盖了4个一线城市和18个热点二三线城市。

　　据贝壳研究院此前统计，22城首轮集中土拍，总计成交住宅用地（含综合用地、不含武汉一日出让土地）867宗地块，成交用地面积约4958公顷、规划建筑面积1.09亿平方米、土地价款总计1.05万亿元，综合溢价率14.7%。

　　每座城市的集中土拍都是百亿元乃至千亿元的竞拍盛宴。22城中，出让金额排在第1-5位的城市分别为杭州、北京、南京、广州、上海，出让金分别约为1178亿元、1110亿元、993亿元、906亿元及857亿元，武汉则以成交54宗土地、总成交额788亿元，排在第6位。

　　上述城市土地出让金较高，与本次供给地块相对优质有关。武汉出让的49宗涉宅用地的成交溢价率为17.7%，较2020全年的成交溢价率上涨10.42个百分点，溢价率的提高，将楼面价推升到了8255元/平方米，较2020全年成交楼面价上涨了40.7%。贝壳研究院高级分析师潘浩对中新经纬（微信号jvie）表示，武汉此次集中供地推出了相对核心、优质的地块，楼面价大幅提高。

　　各城市本次供地面积，占全年土地出让计划的比例并不相同，北京、上海、广州此次成交占全年用地的比例位列22城前三，分别为56.3%、40.4%及40%。贝壳研究院预计，集中供地占全年供地计划比例较大的城市，后续供地将会有所减少，但竞拍的激烈程度可能会提高。

　　可以发现，热点城市的土地市场依然受到企业追捧，城市间呈现明显分化情形。虽然热点城市的拍地规则较为严格，但如北京、杭州、宁波等城市仍然拍地踊跃，杭州41宗地块以竞自持成交，占总成交土地的72%，自持比例最高达40%，且有宗地进行高达138轮的拍地对决；北京有10宗地进入报高标准商品住宅建设方案阶段，宁波29宗成交住宅用地中有19宗触顶或摇号，市场活跃度高，溢价率达25.1%。

　　品牌房企大举拍地

　　强者恒强趋势凸显

　　自重点城市集中进行土地出让以来，外界一个普遍的观点认为，集中出让后，企业需要在短时间内支付大量的土地保证金及出让金，对企业资金要求越来越高，中小型房企拿地会变得更加困难。

　　克而瑞研究中心近日就指出，龙头房企和国企、央企策略仍是率先“抢跑”，且优势显著，TOP50房企超过半数在22城中有所斩获，TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。相较之下，中小房企拿地难度加大，仅能通过合作拿地或捡漏的方式参与。

　　根据该研究中心公布的榜单，截止今年上半年，房企新增货值百强门槛为105.1亿元，同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家，碧桂园6月份在上海、长沙、武汉、郑州等一二线城市均有所获，年内新增土储货值率先突破3000亿元，位居首位。

　　万科也在积极拿地，在武汉的集中土拍中，万科联合或独自获得了4宗地块，成交金额44.7亿元。在6月30日的2020年度股东大会上，万科总裁、首席执行官祝九胜称，万科在上述22城共拿下47总地块，可售面积717.5万平方米，代价558.6亿元，占前6个月的总投资的40%以上，节奏和结构大体上合理。按照克而瑞研究中心的排名，万科以2580.6亿元的新增货值位居行业第二位。

　　作为地产行业“央企一哥”的保利发展，在拿地上毫不手软，公司在2020年调增了一次投资计划后，又将今年的房地产及相关产业直接投资总额定在了3950亿元，较2020年上调后的金额同比增长17.9%。在上海的集中土拍中，保利以约105亿元的总价夺得静安区灵石社区地块，中指院数据显示，该地块成为6月份全国住宅用地总价“地王”，成交楼面价为5.17万元/平方米。

　　“碧万保”之后，招商蛇口、融创分别以1890.3亿元、1837.4亿元的新增货值位居行业第4、5位。这两家企业扩充规模的野心十分明显，招商蛇口的拿地节奏明显快于去年，拍下的土地不乏多个高溢价地块，在重庆的土拍中，更是以溢价率130%、总价32.5亿元拿下西永板块一宗土地。融创的新增货值虽然位居行业第五，但近几个月频频在22城拿地以及大举并购，引发外界关注，有统计称，融创上半年的拿地金额已经超过去年全年。

　　克而瑞研究中心分析认为，短期来看，强者恒强的趋势并未改变，在集中供地影响下投资集中度将进一步提升。

　　除了大型房企以外，深耕区域的地方国企也在这场盛宴中分到了一杯羹。武汉的土拍中，按权益金额计算，武汉城建联合与独自取得了3宗土地，成交金额97.8亿元，成为拿地金额最高的房企。

　　高地价项目面临盈利压力

　　利润保卫战打响

　　近几年来，虽然有个别城市和一些区域的房价出现连续上涨，但从整体看，全国房价还是保持平稳态势。但这种情况下，个别地块的价格依旧较高，在“价高者得”的竞拍规则下，热门地块的成交价被推到较高水平，这给企业未来的盈利留下隐患。

　　近期，滨江集团董事长戚金兴的一段公开表态，引发外界关注，他称，公司在杭州集中土地出让中共获取了5块土地，“在团队精干高效管理下，努力做到1-2%的净利润水平”。

　　事实上，本轮集中土拍中，一些热门城市和城市内的热门地块，出现了地价与房价比偏高的情况，如果未来售价不能提升，企业盈利空间压缩将在所难免。据中信建投测算，滨江集团在杭州拍得的5宗地块，有4宗的地价/房价比超过80%，一宗为79.1%，隐含毛利率最高的地块位于上城区，但仅为10.2%，隐含毛利率最低的地块已经转负，为-1.9%。中信建投指出，根据实际楼面价和限价，杭州此次集中土拍的地价/房价比为62.9%，整体的利润率不高。

　　重庆本轮土拍较为火热，整体溢价率位居22城首位，隐含毛利率仅约为7%，这导致多个地块面临盈利难题。中信建投测算，在46宗土地中，有超过10宗土地的隐含毛利率为负数，其中，佳兆业拍得的北碚区蔡家组团地块的隐含毛利率为-16.8%，金科、华宇、新希望联合体拍得的大渡口区大渡口组团地块的隐含毛利率为-16%。

　　“地价不断上涨，部分城市如重庆、杭州、无锡新房价格存在上涨压力，在销售端限价难以放开之下，预计这些城市去化速度将有提升，但房企利润率会继续压缩。”中信建投判断称。

　　面对市场变化，不同的企业所采取的措施不尽相同。龙湖上半年新增货值870.4亿元，排名跌至行业第15位，略低于销售排名。龙湖首席执行官邵明晓近日表示，公司参与了很多土拍，但也坚持拿地原则，即保持毛利率达25%左右、净利润率10%以上的底线。

　　某新晋TOP10房企在这轮土拍中鲜有出手，上半年新增货值跌出了50名开外。该企业相关人士对中新经纬表示，公司参拍了此次集中供地，但出价比较谨慎，斩获不多。不过，他们参与多个非集中供地城市的土地拍卖，已经竞得一些地块，，也采取收购与合作、政府勾地、布局城市更新类项目等方式拿地。