一线城市、长三角还是西部网红城市？首轮集中

　　原标题一线城市、长三角还是西部网红城市？首轮集中供地后，在哪里置业更有“赢面”？

　　年内第一批集中供地接近尾声，这一深刻影响房地产走势的长效调控机制，不仅改变了房企拿地布局，对普通购房者来说，也将影响今后的置业选择。

　　自今年4月第一批集中供地正式启动，到5月份土拍市场被推向高潮，北京、广州、杭州和南京等城市，一轮土地出让下来，卖地收入都在千亿左右。

　　进入6月份，苏州、合肥、郑州、成都等城市相继完成今年第一批土地集中出让，上海集中土拍的第一批也于6月18日开始，当天进账478亿。

　　目前，上海和武汉两大城市的第一批供地还未结束，其他已完成第一批集中供地的20个城市合计出让住宅用地769宗，土地出让收入高达9002.66亿元，平均土地溢价率也有升高。

　　从当前已完成土拍的整体数据来看，城市热度两极分化明显，南方城市热度整体偏高，尤其是广州、重庆、杭州等一线和强二线城市。北方城市除了北京热度较高外，其余城市则相对冷静。

　　通过这一轮热点城市的土拍结果，大致可以看出房企未来的重点业务方向，一线城市和核心二线城市无疑最值得关注。而在这些城市内部，房企也有着主次分明的投资布局。

　　房企们争相进入的区域，必定会带来大量投资，在商业、教育、生活设施等配套资源方面，也会倾注更多资源，跟着房企去热点板块置业，相对而言会是更好的选择。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也建议，“购房者可通过了解不同城市此次供地政策、情况，来选择具体板块的房源。”

　　一线城市如何选？

　　北京在5月中旬结束了为期两日的集中供地大戏，30宗地块共揽金1102.21亿元。僧多粥少的北京市场，优质地块一经放出，便引来众多房企争抢。

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　　值得一提的有通州副中心0302街区6002地块，吸引十多家房企围猎。举牌至第19轮时，由龙湖恒基联合体以22.4亿元的报价触及上限价，溢价率25%。

　　该地块位于通州核心区，为纯商品房，周边生活配套成熟，指导售价为7万/平方米。根据贝壳二手房成交均价显示，目前通州副中心周边售价为6万/平方米。

　　随着北京政府的东迁，带来大量的人口涌入，以及城区学校资源、医疗资源的不断搬迁，通州城市副中心的住房需求或将逐渐呈现刚需状态。

　　，朝阳金盏、海淀树村地块也是此次集中供地房企们竞争的主要对象，最终卓越以5.29万/平方米的楼面价拿下朝阳金盏地块，该宗地块销售价格上限为7.6万/平方米。朝阳金盏地块的火热，主要是政策驱动带来的利好。

　　在政府规划方面，金盏国际合作服务区有着“第二三里屯”的定位。一位负责朝阳金盏区域的房产销售人员介绍，“该区域要发展一个金盏自贸区，目前周边在售二手房价格在6-7万/平方米。”

　　虽然通州、金盏等区域的一二手房价目前较为接近，但在政策驱动和房企纷纷进驻下，这些片区的新房市场无疑会是北京接下来的热点板块。

　　与北京类似，南方的城市代表广州，第一轮集中土拍同样呈现较热局面。热门地块如荔湾兴达、白云金沙洲、黄埔科学城、番禺桥南等备受热捧，其中番禺新造宅地竞价交锋高达183次，这宗地块最终由越秀竞得，折合楼面价约3.36万元/平方米。

　　目前广州番禺区楼面价纪录由金地保持，其在2017年拿下的官塘村地块楼面价约为3.37万元/平方米，目前已建成在售项目金地壹阅府，市场报价在6.5-7.5万/平方米之间。

　　接近四年的时间，这次番禺最热地块的地价仍未超过当年的水平，对购房者而言，会是相对较好的入市机会。

　　，广州的黄埔科学城地块也值得关注。根据贝壳二手房成交均价显示，周边二手房单价在4.5万-5.5万/平方米区间，而2019年该区域二手房均价不到3万/平方米。

　　目前，该区域有190余家前500强企业入驻于此，多为互联网企业，污染小，环境优良。该地段二手房房源单价相对低，对于置业者来说投入较少，但后期该区域的购买力较强，竞争较激烈。

　　除了土地市场的火热，广州的人口红利对楼市的影响也不容忽视。“七普”数据显示，广州人口为1867.66万，与2010年的“六普”相比增加了近600万。除了“量”的增加，“质”的提升同样令这座城市惊喜。从受教育程度看，与2010年相比，全市常住人口中每10万人中拥有大学受教育程度的人口由19228人上升为27277人，与10年前相比增长41.86%。

　　这些新一代高文化高收入者，持续为广州楼市带来潜在购买力。

　　广州近期的房价走势在一线城市中也表现突出，根据国家统计局数据，5月份广州新房销售价格环比上涨1.5%，在70城中涨幅第二，二手房环比上涨0.9%。较为火热的楼市，也刺激着更多刚需户加速入市。

　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，“集中竞拍热度较高的城市，短期对市场预期有一定提振。但像北京、广州这类城市，随着调控政策升级加码，资金监管力度持续加大，市场情绪已现回归迹象，短期房价预计将进一步趋稳。”

　　长三角热度不减

　　这一轮的集中供地中，开发商们尤其中意长三角城市的土地。“对于置业、投资来说，长三角区域仍是好选择。”

　　长三角土地市场热度不减的原因在于， 杭州、苏州、南京等城市受益长三角一体化战略持续向好，快速发展的经济，高素质人口大量流入，给了各大开发商充足的信心。

　　在2018年，长三角区域的GDP总量占全国比重已达到23%，人口比重占全国的16%，可以看出其大经济体量对人口的强吸附能力。到2019年，“长三角一体化”战略的提出，为这个区域的楼市发展带来了更多可能。

　　对于长三角区域的未来楼市情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示很看好。比如，此次的共同富裕示范区域选择的是浙江，长三角区域发展均衡，在公共服务均等化上完成较好。“而且民间都比较富裕，大家对在长三角区域买房很热衷，外地人在此买房也渐多了，所以开发商对长三角各个区域都很重视”。

　　李宇嘉认为，长三角区域的一些三四线城市房价能到3万/平方米，也足以说明这一区域的热度。“我们很难看到广州、深圳、东莞的热度能够辐射到把广东的县城房价带起来”。

　　具体到城市来看，杭州此次集中供地中的明星地块非世纪城核心单元莫属。为将这宗地收入囊中，融信将自持比例拼到29%，最终楼面价为27252元/平方米、溢价率29.78%。

　　在政策、规划等方面皆享有红利，成为开发商瞄准世纪城核心单元地块的主要动力。该区域地处杭州市萧山区钱江世纪城中心区中部，与钱江新城隔江相望，是杭州CBD有机组成部分，博奥隧道即将连接钱江新城和钱江世纪城。

　　目前世纪城周边的在售二手房均价已达5.5-6.5万/平方米，而2019年该区域二手房均价仅2.8万/平方米。促使这一区域成为热门的原因，还有杭州即将举办的2022年亚运会，主会场选址就位于钱塘江右岸，即钱江世纪城的核心区位。

　　杭州另一热门地块萧山蜀山单元，也由融信竞得。随着萧山城区定位的提升、地铁线路的通达和城中村改造的不断推进，蜀山单元的利好也不断得到释放。数据显示，周围在售二手房均价为3-3.5万/平方米。

　　作为杭州目前热度较高的两个板块，这两个区域在过去两年的新房推出后，基本上会出现“一房难求”的现象，对普通购房者来说，在多种政策因素叠加下，选择这两个区域的新房不会错。

　　相比杭州的土拍热度，长三角另一代表城市苏州，此次土拍则表现得相对低调。出让的28宗涉宅地块中，成交楼面均价为9523元/平方米，较2020年全年成交楼面价下滑26.9%。但由于众多房企持续看好、认为其发展潜力巨大，在苏州拿地的意愿依旧很高。

　　苏州奥体板块“苏园土挂（2021）02号”地块的竞拍引人注目，最终却由南京安居爆冷取胜，该地块创造了本次土拍最高溢价率14.97%。

　　一个区域在迎来价值爆发前，定是有迹可循。奥体板块以苏州奥体中心这一城市文体地标为核心，商业、教育、医疗等配套一应俱全，在苏州土地市场上一直保持着供不应求的态势。2017年到2020年间，每年均只有一宗土地出让。

　　目前，奥体板块已无新房可售，而此次出让地块北侧的中海上东区二手房均价已达5.8万/平方米。据安居客官网显示，2019年奥体中心区域二手房均价才2万/平方米。

　　同样热门的地块还有苏州高新(4.870, 0.00, 0.00%)区科技城33号地块，吸引168家房企出价，最终保利以17.89亿斩获。该地块周围配有苏州科技城实验小学校、苏州科技城外国语学校等，教育资源丰富。

　　苏州高新区科技城区域内的众多项目，还有着整体高于苏州市场的平均去化速度，多种功能复合叠加，开发商正是看到了该区域的无限潜力，并对此“寄予厚望”。

　　对比杭州、苏州，南京在此次集中供地中给足了开发商想象空间，多数地块都因溢价率封顶进入了摇号阶段。

　　南京市场人士认为，这体现出市场活跃、开发商看好南京楼市预期，也展现了政府合理调控地价房价的做法，“既给开发商利润空间，也给消费者足够的置业可能。”

　　在需要摇号的36宗触顶地块中，包含了河西板块、南部新城和江北新区等大部分热点地块。仙林一宗地块3分钟便达到触顶价格，热点板块南部新城G32地块则在第10轮直接加价5.8亿元，直接冲顶限价。

　　仙林地块临近仙林大学城，周边商场、医院配套齐全，地铁公交方便，同区域二手房价格为3.5-5万/平方米不等。对于楼市而言，该区域仍处于成长期，后续潜力不可忽视。

　　作为南京八大新城之一、江宁区政府重点打造的新兴板块，正方新城正成为集居住、科教、观光、商贸为一体的“产城融合”的南主城中心，后续楼市发展空间亦值得期待。

　　西部网红城市同样值得期待

　　作为西部的两大网红城市，成渝地区双城经济圈建设的出台，让多年来“背向发展”的成都、重庆，开始“相向发展”。

　　成渝双城经济圈，使成都和重庆成为高质量发展的增长极和动力源，在打造成为高品质生活的宜居地进程中，对周边其他区域的人口也显示出较强的吸引力。七普数据显示，成都人口突破2000万，成渝两城相加人口超过5000万。

　　由此可见，成渝双城经济圈的潜力很大，而且两城本身经济面活跃，市场向好属性显著。

　　值得一提的是，在首轮土地集中供应的城市中，重庆以43%的平均溢价率位居榜首，显示出开发商们对于重庆未来楼市发展的期待与信心。

　　在重庆两天的土拍中，有25宗地楼面价突破万元，最高楼面价定格在15711元/平方米，为保利以25亿元拿下的中央公园地块。目前，中央公园周边二手房成交均价为18954元/平方米，而2019年该区域二手房均价为14000元/平方米。对于向来低房价的重庆来讲，该区域的涨幅不算小。

　　除了中央公园以外，大杨石组团地块位于九龙坡核心成熟区，区位优势明显。保利以16.6亿元拿下重庆市大杨石板块93.23亩地，楼面价13082元/平方米，溢价率61.1%。该区域周边目前在售二手房均价为13518元/平方米，很明显“面粉”要贵过“面包”了，表明该区域的核心价值在不断得到认可。

　　进入2021年以来，重庆楼市也开始明显升温。国家统计局数据显示，今年5月和4月，重庆新房价格分别环比上涨1.9%和1.4%，连续两个月领涨全国。

　　中指研究院重庆分院表示，重庆近两个月市场热度持续，近期受供应影响，各楼盘去化速度不一，热点区域和高性价比项目去化较快。土拍市场的火热，也因为重庆主城区人口量级较大，相比于一线城市有很大增长空间，有利于未来项目的销售。

　　而西部地区另一代表城市成都的土拍，则平淡得多。5天10场40宗地，成交金额355亿。

　　值得一提的是此次与主城、近郊同台竞争，且表现并不输阵的青白江4宗地块。据界面新闻不完全统计，其拍卖现场有超过10家房企现身，包括华侨城、万科、德商、德信、金地等。随着各大房企不断“围攻”，青白江的热度与价值也不断登高。

　　数据显示，2020年青白江商品住宅成交均价约7810元/平方米，套均成交总价约85万元/套，与中心城区其他区域相比，青白江置业成本则要低许多。，面对不断高企的置业门槛，青白江很容易成为外溢需求的有力承接区域。

　　较热门的还有金牛区国宾板块，该地块起始楼面价12800元/平方米，限制清水最高销售均价21700元/平方米，要求现房+100%成品房销售，由万科竞得。

　　该地块临金牛大道，周边配套较为完善，目前周边主要有3个新盘在售，精装均价2.3-2.7万/平方米，今年上半年板块成交均价为22953元/平方米，板块二手房挂牌均价约为1.74万/平方米。在两年前，该地块周边二手房均价约1.4万/平方米。

　　根据规划，该片区将以人才公寓为支撑，围绕科技服务文化创意等产业，大力引进科创文创企业总部和特色文创街区，打造国际化产业社区。此区域优质学区是其强力的价值加持，后续发展空间大。

　　中指研究院成都分院表示，从项目入市节奏来看，到今年年底成都一批次供应的土地将相继入市，而二三批次土拍也已结束，各区的新增供应以及未来短期的潜在供应都将明确，购房者可以更加清晰的看到未来半年到一年可选的项目。

　　对于重庆、成都的后市情况，西南财经大学经济学院教授刘璐告诉界面新闻“随着成渝双城经济圈的快速发展以及新的高铁线路的开通，未来两地的同城化发展将进一步提速，而两地围绕高铁经济圈的相关楼市板块也将受益。”

　　

　　整体来看，在这一轮22个城市的集中供地中，各城市表现不一，呈现出冰火两重天的态势。后期在市场上的投资，可结合首轮土拍情况，重点关注热点地块周边的楼盘。

　　如北京的金盏、通州地块，广州的番禺、黄埔地块，随着政策利好的显现，后期这些区域市场前景不错。而长三角区域可关注杭州的世纪城核心单元、苏州的奥体板块以及南京的仙林和南部新城板块，开发商的重仓拿地凸显了这些地块的市场潜力。

　　西南地区可聚焦重庆的中央公园、成都的国宾和青白江地块。“尤其在成渝地区双城经济圈与国内国际双循环的全新格局中，青白江势必将迎来更多城市机遇。”一位业内人士分析道。

　　城市方面，可瞄准长三角区域的苏州、杭州、南京，“长三角区域的人才导入对楼市影响非常好，后续能为这一区域市场带来更多的机会。”，西部城市重庆、成都值得关注，而南方的重点主要在广州市场。

　　李宇嘉认为，对于北京、广州的购房刚需者来说，目前正处于新房限价阶段，可选择性价比高的楼盘积极入市。但由于二手房仍处于历史高位，挂牌价事实上并未出现明显下调，需要注意规避风险。“，带着投资炒作的心态去买房，意义已经不大了”。