香港多区新楼反应热的最大赢家：港铁

    尽管疫市失业率上升，香港楼市依然昌旺，最近不少新盘反应热烈，无力上车的投资者要从中从惠，可以留意港铁公司（SEHK66）。

    黄竹坑站上盖项目

    最近销情较理想的其中一个新盘就是由路劲地产及平安不动产合作发展的「晋环」。

    该项目其实是港铁的黄竹坑站物业发展项目计划「港岛南岸」的第一期项目，未来尚有五期发展，而这些项目的物业发展权均由港铁批出，事成后不但可以分红，分占发展商的售楼收益，更有望成为项目的管理公司，赚取更长线的管理收入。

    单论今次的「港岛南岸」项目，预期涉及逾5,000个单位，项目更计划建设港岛南最大的商场「THE SOUTHSIDE」，预期会配合住宅项目入伙时间落成，届时又可以为港铁带来稳定的租金收入。

    「物业＋铁路」模式

    港铁表面上是一间铁路营运商，但其实早已转型，多年前提出的「物业＋铁路」模式持续推进，收益结构亦已显着优化。

    在疫前2019年度，港铁的总EBITDA有近210亿港元，但香港客运业务只贡献约28%，香港物业租赁及管理业务以及香港物业发展则分别贡献约29%及约27%，可见港铁的盈利中有较大部分来自物业发展及投资业务。

    疫情冲击之下，客运人流大减，向来防守力较强的香港客运业务EBITDA由盈转亏，录得约4.2亿元亏损，但房地产业务表现依然平稳，香港物业租赁及管理业务EBITDA按年仅下跌1.9%，而香港物业发展EBITDA则按年增加13.7%。

    由此可见，在「物业＋铁路」模式下，港铁的收益重心持续转向物业发展及投资，而疫情中低边际的客运业务受重挫，物业部门的贡献便带来了互补长短的作用，可增加港铁的整体收益稳定性。

    业务前景明朗

    展望疫后复苏，港铁的客运业务有望重振，而短中期内更多物业发展项目落成将可为港铁带来丰厚的售楼分红，投资物业基础扩大亦有利租赁收入增长。

    目前港铁正推进多项延线计划，「物业＋铁路」模式的发展潜力依然吸引，长线投资值得考虑。