全球通胀高企 香港地产股是否值得入手？

    全球疫情紧张气氛又再死灰复燃，新型冠状病毒Omicron加速在全球扩散引起恐慌。疫情对经济打击可以理解，反而是疫情令全球楼价急升，反而是超出预期。根据莱坊公布今年第三季《全球楼价指数》，一般楼价按年平均升幅仍达约9.4%。而截至今年第三季，香港住宅楼价按年涨约3.8%，扣除通胀后的实际楼价升幅为2.4%。

    显然，各地楼价仍持续向上，加上高通胀及负利率问题，令物业等有形资产价格居高不下。戴德梁行料明年本港楼价升5%至10%，民间智慧认为物业有助抗通胀，而本地地产发展股又是否有投资价值？

    股息高但折让大

    虽然今年本港楼价升6%至7%, 但恒生地产分类指数却由今年高位36,216，跌至目前29,660水平，跌幅18%，走势同楼价背驰。以本地三只龙头地产股为例，新地（SEHK:16）、恒地（SEHK:12）及信置（SEHK:83），有关地产股的股价对资产净值折让持续高企，新地折让达54%、恒地折让达53%，而信置折让更达57%。地产股出现大折让又是否代表要买？

    由于股价低企，变相推高地产股股息率，水平非常吸引。以过去12月的股息率计算，新地股息率高达5.3%、恒地达5.5%、信置更高达8.8%，地产股变成高息股。

    地产发展股盈利前景如何 ?

    地产股是否值得投资要视乎将来盈利表现，受制于地产商能否以高价、货如轮转地卖楼。一般而言，地产商开价较二手楼有溢价，而且愈卖愈贵，从而带旺市场气氛，二手业主见一手卖得贵便会心雄，从而令一、二手市场出现轮动效应，推升整体楼价，地产商赚更多。

    不过，近期香港楼市只有个别新盘旺，而二手疲弱，未见上述轮动效应，发展商难以非常高溢价卖楼（豪宅除外）。以内地楼市为例，内房靠融资扩展业务，现受限于三条红线，内房要割价卖楼，目前包括中国恒大（SEHK:3333）在内至少有11间内房有违约及还款问题，内地楼市成交已现下跌。

    虽然本地大部分地产商财政稳健，并无债务问题，问题是本地置业需求有多大存有变数。不明朗因素包括美国加快加息、疫情会否恶化影响中港通关及人流，以及香港对海外的经济活动会否再转活。

    投资结语

    目前地产股处于历史性低位是有原因的。已有美资大行转为看淡明年本港楼市，会出现“价量齐跌”，美国加息亦对地产行业影响负面，对地产股看法转为“审慎”。

    虽然投行的意见只作参考。不过，在上述分析下，明年楼市仍有机会向下走，地产商的盈利料难见突破，故派息亦未必大增，部分地产发展股只属防守性投资。即使地产股股价低残，只宜作壁上观。