香港楼价与收入比率比97年更高 月入6万能否供起

    香港买楼难，到底有几难? 据金管局刚发表的《货币与金融稳定情况半年度报告》，今年第2季的收入杠杆比率升至91.8%的高位；楼价与收入比率攀升至19.6，较1997年的峰值14.6更高，换言之，一个港人家庭买楼须要“不吃不喝”19.6年。

    那今天笔者试即大家计算一个问题，月入6万能否供起楼？

    划分三组比较

    本港家庭住户入息中位数为2.76万元，而按个人职业划分，专业人员月入中位数更增至4.13万元。笔者相信如果要客观地分析一般市民的负担能力，较可取是计算用不同的入息及息率下业主的可支配收入。

    笔者以2015年为止过去19年的平均按息作分析，最高利率为1997年10.9%，而最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368。

    要了解业主的承担能力，我们可以计算不同的收入及利率下，并扣除一般统一约5000元的固定开支(差饷及管理费)，看看业主在扣除供楼之后的可支配收入。

    我们在此因为方便计算，不会考虑通涨，工资上升及压力测试。

    以7成按揭成数(假设楼价600万)

入息	利率	每月还款(30年计)	每月可支配收入(扣除$5000)	本金及利息总支出
$27,600	2.15%	$15,841	$6,759	$5,702,743
$27,600	4.2%	$20,539	$2061	$7,393,940
$27,600	10.9%	$39,681	-$17,081	$14,284,996
$41,300	2.15%	$15,841	$20,459	$5,702,743
$41,300	4.2%	$20,539	$15,761	$7,393,940
$41,300	10.9%	$39,681	-$6,619	$14,284,996
$60,000	2.15%	$15,841	$39,159	$5,702,743
$60,000	4.2%	$20,539	$34,461	$7,393,940
$60,000	10.9%	$39,681	$15,319	$14,284,996

以9成按揭成数(假设楼价600万)

入息	利率	每月还款(30年计)	每月可支配收入(扣除$5000)	本金及利息总支出
$27,600	2.15%	$20,367	$2,233	$7,332,098
$27,600	4.2%	$26,407	-$3807	$9,506,494
$27,600	10.9%	$51,018	-$28,418	$18,366,423
$41,300	2.15%	$20,367	$15,933	$7,332,098
$41,300	4.2%	$26,407	$9,893	$9,506,494
$41,300	10.9%	$51,018	-$14,718	$18,366,423
$60,000	2.15%	$20,367	$34,633	$7,332,098
$60,000	4.2%	$26,407	$28,593	$9,506,494
$60,000	10.9%	$51,018	$3,982	$18,366,423

如果月入60000元，买800万的楼，九成按揭

入息	利率	每月还款(30年计)	每月可支配收入(扣除$5000)	本金及利息总支出
HK$60,000.00	2.15	HK$27,155.92	HK$27,845.00	HK$9,776,130.49
HK$60,000.00	4.2	HK$35,209.00	HK$24,791.00	HK$12,675,325.14
HK$60,000.00	10.9	HK$68,023.79	-HK$13,023.00	HK$24,488,563.99

    而读者可见，基本上不论七成或九成按揭成数，HKD27,600收入那一组每月可支配收入都是剩下非常之少。而HKD41,300情况会比较好。

    如果买入800万的楼又如何? 读者可见如果入息6万，每月在利率2.15的情况下，每月楼按还款为HKD27,155.92，而扣除了HKD5000的基本开支之后，余下HKD27,845。

    另一方面，如果利率在4.2的情况下，每月还款即时上升至HKD35,209。扣除HKD5,000之后，每月可支配收入为HKD19,791。留意，本金及利息总支出为1200万，比之前2.15利率时间上升了约300万。

    我们仍需要考虑每个家庭的支出。为了客观公正，我引用了我在网上搜查到2016年中大通识教育领袖培育组课程副主任梁启智博士根据统计处2014/15年度数字，解构分区的消费模式后。

    作出港岛，九龙及新界三区的住户支出。港岛居民住户每月平均开支高达38,643元，九龙及新界则分别为25,274元及25,448元。当中我们引用新界区的住户支出，当中有HKD8,266是住屋支出，我们先扣除。那新界区的住户支出将是HKD17,182。今天的生活支出远比当年高，我们暂且仍引用当年数据。

    那如果第一组利率2.15%，每月楼按还款为HKD27,155.92，而扣除了HKD5,000的基本开支及HKD17,182的生活开支。将余下HKD10,663。假设升息至4.2%，那余下是HKD2,609。

    上面的计算，表示6万收入，在买800万的楼，九成按揭后每月家庭只余下1万。以2020年为例，很多人突然收入大减及失业。对于上述例如，将会遇上极大的压力。

    近日美国联储局主席鲍威尔（Jeremy Poell）警告，供应链危机可能恶化，引发严重滞胀，即高失业率和物价上涨情况存在。

    有“末日博士”之称的美国经济学家鲁宾尼（Nouriel Roubini）日前在英国《卫报》撰文，担心供应链问题会导致全面滞胀。那如果美国联储局一旦发现通胀急升，那他会否提早及加快加息及收水呢？