香港开拓北部发展区 精确计算新地、恒地投资价

     香港开拓北部发展区 精确计算新地、恒地投资价值

     10月6日，特首林郑月娥宣读《施政报告》，将新界北部划为北部都会区。翌日在新界拥有大量农地的恒基地产（SEHK:12）及新鸿基地产（SEHK:16）股价急升7%及2.4%。

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     现阶段最低限度政府不会以土改式手段收回发展商土地，假设政府以特惠补偿金收回在北部都会区范围内地产商拥有的农地，恒地及新地仍然是除笨有精。

     何况，原址补地价换地大门并非被关上。所以急升过后恒地及新地股价仍未全面反映恒地及新地被收回农地的价值，更遑论原址换地赚得更多。但投资者又有这么长的耐力去领取这批迟来的赏金？

     按照现时政府发展新界的惯例，用作公共用途的土地，政府将会以现金补偿。按照地政总署最新发布的《新订收回土地特惠补偿率》，位于新市镇发展区及受全港性主要工程影响的新界地区的土地，可以获得1,332元的特特惠补偿。现时北部都会区面积为300平方公里，相信会覆盖了恒基及新地大部分的农地储备，亦即合符资格获取每平方尺1,332元特惠补偿。

     农地变现价值至少值600亿

     恒地拥有4,460万平方尺的农地，假设被政府全数征收，则可套现594亿元。

     新地拥有3,100万平方尺农地，假设被政府全数征收，则可套现413亿元。

     然而，《施政报告》公布翌日，恒地及新地市值只是增加104亿元及69.5亿元，明显未全数反映收回农地释放的价值。

     《施政报告》指出，政府将用于工厦重建补地价先导计划的标准金额补价模式，引入新发展区“加强版传统新市镇发展模式”原址换地，简直是照顾恒地及新地利益的方案。

     领取迟来的赏金须10年时间

     而恒地年报已经指出，集团在粉岭北有三幅土地，合共和60万平方尺土地符合原址换地条件，可以发展成为303万平方尺的住宅楼面及44万平方尺的商场楼面，现时只欠落实补地价金额。

     但引入标准金额补价模式后，相信将可加快换地速度。所以上文指出恒地农地变现价值为594亿元只是最保守估计而已。

     不过，由规划到兴建北部都会区相信不是未来10年能够完成的任务。事关现存在北部都会区内的新市镇规划如洪水桥新市镇的意念早在1999年提出，但直至2020年才动工。

     笔者相信在农地转换这个投资主题上恒地及新地价值仍未全数反映，但投资者等待的时间是数以十年计，那么投资者又有没有足够耐性领取这批迟来的赏金？