法拍房“冰与火”：上海别墅激战107轮 杭州豪宅

　　9月7日上午10点整，位于上海浦东华洲君庭的一套独栋别墅拍卖结束了常规出价环节，但因为两位参拍买家僵持不下，这幢别墅的拍卖进入延时阶段，双方不断以新的报价“狙击”对手，场面焦灼。

　　同一时间，杭州余杭区“杭松居”的一套中式别墅也结束了拍卖竞价倒计时。与华洲君庭的激烈战况有所不同，由于无人出价，杭松居中式别墅在倒计时归零的那一刻，便宣告流拍。

　　这两套别墅分别是阿里法拍历史上叫价最高的两套房源。其中，杭松居中式别墅的起拍价为1.155亿元，是杭州“史上最贵法拍房”。上海华洲君庭独栋别墅的起拍价则达到2.64亿元，不仅为上海“最贵法拍房”，也刷新了司法网络拍卖单套住宅价格纪录。

　　显然，从拍卖情况来看，两套房源有着截然不同的结果。杭州杭松居中式别墅拍卖遇冷的情形下，上海华洲君庭独栋别墅却先后经历了107轮出价，最终以3.15亿元的价格成交，较起拍价高出近20%。而两套豪宅的不同境遇也在说明，法拍房市场已现分化。

　　天价别墅受“中技系”拖累

　　拍卖信息显示，华洲君庭独栋别墅位于上海市浦东新区张江板块，整幢房子的产证面积达到1401.17平方米，评估价2.64亿元，起拍价与评估价持平，为2.64亿元，折合每平方米约18.87万元，是名副其实的“顶级豪宅”。

　　法拍房的“争夺赛”总在一个小时内被触发。华洲君庭独栋别墅于9月6日开启竞价环节，但在9月7日距离竞拍结束倒计时还有37分钟之前，两位参拍买家均按兵不动，直至9时23分，编号“O9411”买家率先出价，拉开了这场价格战。

　　此后50多分钟里，“O9411”买家与另一位“A0311”买家紧追对方进行报价，几乎每一次都是一方出价后，另一方立即加价，战况最为激烈的时候，双方曾在一分钟内进行4次有效报价。

　　出价的“O9411”买家以3.15亿元的价格赢下这场“战役”，这一价格相较于评估价和起拍价，高出5060万元。

　　对不少人来说，围观顶级豪宅的拍卖就像见证一个历史时刻的诞生，毕竟像华洲君庭这样的标的，在日常中并不常见。，比惊心动魄的拍卖过程更具戏剧性的，往往是豪宅背后那些与富豪成败相关的故事。

　　阿里拍卖披露的信息显示，此次被挂牌拍卖的华洲君庭独栋别墅房源来自一家宣布破产清算的企业“上海捷品信息科技有限公司”（以下简称“上海捷品”）。上海捷品的名称外界并不熟知，但说起上海捷品破产背后所关联的“中技系”及其实控人颜静刚，资本市场都不陌生。

　　从浙江温岭走出来的颜静刚曾是出色的“资本玩家”。他在2005年成立号称“国内最大的空心方桩制造商”的上海中技桩业有限公司（以下简称“中技桩业”）。2010年开始，启动中技桩业IPO。

　　起初，中技桩业的IPO之旅磕磕绊绊，因多起安全事故的发生，中技桩业两度冲刺IPO以失败告终。2013年，颜静刚另辟蹊径，尝试以借壳的方式推动中技桩业上市，并在次年成功借壳“ST澄海”登陆A股，后将公司更名为“ST富控”。

　　，颜静刚的资本脚步还未停下。2015年和2017年，颜静刚与妻子梁秀红又接连拿下ST尤夫、宏达矿业两家上市公司，完成A股“三驾马车”的搭建，试图借助资本的力量扩大版图，布局游戏、大健康、新能源等热门行业。

　　不过，新的商业帝国尚未成型，颜静刚却等来了证监会发出的“证券市场禁入令”。2020年，证监会指出，其名下ST尤夫存在关联交易、对外担保、或有负债未披露等涉嫌违法违规行为；ST富控则存在信披违规及财报造假的问题。

　　自此，颜静刚一坠千丈。与其相关的债务问题随之发酵，上海捷品成为受到拖累的关联方之一。

　　法院信息披露，华洲君庭独栋别墅遭到拍卖的关键原因在于“中技系”旗下一公司与上海泓甄投资管理有限公司（以下简称“上海泓甄投资”）存在一笔借款合同纠纷，涉及借款及利息共计1.7亿元，而上海捷品对该付款义务承担连带清偿责任。

　　后上海捷品因无力清偿债务，上海泓甄投资向上海市第三中级人民法院申请对上海捷品进行破产清算，其名下价值不菲的华洲君庭独栋别墅成为套现还债的重要资产。

　　法拍豪宅现分化

　　其实，在北京、上海、深圳、杭州等房价较高的一二线城市，总价高昂的法拍房常会出现多人竞价的场面。但今年以来，房地产调控逐步覆盖法拍房，市场有了分化的迹象。

　　如果仅以价格来看，此次流拍的“杭州史上最贵法拍房”的起拍价为1.155亿元，市场价约为1.65亿元，起拍价相当于在市场价的基础上打了7折。但即便如此，这套杭松居中式别墅在上架后仅获得一人报名参拍，且这名参拍买家最终放弃出价。

　　，价格并不是劝退买家的唯一因素。一位从事司法拍卖中介业务多年的业内人士向时代财经表示，通常法拍房的地段、起拍价、估价、抵押情况是影响买家积极性的主要原因，但今年部分城市法拍房被纳入限购范围，极大影响买家的入市情绪。

　　杭州是较早将法拍房被纳入楼市限购范围内的城市之一。今年3月，杭州宣布楼市限购政策覆盖至法拍房，根据政策要求，参与限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州住房限购政策。

　　需要注意的是，此次拍卖的杭松居中式别墅实际包含桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室两套房源，也就是说，只有“本地户籍且名下无房”的买家才有可能满足拿出两张“房票”的条件，这在某种程度上就将许多买家挡在了门外。

　　加之8月杭州楼市限购升级，提高了落户年限、社保缴纳年限，一夜之间数万人失去购房资格。在此市场环境下，杭州法拍房进一步降温，甚至连深受买家青睐的学区房也遭遇流拍。

　　时代财经查询到，整个8月，杭州所成交的法拍住宅几乎全部以低于评估价的价格成交，且流拍率有所增长。有媒体做过一项统计，8月份杭州21次住宅司法拍卖中，共有7次流拍，流拍率达到33%。

　　相比之下，同样将法拍房纳入限购范围的上海，虽然市场相对冷静，6-7月法拍房成交一度到达全年低点，但买家们对豪宅的热情仍然高涨。

　　翻查阿里拍卖平台成交数据可以发现，8月，上海法拍房成交总价排在第一位的是一套位于华润外滩九里的豪宅。该房源建筑面积409.3平方米，评估价6028.38万元，起拍价4219.86万元，吸引了8位买家报名参拍，竞拍轮次高达884轮，最终成交价超过评估价，为6610.866万元。

　　，8月上海法拍房前十位的房源，均为总价超过2000万元的豪宅，并且每套房源都经历了多轮竞价。

　　“豪宅的优势是价格，比如这次拍出华洲君庭独栋别墅，估价2.64亿元，但市场价远不止这个价格。”前述业内人士称，在房屋情况较好，无司法查封、无他人占用的情况下，可观的溢价空间成为豪宅的优势。

　　时代财经查询到，此前上海中介行业曾传出，华洲君庭有一套面积2040平方米的独栋别墅房源，报价为8.5亿元，单价超过40万元/平方米。若以该价格作为参考，此次拍出的房源，市场价也不菲。