买房是人生最大决定之一! 若楼市跌三成 世界会

    小龙在本栏在上年开始多次引用江恩及经济周期，指香港楼市18年周期完结，2021年后楼市将会下跌，2023年至2025年将是机会。越来越多蚀让盘，相信负面情绪也难免升温，但现在愈来愈多人后发先至唱淡楼市，由一成至五成都有，那么我问题是如果楼市跌三成，世界会如何？

    负资产上升

    第一个问题已经系负资产，查看资料本港负资产的历史高位出现在2003年沙士时期，随着楼价急跌至谷底2003年负资产个案急速攀升至10.56万宗，不少楼宇价值较当年高位大跌五至七成。

    今天我们知道中原指数只回套约10%，大家留意不少近年以高成数按揭入市的买家，已陷入负资产危机。我认为银行不易轻易CALL LOAN，现在整个大局是很大机会出现全球的经济危机。那么工资及工作会否下跌及不稳？

    楼价一直跌 利息一直升

    1997年至2003年是楼价一直跌，利息一直跌；但这一次是楼价一直跌，利息一直升，物价亦上升。

    如果美国大幅加息，那么香港楼市仍然会有支持吗？如果要客观地分析一般市民的负担能力，较可取的是计算不同入息及息率下业主的可支配收入。以2015年为止，过去19年的平均按息作分析，最高利率为1997年的10.9%，最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368％（这个数据较为客观，因为政府要求的压力测试是以5.5%计算）。所以我们会以4.18作为分析。

    若要了解业主的承担能力，可以计算不同的收入及利率，并扣除一般统一约5000元的固定开支（差饷及管理费），看看业主在扣除供楼之后的可支配收入。在此因为方便计算，不会考虑通胀、工资上升及压力测试。

    如果月入6万，买800万楼，9成按揭。

    如果月入6万，购入800万的楼并做9成按揭。每月在利率2.15%的情况下，每月楼按还款为27,155.92元，扣除5000元的基本开支后，余下27,845元。

    另一方面，如果利率在4.2%的情况下，每月还款即时上升至35,209元。扣除5,000元之后，每月可支配收入为19,791元。要留意，本金及利息总支出为1200万元，比之前2.15%的利率时间上升约300万。
所以上一次是楼价一直跌，利息一直跌；但这一次是楼价一直跌，利息一直升，物价亦上升。那么业主负担定必加重。

    楼市需求下跌

    人对产品的消费需求，很多时间是对未来的预期，会影响消费者的需求。例如消费者预期在电脑节期间可以用较便宜的价格买到电脑或数会产品，在目前的价格下或者特价前会选择减少消费；如美国感恩节前，大家都会预期在感恩节期间很多商店会做大特价，在此之前大家都未必消费，因为我预期很多会有特价。

    而近日很多人开始预期香港楼市会下跌，例如量宽收水，及预期美国会持续加息，都令到很多买家采取观望及希望以更低价购买房地产。而且楼市回报一般是2%至3%（若扣除管理费及维修成本等同没有），今天美国10年期国债债券的收益率约4%左右。换而之，债息比投资房地产的利润更高。

    一旦影成了这个预期，那么楼市的需求将进一步下跌。需求或将没有那么「刚」。

    周期已经见顶

    《房地产周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透过研究美国芝加哥从只有几十间木屋开始之后103年房地产的价格，发现房地产价格大约以18年为一周期。爱德华R·杜威（Edard R．Deay），号称周期循环分析之父，发现每个楼市周期约18年英国经济学家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究过去200多年英国和美国房地产市场，发现房价周期涨跌有一个18年左右的周期西蒙·史密斯·库兹涅茨发现15-25年的建筑业周期的楼市周期。

    如果利用18年香港楼市周期我们同样可以分析到楼市的变化，我们发现楼市周期在1985年开始，循着18年的楼市周期变化。香港楼市无疑是2003年开始见底上升，那2021年很可能是这楼市18年的周期完成。如果再向前计算，即是1985年刚签署中英联合声名后楼市上升。所以那么楼市的升浪或者在2021年已经完成。

    买楼系可能人生最大决定之一，一失足成千古恨，很多人在2003年或2008年买楼跟1997年买已经完全两个世界，同样在2002年底跟2003年初买楼，跟2003年年底买楼亦是两个完全不同世界；正如19000点买股票跟16000点买股票已经完全不同。

    预测是在跌势之前预测，不是跌势下跌出现后大大声出文讲楼市跌。因为楼市的流动性不是今天买，明天可以卖。反问一年前，或者半年前香港有楼市淡友吗? 或者专家如何看楼市? 小龙心牵着我的粉丝。现在最重要的是管理好自己的风险，勿过度杠杆。