零首付“去库存”走不远

    3月1日，人民网报道沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（下称《意见》），目的在于化解房地产库存，其中支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的政策引起舆论关注。

    《意见》提出，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。

    而就在3月1日晚间，沈阳市政府通过官方微博宣布，楼市新政尚不具备出台条件。

    事实上，购房的首付比例不应该由地方政府决定，对于公积金政策，地方政府可以适当调整缴存期限和贷款上限，因为上述调整可由公积金资金丰裕度决定，零首付在全国没有先例。

    针对公积金连续缴存时限减半的政策，笔者认为这明显是权利义务不对称，相当于贷款申请人没有为公积金积存做相应贡献，就享受低息贷款，实际上是获得了其他缴存人的利息损失，作为申请人的低息补贴。

    值得注意的是，“零首付”的政策优惠对象是毕业未超过5年的毕业生，这些毕业生参加工作时间不长，工作、收入等还不稳定，信用情况也不清楚，等于放弃了个人信贷应坚持的3C原则，显然这是有风险的。

    3C原则是指贷款申请人的基本的情况（Character），比如信用、工作、家庭情况；评估申请人的还贷能力（Capacity）；以及申请人的资产或抵押物（Collateral）。虽然所购新房可以作为抵押物，在库存压力较大的地方，则面临着可抵押物价格下跌的风险。

    官方数据显示，沈阳市的商品房、二手房房价自2014年中开始下跌，至今未见有大的反弹。如果房屋作为抵押物继续贬值，依靠“零首付”购房的人群可能会弃房弃贷，而当年美国“次贷危机”爆发的根本原因之一就是购房“零首付”以及宽松的贷款准入条件。

    其实“零首付”实质就是把风险全部转嫁给公积金，而住房公积金管理中心甚至都没有资本金，一旦出现风险就是公众在兜底，公积金的缴费人为可能出现的风险买单。，如果购房人贷款时组合商贷的话，等于把银行也卷进去了，公积金和银行两家都会承担风险。

    虽然地方政府有化解房地产库存的压力，地方政府可以通过一些优惠政策给予支持，过度偏激则会造成金融风险，所以去泡沫和防风险是应该并存的。

    而且，即使降为零首付，缴纳公积金的人在整个城镇就业人口占的比重不过30%，完全靠公积金刺激地方房市，力量是非常有限的。通过一时的政策过度刺激房地产市场，虽然地方政府可以获得土地财政，开发商回流资金，确是短视的行为。如果库存很大，或者前期存在着结构性的问题，就是这么走下去也走不远，而应该由市场逐步消化。