7部委出重手 炒房5大流派要团灭?

　　6月28日中午，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　重点打击四个方面：

　　 打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；

　　 打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；

　　 打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；

　　 打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

　　看完这个通知，猫哥建议大伙儿默念三遍“房住不炒”，很多人看到公安部在列，也是心有戚戚然。

　　以2017年“317”为标志，过去一年半各地房地产调控政策出台超过五百个，虽然京沪等地房价受控，但蔓延全国的房价上涨之势不可抑制，虽有城市抢人、去库存、棚改等因素，但无孔不入的黑中介、炒房团“功劳”颇大，受益颇丰。

　　“炒房团”这词，最早因2000年的温州炒房团扬名，纵横神州多个城市屡屡得手，之后效仿者众多，日益发扬光大，很难量化他们在房价上涨中到底“贡献”了多少力量，有人受益有人受害。

　　炒房团的核心理念：“炒房有理，赚钱光荣，剩下老老实实工作的人，都是SB Loser。”基于此，他们的操作有一些特点，比如：

　　 利用合法或非法手段加杠杆；

　　 利用各种手段，制造散布各种信息，不惜一切代价拉高操纵房价；

　　 短线交易，五年的趋势一年走完，套利走人，我走之后哪管洪水滔天……

　　所以，你以为买三五套房就算炒房了？其实你顶多算个房产价值投资的重度拥趸，或者炒房团眼中的接盘侠而已，而江湖中炒房的派系林立，既有房地产商这些名门正派，也有黑中介这样的街头势力，各种路数的炒房团更是层出不穷。这次七部委出重手，他们的好日子到头了吗？

　　今天猫哥来说说这事。

　　房地产商作为名门正派，最有炒房动力。

　　拿地、建设、销售一条龙下来，他们希望自己的产品能卖贵点也正常，炒作手段不一而足：

　　▌1）炒地皮

　　有些公司希望高效运转，比如万达，全国基本一个图纸，一个新广场从开工到建成只用半年时间，靠效率挣钱。

　　但有些公司靠时间挣钱，典型比如李超人，一度旗下公司跟各地合作，拿地很多但很多不开工，一晃十年过去，一分没投入但地价涨了十倍，套现走人，财技了得，地方政府还没办法，吃相难看但是合理合法，不过这种玩法现在没法复制了。

　　▌2）炒地王

　　前几年地王不断，也是类似的套路，地产商乐意看到这种局面，“地王”是个可以充分想象的词汇，代表实力、品质和高售价，往往带动所在区域的一波大涨，实现地价的二次增值。

　　▌3）捂盘惜售、制造假象、哄抬房价

　　地产销售公司肯定要精通心理学，所以在销售环节设置了很多点，让你相信房价一定涨。比如读秒抢房、雇人排队制造假象，散布各种恐慌消息，目的就是让你接受价格，尽快决策。

　　捂盘惜售则更高明，一方面收缩供应，制造供不应求的效果，另一方面可以坐等房价上涨带来的超额收益，像北京房价涨得快的时候，猫哥去看过很多项目，不少都是一个单元一个单元的卖，有的地产商干脆不卖期房，只卖现房，变相涨价。效果也很杠杠的，猫哥在的一个小区，一号楼和四号楼房子每平米价格差了2万，一套房价格差了300万，只因为晚卖了一年。

　　▌4）随着各种监管措施出炉，这些粗暴有效的手段逐步失效，房地产商推高楼价的手段越来越琐碎：

　　因为限价那就另外加收车位费，一个车位卖上七八十万，或者改收茶水费几十万，新潮一点的收电商渠道费用几万几十万，否则根本买不了房。有的为了变相涨价，捆绑精装修，总房价分拆为房价+装修款……

　　只要跟买房相关，中国人的创新精神是无穷的。

　　黑中介是另一波极有动力推高房价的人。

　　这是中国对着装要求最严格的一个行业，虽然有着每年超过70%的员工流动率，但不论哪个公司，西装衬衫领带都是标配。这个门派处江湖之远，他们每天跟客户打交道，骑着电动车穿梭于各个小区，对房价房租的走势一清二楚，因为要靠交易佣金讨收入，所以他们用各种套路提高交易金额。

　　▌1）你心动的，基本都是假的

　　各种平台你去看二手房，基本都能看到一个低于市场价的房源，而且条件还很好，抱歉，99%都是假的，余下的1%也轮不到你。

　　这在行业里叫做模特房，专门用来获取用户信息，当你一问，基本的回答都是，“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧，有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的，我带您看看”……

　　2）为赚更多中介费，怂恿卖家标高价

　　他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万，你要卖就挂550万，就算被人砍价，最后至少也能530万成交，轻轻松松多挣30万。”这么做确实为你好，但也能赚到更多的佣金，一旦成交，这片区域的房价也将锚定这个价格，不少二手房的价格就是这么出来的。

　　▌3）中介能这么干，因为他会利用自己的信息优势，有些中介会跟买卖双方签署不同的合同，约定额外的服务费，吃了上家吃下家。还有一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。

　　过去天津市曾发生过，我爱我家(行情000560,诊股)、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来，天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。

　　猫哥楼下的中介小哥也吹说，别提什么宇宙中心，他们几家吃个饭喝个酒，约定提价就立马提了，爱租不租。

　　这些中介吃定了客户，你要不为了工作要不为了教育，该租的涨价也得租啊。

　　▌4）还有一些中介机构经常传播政策谣言，鼓动购房者“迅速出手”。声称将出台新政策，鼓动大家赶紧买房过户，搞得人心惶惶。

　　不过坦白说，中介作为服务机构，靠信息优势和用户优势挣拼缝的钱，危害性比较局限，而接下来出场的炒房团则完全不同。

　　炒房团分几类：

　　 1.0版本靠资金；

　　 2.0版本靠资金+研究；

　　 3.0版本靠资金+研究+粉丝。

　　杀伤力越来越大。

　　1.0版本的炒房团完全拼资金实力。典型就是温州炒房团。

　　有着“中国犹太人”之称的温州人，到2000年左右逐步有了财富积累，开始携巨款四处寻找投资机会。

　　温州人炒房，最初是从自家门口开始。1998年到2001年，温州房价每平米价格从2000元飙升到7000元以上。

　　2001年8月18日，第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。

　　随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产———向北跨越长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳；向西，则溯长江而上，攻克南京、武汉、重庆、成都；向南，则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚……炒房团也从单一的大小老板，壮大到一般的工薪阶层。其中北京、上海两地集中了1000亿元 ，所到之处，房价一路狂飙。

　　到了2012年，温州民间借贷风险显现，互保拖垮了众多家庭，加上房地产调控升级，温州炒房团从江湖中销声匿迹。

　　不过示范效应是显著的，温州之后，炒房逐渐成了一个行当，通常都有带头大哥，组织若干有实力的资方，四处出击。不过2.0版本的炒房团在研究和技巧方面都大大加强。

　　《中国证券报》曾经讲过一个生动的炒房案例，手法技巧已经非常娴熟，猫哥节选转述一下：

　　2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，当时市区房价每平米约为6000—8000元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。

　　怎么操作的呢？到漳州安营扎寨后，魏广华首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

　　随后，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，这在当时，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。

　　接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。

　　之后开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，也成为房价疯涨的催化剂，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发……

　　炒房团的3.0版本依靠的是“资金+研究+粉丝”，他们有实践有理论，个别人已经封神。

　　几年前猫哥参加过一个讲座，主讲人欧成效。听讲的人来自于全国各地，而且都是专门坐飞机过来的，只为了要见欧成效。当晚讲座结束，很多听众纷纷离席，买最近的航班飞往深圳，因为欧成效说，深圳房价要涨……

　　第二天猫哥听说，已经有好多人在深圳买了房。

　　这就是偶像的力量，欧成效，大概是全世界唯一一个因为炒房而被封神的人，江湖习惯称“欧神”。他的主要阵地“水库论坛”也是中国一大批炒房者最常去的地方，很多成员为之疯狂，他们相信，通过炒房，只用几年时间就可以从零资产变成千万身家。

　　欧成效是上海本地人，98年大学毕业在一家外企工作。

　　2002年4月，欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后，打算放弃购买，让欧成效帮忙办理手续，他由此发现了套利机会，花了两个多月的时间到处看房，以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房，总价60几万，三年之后的2005年，卖了175万”。

　　这是欧成效的第一笔交易，从此开始了“炒房”生涯。十几年时间身价不菲，不久他刚刚离婚，代价是这样的：

　　与前辈不同，欧成效建立了自己的炒房理论和方法论。

　　虎嗅网的伯通曾撰文分析了欧的核心理论：

　　 所有的出发点，都是为了“构建以房贷为中心的资产组合包”；

　　 买房不只是购买商品，更是尽全力提高负债，负债率越高，越有机会跑赢全社会大盘；

　　 如何榨干自己、提高负债，就是区别人生不同际遇的重要变量。

　　道理都懂，但做到不易，而在欧成效的《楼市秘籍》速成篇，则提供了翔实的方法论，他把全职炒房化解为67个步骤。其中有三个重要环节：

　　 利用多张信用卡循环套取完成原始积累；

　　 利用养流水和高评方法，循环获取低成本资金；

　　 利用多张身份证和假离婚等方式，破解限购障碍。

　　说白了就是：信用卡套现、假流水骗贷、代持术屯房。

　　他的粉丝也把这些路子付诸实践，这就是“黄晓婷事件”。

　　事情大概是这样的，2016年上半年期间，黄晓婷在上海多处签订了不下6份房地产定金合同，每家业主只付5万~10万定金，然后以种种理由拒不支付首付款。当拖欠时间过长，卖方要求解除合同时，黄晓婷便会翻出合同中的违约条款——

　　 买方不付钱要超过600天，卖方才可以解除合同；

　　 买方不付钱每天只付万分之0.3的违约金，也就是一套800万的房子，600天总计14万；

　　 买方可以找别人来买这个房屋；

　　 卖方如果卖给其他人，要自行承担房价20%的违约金，每套都在100万以上。

　　也就是说，黄晓婷几乎是用零成本套住了卖方的房屋，赚取六百天里卖家房屋的升值差价。据说这些房产的房主大多是上岁数的女性，多为150平以上的大户型。至事发时，房子已普遍涨价几百万。

　　最终，上海地方法院判决黄晓婷败诉，解除合同，并没收定金。复旦大学法学教授陈浩然表示，黄晓婷的行为不仅涉嫌触犯民法，而且已经涉嫌触犯刑法的诈骗罪。

　　但这也只是个案而已，中国炒房团曾组团出海，不过在很多国家都被驱逐，“xx人滚出去”是人家的心声，境遇差别之大令人唏嘘，在一个个炒房团狂欢的背后，是很多父母毕生的积蓄灰飞烟灭，是很多青年迷茫的未来。

　　不过在欧神看来，这些人本来也是没有希望的，就像他在水库论坛写的：