钱往哪儿投:股市指望不上 房子成性价比最高理财

　　钱往哪儿投？

　　作者南方周末记者 冯叶 南方周末实习生 石茹

　　银行理财收益率不断下降，股市一时半会指望不上，实业投资又怕亏本。房子成了性价比最高的理财渠道。

　　偏偏就在此处，他们面临着各种诱惑。市场上的各路资金如潮水般涌来，有的投给地产开发商，押宝未来；有的帮购房者加杠杆，热炒当下。

　　焦虑的中产

　　长期来看，没有比一线城市的房产更能保值增值的投资品了。

　　“从我做起，抵制房地产债券！——那是不可能的。”2016年8月底，闽系房企融信中国在上海静安拍下史上最贵地块后，一位上海债券经理在其朋友圈写下一条分裂的状态。

　　状态的配图是一连串的质问110亿元人民币在中国能买什么？就这么一块地皮。别喊贵，都问问自己，是谁帮房企发的ABS（资产证券化），是谁帮房企承销的债，是谁帮房企成立的信托计划，是谁帮房企弄出来的夹层、劣后。都是你们，傻了吧，自己都买不起房了吧。

　　当债券经理和他的同行们把手里的资金输送给一个个房企的，他向南方周末记者承认，以他每月数万元的金领阶层收入，也已买不起上海市区均价过6万一平的房子了。

　　9月12日，南方周末记者参加的广州一个典型的中产家庭聚会上，几对80后夫妇正在闲聊。他们大多来自银行、保险、融资租赁等央企、国企金融机构。谈到现在钱能干什么，大家都显得有些无奈。

　　其中一位男士两个月前刚在距离市中心有半小时车程的番禺区某知名大盘买了一套房，价格接近3万一平。此前一直没有买房，是因为他想和朋友合开一家餐馆，也想过投资一家楼下的便利店，但考虑到这些投资毕竟跨了行业还有可能赔本，就觉得目前还是买房更靠谱。

　　现在是“资产荒”时期，他所在的主投制造业的融资租赁公司，也很难找到投资标的，公司从银行拿到钱后，大部分输送给了地方投融资平台。

　　另一位男士三年前在高点买入了数十万元的黄金，现在还巨幅亏着，他建议大家都把闲钱投到他所在保险公司的理财产品上，虽然该公司理财产品今年的投资回报率已从去年的7%下降到不到5%，“说明公司也没地方投”。

　　融360提供给南方周末记者的一份报告显示，2016年3月份，全国银行的理财产品平均年化收益率是3.89%，又创新低。去年的平均收益率还在5%，今年可以说已经没有收益率在5%以上的银行理财产品了。

　　一位同在保险业的男士往事不堪回首。2015年，股市正繁荣的时候，他除了把自己工作3年攒下的全部积蓄50万投入股市，还在一次午饭时间，把公司附近所有银行的信用卡都申请了一张，通过提现功能，为自己加了一倍杠杆。他曾建立了一个小型的股市讨论群，后来又亲手解散了它。在众人的嘲笑声中，他坦白“赔了一辆车。”

　　实际上，这些中产家庭大多参与P2P理财，因为在目前众多理财手段中其收益率最高，即便今年利率有所下滑，也普遍在7%以上。但他们也知道，P2P只能少量配置，担心风险。2015年以来，P2P平台频繁出事，“有时候都不敢看项目介绍，借钱的是一个从来没听说过的小地方的房地产开发公司，员工不到50人。”席间一位女士说。

　　一对有意卖掉广州珠江新城一套房的夫妇不久前向中介公司报了一个价，结果仅仅两天时间，蜂拥来看这套八十多平小公寓的人最高出价竟比报价高出100万，达到520万，但这对夫妇一边感慨“被吓着了”，一边还是决定不卖，因为“卖了之后能买什么呢？”

　　多位带领客户看房的中介向南方周末记者证实，在这个CBD地段，只要有房子放出来，现在几乎都会遭“抢”，但即便如此，放出来卖的房子也越来越少。

　　正如网上的段子所言，土豪死于信托，中产死于理财，屌丝死于P2P，总有一款骗局适合你。人们最终发现，只有房产是靠得住的。

　　数据也显示，长期来看没有比一线城市的房产更能保值增值的投资品。近15年间，北京、上海和深圳的房价曲线是一条几乎没有回落的上扬曲线，上演了现实版的“京沪深房价永远涨的神话”。

　　清华大学今年2月份的一份研究报告认为，从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。

　　诱惑与无奈

　　从2015年开始，首付贷、消费贷、房抵贷等各种名目的金融产品开始涌现，诱惑着消费者。

　　钱无处可投，房子就裹挟了许多大城市的居民和产业。偏偏就在此处，他们又面临着各种诱惑。

　　“二套房也能帮你做成3成首付。”在上述番禺区新开楼盘，一位中介经理向南方周末记者拍胸脯说。

　　按限购政策，广州居民购买二套房须拿出七成首付，三成首付属于银监会明令禁止范畴。从2015年开始，首付贷、消费贷、房抵贷等各种名目的金融产品开始涌现，帮助买房者加杠杆。

　　上述中介告诉南方周末记者，二套房首付差额的资金来源于银行正规的商业贷款，只要个人征信显示尚在贷款的首套房是公积金贷款，没有用到商业贷款即可。贷款期限按照商贷标准，最长30年，利息也按照二套房的商贷标准，在基准利率的基础上，上浮10%。

　　广州一位股份制银行高管告诉南方周末记者，这种差额贷款类似于首付贷，银行比较谨慎，资金有可能来源于其他非银机构，比如P2P、房产中介旗下的资金平台等等，“现在很多机构都在做这个”。

　　除此之外，上述中介表示，还可以把差额贷款做成消费贷。也就是说，七成首付，购房者只需支付一半，其余贷款走银行消费贷渠道，消费贷最长可以贷10年。

　　不过一位国有银行信贷高管告诉南方周末记者，消费贷的用途有明确限制，不能用于买房，只能用于买车、装修、教育、旅游等。但实际上，由于部分银行风控不足、中介配合消费者造假等原因，消费贷的真实用途亦包括买房。

　　知乎网上，一位供职于某城商行总行，负责审批后品控管理的匿名用户写道，在做贷款抽检的时候，发现某家分行近两个月有一个亿左右的消费贷款，用途为购买珠宝，单笔金额在三百万左右。从部分贷款的贷款用途凭证来看，“漏洞百出，真实性不足”。

　　南方周末记者几个月前曾采访过深圳楼市用房产抵押套现的火爆行情，专做“赎楼”生意的郑鑫认为，房抵贷的好处在于，如果将来房价继续上涨，房产仍然在业主手中，可持有增值也可出租；如果房价下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为业主固定收益和转嫁风险，大不了房子让银行收走；而炒楼的只要有名额、有现金流，就可以从银行贷款，“一套变两套，两套变四套”。

　　中信银行2016半年报披露，该行重点发展以核心房产为抵押的“房产抵押综合授信贷款”产品，这部分业务比上年末增长48.7%，规模近1000亿元，已占到全部个人贷款新增规模的66.7%。

　　“卖楼是卖现在， 拿地是拿未来”

　　“房子还没卖，应收账款就回来了，对于开发商来说，一点风险都没有，反正不是自己的钱。”

　　焦虑之下，消费者在抢房子，开发商则早已抢起了地。

　　“匪夷所思。”广州克尔瑞研究主管肖文晓不明白，芳村地块已经快到广州佛山边界的城乡接合部，而广州全市的最新房屋均价尽管超越了历史纪录，也不过才1.8万元一平。

　　最近一些地块高价拍出后，在一个广州开发商操盘手微信群里，操盘手们显得有些迷茫，一个长岭居附近楼盘的操盘手自问自答道“不调价吧，我是不是傻？调价吧，应该调到多少呢？2.7万？3万？！”

　　黄埔周边一处本该在当周日开盘的楼盘选择了封盘，理由是受“极端”天气影响。暂缓开盘后，该楼盘价格每平米上调了1000元，并且对外宣布，开盘1小时160套货品全部抛出。但南方周末记者几天后通过电话询问该楼盘销售，对方表示，仍有货品在售。

　　据肖文晓测算，前述两个地块拍出后，周边的楼盘确实有开发商涨价，但涨幅并不大，“也就三五个点。”而广州均价创新高，也是因为荔湾区高端楼盘8月集中签约900套，拉高了均值，并非广州整体涨价。

　　“卖楼是卖现在，拿地是拿未来。”一位广州知名地产分析师对南方周末记者说，越秀地产2013年在广州拿的地块，到现在还没楼盘推出。即便是李嘉诚当年在广州的项目，也是拿地十几年以后才上市销售。

　　在肖文晓看来，这一轮房地产热与2009年那波非常相似，都是银根宽松，开发商钱来得特别容易，并且融资成本极低。唯一的不同是，2009年那波只是部分“面粉”贵过“面包”，而这一次，绝大部分一二线城市都是“面粉”贵过“面包”。

　　据《21世纪经济报道》报道，2016年上半年，银行通过表内贷款、表外委托贷款、自营投资和银行理财，向房地产企业提供了超过10万亿资金。其中银行理财资金约2.09万亿元，上半年增加了5500亿元。

　　微信公号“愉见财经”采访的多名银行零售业务人士透露，银行内部推动房贷业务的机制包括，上级行年初就定下个人房贷“专项规模”和增速指标；调低风险内评法里的房贷计提；以及在内部资金转移定价中，给按揭房贷以优惠计价等。某上市银行在2016年年初的要求中，定下的全年个人房贷增幅为不低于17%。“按总行给的优惠政策算下来，房贷放个八三折就保本了，我们分行现在平均值是九二折，还是有一块比较好的利润的。”某股份制银行一名分行人士表示。

　　与2009年相比，现在房地产企业获取资金的渠道更加多元化。从拿地、开发、建设到最终销售的每一个环节，都被包装成了金融产品。比如帮开发商存量资产出表的契约型基金，就可以把开发商流动性较低、非证券形态的房产转为资本市场上的证券资产，再进行募资，“不占用贷款额度，不计入资产负债率，不限定资金用途，非常灵活。”上述分析师说，除了银行，P2P、证券公司等各类投资机构也在争着借钱给开发商，“房子还没卖，应收账款就回来了，对于开发商来说，一点风险都没有，开发不下去就烂呗，反正不是自己的钱”。

　　一位银行资产管理人士向南方周末记者透露，2016年以来，其所在银行给不少房企放过贷款，一些开发商拿地后，连拍地保证金都有银行资金垫付，房企只需支付一定的利息，就可以置换出保证金征战下一地块。

　　实业之难

　　企业正规经营没有利润；逃避社保、税收，又很难从银行拿到贷款。

　　当房地产吸附了金融机构与居民的大部分资金流入，实业就开始缺血。

　　徐有华是广州一家汽车零配件生产企业的董事长，公司产品80%出口海外。两年前南方周末记者见到徐有华时，他的企业刚刚登陆新三板，第一次增发股票时，遭到两百多家机构和个人的抢购，他的4部手机都被打爆了。

　　到了2016年，徐有华感到前所未有的疲惫。全球经济增速放缓和人力成本攀升，让企业维持原有利润率，变得十分艰难。尽管国家扶持实体经济的政策很多，像他每年能拿到政府补贴300万，银行信贷这一最大头的资金来源十分吃紧。

　　央行发布的2016年7月金融数据显示，全月新增信贷4636亿，同比下降68.7%，引起市场哗然。国泰君安银行分析师王剑通过对比2013-2016年1-7月银行信贷数据证实，2016年私人部分（指居民和私营企业等）信贷非常疲弱，反映了有效信贷需求不足。

　　徐有华认为，银行压缩信贷也是现在民间投资大幅放缓的主要原因。比如企业进行固定资产投资，需要银行配套流动资金，但银行惜贷就没有办法支撑企业的投资和扩张，“这样的话，民间资本也不能投资”。

　　实际上，徐有华属于新三板企业，比没有登陆资本市场的企业还多了一个融资渠道——股权质押。从2014年开始，股权质押的难度也在加大，质押率越来越低，附加条件却越来越严苛，“要把个人、企业身家全部押给银行”。

　　徐有华感叹地说，企业也很矛盾，经营利润低；逃避社保、税收，又很难从银行拿到贷款，也就更难做大企业。

　　“最近人太多了，好多同事都是新入职的。”刘月娥告诉南方周末记者。刘月娥曾是深圳龙岗区一家普通电子厂的女工，四个月前，一个老乡叫她辞职来广州，说新工作要比电子厂赚得多，她便与十来个在深圳的老乡一同离开了工厂。

　　刘月娥的新工作是帮广州番禺区一处新开楼盘拉客户，她们被分配至楼盘附近的各个公交车站接驳点，遇到想去看看盘的人，便给人打着伞一路寒暄，再倒两次车，带往售楼处。

　　刘月娥希望广州楼市能像小组经理告诉她的那样“火起来”，这样的话，一个月能赚七八千。当被问到是否会考虑在广州买房时，刘月娥笑说“没想过”，不过比起她在深圳的同学，她又觉得很知足，“他们连租都租不起。”

　　（应受访者要求，徐有华、刘月娥为化名）