顺丰房托IPO 值得认购吗?

财经新闻 2023-01-08 09:38www.16816898.cn股票新闻
摘要:中国领先物流营运商分拆的顺丰房托(SEHK:2191)正式启动IPO,认购截止日为5月10日(星期一)。最高发售价为每个发售基金单位5.16港元,以每手1,000股计,入场门槛低至5,212港元。 招股结果将于5月14日(星期五)公布,并预计可于5月17日(星期一)开始在联...

   中国领先物流营运商分拆的顺丰房托(SEHK:2191)正式启动IPO,认购截止日为5月10日(星期一)。最高发售价为每个发售基金单位5.16港元,以每手1,000股计,入场门槛低至5,212港元。

    招股结果将于5月14日(星期五)公布,并预计可于5月17日(星期一)开始在联交所买卖。

    香港物流资产为核心

    顺丰房托的物业组合由3项物流资产组成,截至今年3月底,物业组合的可出租总面积达30万平方米,物业总值更有近61亿港元。3项物业分别位于香港、佛山、及芜湖,最核心的资产是估值占比接近87%的香港物业。

    该项物业位于青衣,邻近葵青9号货柜码头,而且可轻易接驳到香港国际机场,地理位置优越;芜湖及佛山物业同样邻近重要交通基建。

    主打现代物流设计

    3项物流资产的卖点之一在于「现代物流」设计,物业配备自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。电商产业高速增长带来庞大的物流、快递、及仓库需求,相比起非现代物流地产,现代物流资产的装载能力、净天花板高度、及配电功率等配套更能满足物流营运商的营运需求,长线租赁需求有望持续增长。

    据招股文件,香港现代物流地产中,超过7成的楼龄已有20年以上,顺丰房托旗下物业的楼龄相对较低,现代化程度较高,长线投资价值吸引。

    顺丰为主要租户

    顺丰旗下物业的主要租户就是顺丰关连租户,截至 2020 年底,关连租户的租金贡献达 80%。今次顺丰分拆物流资产,意义上就似是业主将物业售后租回,这可为项目的租赁需求带来稳定性,而且物流租户多数会在前期加入定制设计,迁移的成本会较高。据集团公布的最新数据,物业的平均出租率达95%。

    不过,投资者要提防单一兼关连大租户的影响力或会过高,变相削弱物业的长线租金增长表现。

    结语

    顺丰房托预测的年化每基金单位分派收益率介乎5.3%至5.9%。虽然顺丰房托的物业质素高,需求增长前景明朗,但关连租户贡献过高或影响物业加租潜力。

    不过,房托管理人表示有意藉投资收购,及物业开发来扩大物业组合,有助支持长线分派增长。

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