顺丰房托IPO 值得认购吗？

   中国领先物流营运商分拆的顺丰房托（SEHK：2191）正式启动IPO，认购截止日为5月10日（星期一）。最高发售价为每个发售基金单位5.16港元，以每手1,000股计，入场门槛低至5,212港元。

    招股结果将于5月14日（星期五）公布，并预计可于5月17日（星期一）开始在联交所买卖。

    香港物流资产为核心

    顺丰房托的物业组合由3项物流资产组成，截至今年3月底，物业组合的可出租总面积达30万平方米，物业总值更有近61亿港元。3项物业分别位于香港、佛山、及芜湖，最核心的资产是估值占比接近87%的香港物业。

    该项物业位于青衣，邻近葵青9号货柜码头，而且可轻易接驳到香港国际机场，地理位置优越；芜湖及佛山物业同样邻近重要交通基建。

    主打现代物流设计

    3项物流资产的卖点之一在于「现代物流」设计，物业配备自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。电商产业高速增长带来庞大的物流、快递、及仓库需求，相比起非现代物流地产，现代物流资产的装载能力、净天花板高度、及配电功率等配套更能满足物流营运商的营运需求，长线租赁需求有望持续增长。

    据招股文件，香港现代物流地产中，超过7成的楼龄已有20年以上，顺丰房托旗下物业的楼龄相对较低，现代化程度较高，长线投资价值吸引。

    顺丰为主要租户

    顺丰旗下物业的主要租户就是顺丰关连租户，截至 2020 年底，关连租户的租金贡献达 80%。今次顺丰分拆物流资产，意义上就似是业主将物业售后租回，这可为项目的租赁需求带来稳定性，而且物流租户多数会在前期加入定制设计，迁移的成本会较高。据集团公布的最新数据，物业的平均出租率达95%。

    不过，投资者要提防单一兼关连大租户的影响力或会过高，变相削弱物业的长线租金增长表现。

    结语

    顺丰房托预测的年化每基金单位分派收益率介乎5.3%至5.9%。虽然顺丰房托的物业质素高，需求增长前景明朗，但关连租户贡献过高或影响物业加租潜力。

    不过，房托管理人表示有意藉投资收购，及物业开发来扩大物业组合，有助支持长线分派增长。