招商房托高性具防守性

     自今年3月起美国进入加息周期，截至9月底经已加息五次，一直被视为高防守性的美国国债价格走势亦见欠佳，以30年期的为例，从1月高位相对9月低位，累跌22.61% (160.16 → 123.94美元)。

     另看英国国债价格走势更差，市场对新政府推出的50年以来最大规模减税方案对国家的经济损害感到忧虑，英国公债期货单是9月，以月初高位与月尾低位比较，累跌已达15.64% (107.93 → 91.05英镑)，自9月26日以来一直维持在100.00英镑以下。面对环球债市表现波动，不少投资者在转向高防守性金融资产。

     加息对融资成本影响有限

     笔者认为要选择在美国加息周期影响较少的目标，招商局商业房托 (1503.HK，下称「招商房托」) 是其中之一，对比美国持续加息经已推高香港银行同业拆息 (HIBOR)，令港股上市地产公司的境外融资成本相应增加，招商房托今年12月中旬即将到期的一笔境外融资却是固定利率，即使现时市场预期美国联储局于11月和12月分别再加息3/4厘和1/2厘，上述融资成本也不受美国或香港金管局加息影响。而在融资替换的考量，招商房托也经已收到多达39亿元人民币的意向函，足以覆盖现有的融资借款，财务安排妥善。

     高收益率远超在港REIT同业

     展望中期环球经济不明朗形势，招商房托积极加强风险管理，不断优化融资结构，一方面与境外金融机构沟通，优化融资组合，降低中期融资成本；另一方面也在优化持有的货币种类，减少汇兑风险产生的潜在损失，从而令房托持有人所得收益可望提升。参考2022年9月27日收市后发布的2022中期报告，截至2022年6月底的组合价值 (Value of Portfolio) 约94.98亿元 (人民币·同下)，较2021年同期约67.08亿元，同比增长达41.59%，为招商房托不断优化融资组合带来的成果体现，而国内疫情有望受控且经济复苏守日可待，推动集团于2022下半年组合价值有提升空间。

     经济回暖出租率提升可冀

     作为国内优质REIT , 招商房托的业务前景亮丽，于今年6月下旬才完成收购的北京航华科贸中心，截至6月底的上半年出租率已达70.4%，较3月底已上升4个百分点。租金为319.2元人民币/平方米，为现时六个出租项目中租金单价最高，较第二高的新时代广场为182.2元人民币/平方米，高出超过75.00%。

     随着下半年内地经济增长预期较上半年有改善，配合航华科贸中心所处区位有优势，出租率可望稳步提升。笔者相信招商房托仍在不断物色优质资产作收购，预期未来能为房托持有人带来稳步上扬的收益。

     为港REIT高收益率标的

     事实上，REIT本身具备稳定单位分派的特质，为投资者带来抗御通胀能力。招商房托自2019年12月10日上市以来，秉承每个完整财政年度均作单位分派的良好文化，于2020至2022年中期分派为0.0809、0.1039和0.1307港元，并见逐年递增的趋势，暂时每年增长不少于25.00%。

     单计今年中期单位分派为0.1307元，相对9月底收报1.82元，收益率已达7.18%。另计及2021年末期分派为0.1502元，合共0.2809元，收益率 (TTM) 为15.43%，属现时在港上市的11只房托基金之中收益率最高，高防守性可见一斑。