地产行业：户籍改革东风吹 核心布局房企当有为

　　刘璐 | 【、】地产行业分析师

　　1.户籍制度改革提速

　　目标更为积极、覆盖更广泛、大城市落户要求显着宽松国家发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，我们对比此前2018年的通知，变化主要体现在如下几个方面

　　① 政策目标上更上台阶；

　　② 覆盖群体更为宽泛；

　　③ 租赁房屋的常住人口落户实质性放开；

　　④ 细化落实地方政策责任方案，强化多部门协作；

　　⑤ 各分级城市落户口径进一步放宽，首提超大城市和特大城市大幅增加落户规模。

　　2.落户政策调整将进一步拓宽核心城市市场规模边界

　　在房地产调控“一城一策”，一二线城市人才落户政策相继放松的背景下，2019年以来一二线城市的成交量价也正在持续复苏当中。我们认为未来随着户籍改革力度的不断加码和推进新型城镇化相关政策的持续落地，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效应将会最为显着，都市圈和城市群人口在城镇总人口中的比重也将会进一步提升，这都将会对一二线城市房地产市场的需求端产生长期性的稳定支撑。

　　3.利好板块BETA行情延续，尤其是集中布局核心城市的二线房企

　　本次发改委文件最值得关注的是对特大城市从控规模到宽落户的转变，对于地产行业而言，蕴含核心城市的市场规模将迎来进一步拓展空间，对于主要布局一二线以及强三线城市等重点房企，市场空间即意味着估值修复的空间。而后续需要进一步关注的是“人地钱挂钩”制度的深化进程。

　　板块配置角度我们认为户籍改革的推进及核心城市人口的积聚，将进一步推动板块BETA行情，尤其更有利于集中布局一二线城市、更具业绩弹性和低估值的二线房企。地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商具备更大的市场弹性。

　　建议优选

　　① 具备成长弹性；

　　② 低估值且布局一二线城市品种；

　　③ 具备ROE突破能力；

　　④ 享受存量价值红利，以及物业服务板块等。