房地产行业债市观察及景气度跟踪(2018年上半年

　　方面,根据统计局最新数据,2018年1~6月全国商品住宅销售面积同比增长3.2%,销售额同比增长14.8%,增速回升;全国住宅开发投资同比增长13.6%,在土地购置费支撑下仍维持高位,新开工面积增速持续回暖,施工面积增速保持低位;房贷平均利率依然保持上升趋势。

　　行业政策方面,上半年房地产融资、销售等各方面政策依然从紧。6月份住建部明确全国棚改不搞一刀切;发改委限制开发商境外发债,海外发债主要用来“以旧换新”;调控政策继续深化。

　　债市融资方面,上半年,中债资信关注的房地产发债企业在两市场放量发行,发行量共2,799.29亿元,同比大幅增长111.28%,其中6月份,两市场发行量共433.23亿元,同比增长45.38%,发行成本继续提升;受海外债新政策影响,6月境内房企在境外发债仅171.95亿元,同比缩减78.97%,但上半年发行总量同比持平;集合信托发行和成立增速均有所回升但成立发行比下降至69.35%。

　　企业方面,未来两个月需关注新光控股集团有限公司和中国【、】集团有限公司短期回售压力。

　　总体来看,总体来看,2018年上半年政策环境未发生重大变化,各地调控继续深化,在货币环境的紧平衡下,个人购房按揭贷款利率普遍上行,销售数据在房企加快去化回笼资金的推动下短暂回暖,但我们认为政策高压,叠加棚改货币化安置比例降低,下半年销售面积增速波动下滑是大概率事件。在较为严峻的市场环境和融资情绪下,龙头房企的竞争优势将进一步凸显,行业集中度将进一步提升,龙头房企的销售现金回笼仍将稳步增加,境内、外融资途径畅通的大型房企的经营及财务表现仍将得到边际改善;而中小房企则更易受不利因素的影响,销售现金回笼将直接受到冲击,若仍保持较大规模的投资支出,且再加之融资受阻,其资金链周转下降的风险加剧。