房地产集中度提升继续 继续坚定看好龙头

　　龙头公司11月销售同比大幅增长。2017年11月单月，行业TOP20 的龙头公司销售额合计3893.3亿元，同比增长52.7%，9月、10月的同比增速分别为18.9%和28.2%，增速明显提高。2017年前11月，行业TOP20的龙头公司销售额合计38201.7亿元，同比增长43%。11月销售超预期主要是由于企业的推货规模大幅上升。行业龙头公司的销售高增长意味着大企业市场份额持续提升。鉴于龙头公司的拿地市场份额的确高于销售市场份额，我们相信这一判断是持续成立的。从源头上说，我们认为集中度提升源自龙头公司管理优势的自强化，以及地方对土地受让方态度观点的变化——这些都不以货币周期而转移，不因行业周期波动而中止。不过，目前资本市场（无论内地还是香港）都对销售合同金额没有明确的披露标准，不仅在认定销售额的精确时间点上各公司可能存在差异，在权益比方面可能也有明显的不同。

　　限价影响十分明显。2017年11月，龙头公司销售均价同比上升8.0%，环比下降1.9%。这已经是连续第二个月，龙头公司销售均价环比出现下降。限价政策在重要的一二三线城市都得到了严格执行，企业在一二线城市无法提价。三四线城市尽管存在提价可能性，但提高三四线城市销售占比无疑意味着销售均价下降。限价政策是可持续的，这将威胁部分企业的成本线。用简单的销售金额/总市值的算法判断两家公司谁更便宜是不可取的。不过，绝大多数地产龙头企业由于资金优势和集中采购优势，尤其是土地出让方更青睐大公司，其盈利能力是可以维持较高水平的。

　　行业集中度提升继续，继续坚定看好行业龙头。我们一直主张，行业的结构化特征比总量特征更加重要。产业集中度提高是2018年行业最重要的运行特征之一（另一个是租赁市场建设高歌猛进）。这种产业集中度的快速提升，在历史上来说是罕见的。我们建议投资者把握这一重要的窗口。我们重点看好龙头公司的表现。推荐(000002)，(001979)， (600383)，华侨城，(600606)等公司。

　　风险因素按揭贷款利率向上造成销售放缓的风险。