增业绩控负债 年仅9岁的新力控股赴港IPO

　　近两年港股迎来了房企上市潮,前有正荣地产、美的置业先后在港交所敲钟,后有中梁控股、海伦堡地产递交招股书,近期地产黑马新力控股集团有限公司(下称“新力控股”)也正式开启上市之路。

　　5月24日,新力控股向港交所递交了招股书,值得提及的是,若此次上市成功,年仅9岁的新力控股将成为最年轻的内房股。

　　事实上,外界对于新力控股IPO一事揣摩已久。早在2018年年底,曾有消息传出新力控股即将赴港IPO,彼时其相关负责人对外予以否认。,今年3月原仁恒置地集团副总裁王炎加入新力集团任副总裁兼首席财务官,业内也有观点认为此次新力控股对财务、融资组织架构大幅调整的主要原因可能是为IPO做准备。

　　如今,一切提上日程,新力控股正式递交招股书。根据招股书披露,本次募资所得款项净额,新力控股将用于为现有项目融资、偿还有息负债及补充一般营运资金。

　　招股书显示,2018年新力控股实现销售额887亿元,距离千亿仅有一步之遥。而事实上,新力控股从成立至今只有9年,9年前其仅是偏居江西南昌的一家名不见经传的小房企。

　　公开资料显示,新力控股于2010年在江西南昌成立,从南昌发家逐渐走向全国。据媒体资料,2010年8月新力控股一举夺得地王地块,也就是新力空的第一个项目新力帝泊湾。此后,新力控股一发不可收拾,迅速布局南昌各大热点区域。

　　如今,9年时间过去,新力控股再也不是当年别人眼中的小房企,其发展速度快的惊人。招股书数据显示,2015年新力控股的销售规模仅为45亿元,2016年至2018年间分别实现合同销售额161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比增幅分别为258.4%、165.4%和107.3%。

　　,2016年至2018年,新力控股实现收益分别为22.23亿元,52.41亿元、84.15亿元,年复合增长率为96.6%。值得注意的是,与同在排队的内房股中梁控股、奥山控股、海伦堡相比较,新力控股96.6%的年复合增长率仅次于中梁控股。

　　甚至于与早年登陆港股的房企正荣地产、弘阳地产相比较,新力控股的营收增速也是较高的。据《投资者网》统计,正荣地产的营收年复合增长率为21.86%,而弘阳地产这一数值仅为1.73%。

　　期内,新力控股的净利润也有大幅的增长。2016年至2018年三年间,新力控股分别实现净利润1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元,复合年增长率达到了105.9%,盈利水准在三年间连续翻番。,三年间新力控股的毛利率也在逐年提高,从2016年24.7%升至2017年33.7%,再进一步提升至2018年的37.3%,远高于行业水平。

　　《投资者网》注意到,新力控股的快速发展与其独特区域深耕模式分不开。譬如南昌,招股书披露,截至2019年3月31日,新力控股权益土地储备约为1480万平方米,其中有高达52.6%比例的土地储备位于江西省,更有42.8%位于南昌市。

　　继南昌之后,新力控股将这样的模式在惠州进行复制。2016年8月,新力控股成立深莞惠城市公司,率先进入惠州市场并迅速开拓市场,截至2018年年末,新力控股在惠州项目拓展至21个。招股书显示,新力控股目前位于惠州的土地储备约占22.8%,仅次于碧桂园。

　　,在深耕的,新力控股也积极向全国扩张,更是于2017年6月将总部搬至上海。截至目前,新力控股已拓展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他区域,权益土地储备达1480万平方米。

　　,不可忽视的是,伴随着规模扩张和业绩发展,新力控股与其他处于扩张中的房企一样,不可避免地也面临着负债问题。

　　数据显示,2016年至2018年新力控股的净负债率分别为190%、270%、240%,高于行业平均水平。,三年间,新力控股的流动负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元和595.49亿元。对此,业内有观点认为,未上市的房企净资本负债率高是通病,较为正常。

　　不过,值得提及的是,新力控股自身也意识到这一问题,并积极采取各种措施控负债。2016年至2018年,新力控股一年内到期的负债分别为30.0亿元、92.5亿元及92.2亿元,可以看到的是,短期负债近两年较为稳定,甚至2018年略有下降。

　　从长期负债来看,新力控股2016年至2018年长期债务分别为34.4亿元、73.4亿元和128.8亿元,其中2018年的增幅约为73.4%,较2017年的116%有较大程度的下降。,2018年新力控股的有息负债率为11.9%,相较于2017年的19%,下降了8个百分点。

　　而在资金方面,2018年新力控股的经营性现金流为17.2亿元,而2016年及2017年这一数值分别约-20.37亿以及-65.47亿元。,2018年新力控股现金及等价物达到70.8亿元,较2017年的28.8亿元增长了145.83%,这无疑增加了稳健性。

　　值得一提的是,新力控股在2018年12月的合约负债(即预售房款)达402.0亿元,较2016、2017年的71.2亿元与200.6亿元更是翻了数倍。这意味着新力控股拥有更多可灵活运用的资金,获取资金能力与风险控制能力得到极大加强。

　　,资金端的改善离不开新力控股的高周转模式。据媒体报道,新力控股采用“120天启动项目、180天达到预售标准”高周转开发模式来保证现金流。

　　与此,新力控股也在减少成本开支,提高成本管控的效率。2016年至2018年新力控股的销售成本占总营收的比重分别为75.3%、66.3%、62.7%,呈逐年下降的趋势；而已售每平方米平均成本分别为4723元、5069元和4704元,平均成本占平均售价比分别为75.6%、66.4%及62.8%。

　　综上来看,快速发展中的新力控股也面临着高负债问题,不过从新力控股近几年业绩来看,其营收和净利润均成倍增长,这对于新力控股控负债来说是极为有利的。,今年3月,拥有20多年财务管理及投融资工作经验的王炎加入麾下,无疑对新力控股来说也将是一大助力。

　　（文章来源投资者网）