三年后再战港交所 “最牛散户”黄炽恒的海伦堡

　　海伦堡三年前搁浅的上市计划在2018年再次被提上了日程。

　　10月22日，海伦堡中国控股有限公司向港交所提交了上市申请书。算上已经成功敲钟的正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产，以及正在排队的万创国际、万城控股、恒达集团、银城国际、德信地产，今年以来已经有10家中小型房企踏上了IPO征途。

　　上市集资缓解资金压力、打通融资渠道做大做强是众多房企上市的主要目的。与今年大部分赴港上市的同行一样，海伦堡净资产负债比率也偏高，2018年上半年达到103.1%。另一方面，海伦堡今年提出了冲刺500亿的目标，上市募集资金的首要用途是收购土地以增加土地储备。

　　“最牛散户”要上市

　　海伦堡的历史最早可以追溯至1998年，这一年，创始人黄炽恒以自由资本投资建设了海伦堡首个住宅物业--华景新城，自此进入房地产行业。2005年4月14日，广东海伦堡地产集团有限公司正式成立，成为黄炽恒投资房地产业务的唯一平台。

　　作为广州市内其中一家较早诞生的房地产企业，海伦堡在发展初期也曾显赫一时。凭借着华景新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目，海伦堡一度垄断了番禺南部的高端市场，名气不比星河湾小，江湖称番禺楼市“高端王”。

　　不过，在番禺站稳脚跟后，海伦堡并没有乘胜追击挺进广州其他区域，在新塘、永和开发了两个项目之后，海伦堡便开始走出广州进行异地扩张，2005-2008年期间先后进入中山、江门、肇庆、惠州等珠三角市场。之后2009年，海伦堡又把业务拓展至昆明、武汉，并开启全国化布局。

　　尽管早早将战旗插到了广州大本营之外，但海伦堡的名气并没有因为布局城市的增多而增加，反而愈发沉寂，在广州市场基本“失声”。在很长一段时间内，市场对于海伦堡的印象还不如创始人黄炽恒深。

　　2010年，因股价飙升150%，上海莱士以每10股转增7股的比例向股东发放红包，长期潜伏的黄炽恒兄弟也因此持股数大增，获得了A股市场“最牛散户”的称号。2014年，黄炽恒因豪掷亿元申购【、】1000万股，再次被冠上“最牛打新散户”的称号。甚至有媒体报道称，在股市纵横多年的黄炽恒，炒股赚的钱比海伦堡地产赚的都要多。

　　深谙运作之道的黄炽恒，曾经计划于2015年将海伦堡送上港交所。2015年8月31日，市场曾有消息传出海伦堡在准备赴港上市，已委任中金作为安排行，集资额暂定约1.5亿至2亿美元。但之后，再没有过多信息披露。

　　此次提交上市申请书，算是坐实了海伦堡赴港上市的心思。从上市申请书中披露的数据可以发现，无论是2015年传出要上市，还是2018年确定要上市，海伦堡的净资产负债比率都处于历史高位。2015年-2017年，海伦堡净资产负债比率分别为128%、69.4%、83.4%，2018年上半年则为103.1%。集资缓解资金压力，这是房企上市的目的之一。

　　在申请上市之前，黄炽恒持有广东海伦堡97.4%股权，儿子黄博文持有剩余的2.6%，属于中国典型的父子档生意。在申请上市后及公开招股前，黄炽恒的股权进一步集中，目前，黄炽恒通过Blue Antrix持有海伦堡中国控股有限公司(上市主体)95.99%股权，并通过“受限制股份单位代名人”持有海伦堡中国3%股权，剩余1.01%股权由非海伦堡中国的核心关联人士王涛女士持有，而海伦堡中国100%控股广东海伦堡。

　　现年57岁的黄炽恒目前兼任海伦堡中国董事会主席、执行董事及执行总裁三职，而25岁的黄博文于2016年2月才加入，现任广东海伦堡总裁助理，并于2018年9月21日获任为非执行董事。

　　规模增长缓慢

　　作为一家成立了20年的老房企，海伦堡虽然低调得快要被市场遗忘，但多年来的默默扩张多少还是为上市申请书增色不少。

　　截至2018年8月31日，海伦堡共拥有112个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积2340万平方米，分布在珠江三角洲地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的31个城市。其中，59个物业项目位于珠江三角洲地区，23个物业项目位于长江三角洲地区，15个物业项目位于华西地区，八个物业项目位于华中地区，两个物业项目位于京津冀地区，还有二个位于其他地区。

　　在2340万平方米的土地储备中，未售出可销售建筑面积及可出租建筑面积约250万平方米，占土地储备总数的10.9%；规划开发中总建筑面积约为1080万平方米，占土地储备总数的46.1%；规划未来开发的总建筑面积约为1010万平方米，占土地储备总数的43%。

　　除上述土地储备外，截至2018年8月31日，海伦堡还拥有物业开发的其他土地资源，包括六块工业用地，总占地面积约为60万平方米，可用于开发工业园区(如创意科技园)或转换为商业用地；已就五个项目订立公司╱收购协议，而估计总建筑面积约为110万平方米；及已就两个旧城改造项目(总占地面积约为280万平方米)与当地政府签订公司协议，但尚未取得土地使用权或执行土地出让协议。有关其他土地资源主要分布在上海、绍兴、廊坊、惠州、肇庆、中山、南京及昆明等城市。

　　海伦堡称，未来将继续把业务扩展至其他核心业务区域的主要城市并关注享有政策支持的区域或地区，如大湾区、杭州湾区及长江经济带以及高铁沿线新市场或公司认为未来发展潜力巨大的其他城市。

　　与众多同行一样，住宅物业也是海伦堡的支柱业务。2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡来自物业开发及销售的收益分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元，分别占同期总收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

　　另根据克而瑞数据显示，海伦堡2015年未进入前100强名单，2016年销售金额为185.7亿元，2017年为351.1亿元，2018年前九月为330.1亿元。海伦堡相关人士此前曾向媒体透露，今年公司内部销售目标为500亿元。

　　除了传统住宅物业外，海伦堡还把业务扩张至开发商业物业及创意科技园。截至2018年8月31日，海伦堡共持有11个已竣工投资物业并有5个在建投资物业。其中，有六幢商业物业及一个创意科技园已投入营运并向公众开放，海伦堡在其中保留购物商场、办公单位或住宅物业附带的零售单位作为投资物业，此外，还有四个商业物业及一个创意科技园处于开发中。

　　2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡租金收入所得收益分别为6350万元、1.05亿元、1.35亿元及7150万元。

　　整体来看，海伦堡近年来的增长比较稳定，但也比较缓慢。2015年、2016年、2017年总收益分别为98.02亿元、142.28亿元、143.56亿元，复合年增长率为21%，同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元、19.8亿元，复合年增长率为53.9%。2018年上半年总收益为39.16亿元，同比增长29.4%，溢利为5.47亿元，同比增长62.2%。

　　财务表现方面，由于物业扩张所需，海伦堡的负债也水涨船高。2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元，借款总额的加权平均实际利率则分别为9.2%、8.6%、7.9%及7.9%。同期拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元。

　　多年来，海伦堡在全国各地获取的土地相对廉价，2015年、2016年、2017年及2018年上半年土地成本占收益百分比分别约为17.5%、15.3%、18.1%及17.5%。但廉价的土地并未为海伦堡带来过多的利润，2015年、2016年、2017年及2018年上半年海伦堡的整体毛利率分别为20.1%、18.5%、23%、25.3%，纯利率分别为8.5%、20.4%、13.8%、14%。