滨江集团:抓机遇扩张土储 成本管控力强
核心观点:我们认为当前行业利润率下行、预售资金监管严格的背景下,深耕浙江从两个方面巩固了公司的竞争优势。一方面,小半径管理的特点使公司人员精简高效,管理及销售费率长期处于行业低位,稳健经营下综合融资成本逐年下降。另一方面,浙江省尤其杭州市住房需求旺盛,叠加公司积累的口碑优势,使公司能顺利实现销售回款。
公司概要:浙江区域龙头,产品体系标准化
滨江集团成立于1992 年,2008 年5 月于深圳上市。2020 年,公司销售额在浙江省全省及杭州市范围内均居于首位,地域深耕优势明显。
拿地情况:抓机遇扩张土储,成本管控力强
2018 年、2019 年下半年及2021 年第三轮土地集中供应是杭州拿地窗口期,滨江集团抓住机遇,2018 年-2020 年拿地规模提升的同时将杭州拿地面积占比由39.2%提升至74.6%。第三轮土地供应中,公司也拿下4 宗地,合计建筑面积34.76 万m2。
成本优势及稳健经营是公司能逆势拿地的关键。由于小半径深耕杭州带来的人员精简高效优势,公司管理费率始终维持在1%以下,销售费率始终低于行业平均水平。公司综合融资成本由2018 年的5.8%下降至2021H1 的4.9%。
销售情况:销售金额增长,品质好溢价率高
公司销售稳健增长,2019-2021 年销售额分别为1120.6 亿(YoY+31.8%)、1363.6 亿(YoY+21.7%)及1691.3 亿(YoY+24.0%),2021 年全年销售目标完成度为112.8%。
公司产品认可度高,其一,公司认购不足项目占比长期维持10%以下,且中签率低;其二,公司一手房和二手房都体现出一定品牌溢价实力。
经营情况:快周转开花结果,ROE 景气上行
2018 年以来,公司周转提速,拿地到预售时间由10.3 个月降低至2020 年的7.8 个月。
在经历了拿地提速及销售提速两个阶段后,2021 年公司ROE 上行。此外,由于行业整体利润率下降,公司通过主动提高项目权益占比的方式来保障利润,2017 年到2021 年,公司权益占比由42.28%提升至51.56%。
盈利预测及投资建议
我们预计,公司2021 年至2023 年,实现营业收入500.8 亿、593.5 亿、723.3 亿,同比增长75.1%、18.5%及21.9%;实现归属母公司净利润37.8 亿、44.8 亿及49.4亿,同比增长62.5%、18.5%及10.2%;摊薄后每股收益1.22、1.44 及1.59,对应PE 为4.5 倍、3.8 倍及3.5 倍。
公司当前股价对应2021 年业绩为4.5 倍,与可比房企相比,估值具备一定优势。鉴于公司处于基本面不断改善的过程中,ROE 回升叠加业绩持续释放,首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。(中泰证券)
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