中海外跑赢大盘可追买？

    中国海外发展（SEHK688）由年初至今已有两成升幅，跑赢大市，值得追买？

    市传内房监管放宽

    中海外在2022年首两周已成功实现两成升幅，表现相当强势，主要原因莫过于有市场消息指“三条红线”的限制放宽，更有内地银行已知会大型优质房企不需将并购贷款计入“三条红线”的限制。

    若然属实，这或意味着中国政府对内房的监管已踏入尾声，是以今年初内房股普遍有可观涨幅，而中海外的表现就在一众大型内房中脱颖而出。

    中海外资本实力完胜

    无论今次放宽红线的消息真伪，其实中海外所受影响非常轻微，因为中海外的资本实力相当稳健，早已达到了内房监管方针的“绿档”门槛。

    按剔除应收款项的资产负债比率计，中海外的水平只有约53%，明显低于70%的上限，而净负债率亦只有33%，远低于100%的上限，现金短债比率则达2.6倍，远高于最低门槛的1倍。

    目前，尚未达到红线标准的房企依然占大多数，即使中国政府放宽红线要求，近期内银融资难度已明显提高，未达标的企业依然要做好财务上的防守，投地及开发新项目的意欲或会下降。这样一来，财务实力早已领先市场的中海外便可轻易交出跑赢同业的成绩。

    事实上，在监管收紧及资金链受冲击的2021年，中国海外系列公司的合约物业销售金额仍按年上升了2.4%，领先多间大型房企。

    现价仍属攻防兼备

    目前，中海外的股息率仍高于5%，而市盈率及市账率分别只有约4.73倍及0.66倍，不算昂贵。

    考虑到中海外本已属“绿档”房企，近一两年受监管影响不大，业务确定性仍领先同业。就算今次消息所提及的红线放寛措施未有成真，对中海外经营业务的影响亦不大。

    展望2022年，普遍参与者好大机会继续在融资危机及红线限制中挣扎，中海外有望独善其身，用胜于同业的业绩保持稳定的复苏步伐，助股价表现重振旗鼓。