深入剖析物管行业的投资机遇

    香港的物业管理市场，增长力已不强，相反，中国内地的物业管理市场，仍处增长阶段，不少企业的业务前景仍然正面。

    物管行业负债比内房低，风险较低，加上现金流强，业务稳定，受政策风险相对较少，发展前景较好，投资价值远比内房好。行业值得留意。

    发展过程

    其实国内首家家物业管理公司，早在1981年已于深圳经济特区成立，名为深圳市物业管理公司。行业监管条例《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》也分别于2003及2007年颁布，此时物管行业已开始制度化，发展也日渐成熟。

    但首家出现港交所的物管企业，编号1778的彩生活，到2014年才在香港正式上市。往后几年，在香港上市物管企业依然不多，每年只有单位数字。直到2020年，上市物管股才升至双位数。提升至年内上市物管企业至18家，在港上市物管企业市值超过HKD7000亿。

    2018年前，大多数投资者注意力，都会放在股价长升长有的内地房地产类企业（下称∶内房股）身上。2017-18年期间，更是内房股光辉的时刻，恒大（3333）、碧桂园（2007）、雅居乐集团（3383）等内房股股价，都以倍数级上涨。

    但随着内房股股价，近几年表现不济。一直为人垢病的高负债问题，迟迟未能解决。甚至近期内房股龙头中国恒大（3333），更传出因负债问题，陷入周转困难的尴尬局面。

    再加上在疫情期间，内房股和物管股的股价走势，出现鲜明对比。都令不少投资者将眼球从内房股，转移至同是物业相关股份，但现金流相对穏定，负债水平又较健康的物管股身上。

    经济大环境令行业成长

    内地物管行业过去一直未被普及化，在内房企业营业额中，物管收益只占一个极微少部份。

    但随着近年内地经济快速发展，人均收入增加，人们对生活要求开始提升，令物业管理服务，开始被受关注。再加上疫情期间经验，令以往没有太大存在感的物管服务，被人们注视起来。

    于疫情期间，不少社区出现局部性爆发，令该区住户出入受限。此时除了防疫，如何采购生活物资，顿时成为不少人的重要问题。

    此时物管企业（特别系有规模的）就充份表现出企业团队的效率和协同性，统筹其管理屋苑进行防疫之余，更为受影响的居民，提供生活上协助。经此一役，有专业化物管服务和缺乏物管支援的物业，马上高下立见。

    母公司是其中一个关键

    “物管企业”，顾名思议必先有“物业”，才能去“管理”，但物业从何来？

    现时市场上有规模的物管企业，主要合同大多来自母企提供。2020年计，所有在管面积达3亿平方米规模以上的物管企业，背后都有内房母企支持。

    母企开发了新房地产项目，相关物管合约，很自然流向同系物管公司手上。，背靠内房母企的物管企业，绝对称得上嬴在起跑线。

    例如恒大物业（6666）、越秀服务（6626）等业务，主要来自母企和其关联公司，贡献了在管面积9成以上。一些在管业务相对较分散的企业，如融创服务（1516）、碧桂园服务（6098），母企和关联公司提供之合同，都有逾7成比重。从第三方拓展收来的物业，只系占好少部份。

    这个模式虽然造就不少物管企业高速发展，但间，都存在一定隠忧。这类物管企业增长和业务范围，很局限于母企发展，因而变得被动。

    若母企不幸出现经营问题，发展速度放缓，就会直接影响到物管企业的长线增长能力。，如果母公司面对不利情况，发展力转弱时，该物管公司的增长力都会大减，在估值上都会大减。

    收入来源变得不只物管

    现时市场物管企业收入来源，主要分为“物业管理业务”和“延伸增值业务”2个部份。

    “物业管理业务”不难理解，就像我们在香港日常生活所见，即保安、清洁、绿化及园艺、维修及保养等服务范畴。

    但“延伸增值业务”在香港比较少见，在内地物管业，郄非常盛行。其主要分为2个部份，“业主增值服务”和“非业主增值服务”。

    “业主增服务”包括生活服务及资产管理服务，包括家政、房屋及商铺经纪、拎包入住、智能家居服务、社区旅游代理、托儿、以至组织团购等。令屋苑升格成为一个应有尽有的小社区。

    而“非业主增服务”，主要指一些物业开发商的售前业务管理谘询服务，或向业主交付前的清洁、绿化及维修保养服务

    占比不断增加

    现时“物业管理业务”部份，依然是行业的收入重点，占企业整体收入一半以上。

    传统的“物业管理业务”于2015年至2019年间，只有8成升幅。但同期“延伸增值业务”升幅郄近1.5倍，年复合增长率为25.3%。反映这个非传统性业务，近年在物管业的重要性，已慢慢超越物管业务本身。

    未来内地物管业发展走向，将不会像香港那个模式，单纯集中传统“物业管理”业务。

    而是不断透过自身技术和资源优势，去衍生更多不同业务板块，来开阔更多潜在的可发展空间。故该部份未来发展潜力，绝对不容忽视。

    行业重心转移

    过去数年，国内经济持续增长、城镇化加快和人均可支配收入上升。

    根据国家统计局的资料，2019年内地城镇化率达60.6%，预期于2030年会升至70%。城镇居民人均可支配收入由2014年的人民币28,844元提高到2020年的人民币43,834元，复合年增长率为7.2%。

    根据中指研究院的研究证实，人均收入愈高的城市居民，愿意为支付较高费用，以获得更优质物管服务，为行业发展提供了良好支持。

    现时内地物管重心，放在住宅物业部份。内地住宅物业在管面积方面，2015年有132亿平方米，预期2025年会增长至240亿平方米水平，总升幅近8成。但随着市场日渐成熟，预期增长力会开始放缓。

    相比之下，商业物管和商业运营部份，依然在发展阶段。预期2015-25期间，该部份增幅可达1至2倍以上，明显优于住宅类市场。现时内地具有专业化物管服务的商用物业，依然占小数。

    根据中指研究院的统计数据，2020年商业物业管理服务渗透率只有8.7%，故发展空间巨大。相信未来行业发展动力，会由住宅类，慢慢转移至商业物管类别。

    中央政策推动

    2020年7月中央政府印发的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

    在内地2000年前建成老旧小区，预计规模达21.9万个，近100亿平方米。当中重点是改造完善小区配套和市政基础设施，包括提升社区养老、托育、医疗等公共服务水准，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

    同年年末，住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励企业提升物业管理服务水平、发展生活服务业，明确了将物业管理融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构，并进一步规范维修资金使用和管理，强化物业服务监督管理的方向。

    政策提到，鼓励物业管理企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，以全面满足居民生活需求。

    这一系列政策，除了表明中央对有质素的物管企业是大力支持。，也为行业发展创造了良好契机。行业利用现有资源和经验，全面配合落实相关政策，预期将可令行业发展空间，进一步扩大。

    估值回调出现投资时机

    内地物管股虽不如新经济股潜力高，但物管收入相当穏定，现金流强，配合高增长潜力的延伸业务发展，绝对是一个穏中求胜的好选择。

    至于众多物管股之中，我较推荐具规模和品牌的物管企业。因为行业未来发展，会走向专业化、多元化和智能化。规模较细企业，较难在这样的大环境下生存，只会慢慢被大型企业蚕食。

    根据调查公司克而瑞统计，2020年行内并购呈现加速之势，单是上市物业管理企业，就合共作出60余次收并购行动。而要透过并购发展，财力就是重点。故具规模的物管企业，在市场上优势，只会愈来愈明显。

    但投资者要留意，近期中央对内房的“三条红线”政策，令内房业发展增速放缓。内地官媒统计，截至2021年9月份，内地已有超过270间房地产公司发布破产文书，相当于平均每日有约1间房企破产。虽然出问题的，都是较小型企业为主，但某程度已反映内房发展动力，已经出现问题。

    过往内地房地产业在高杠杆下，高速增长。但中央政策方向，很明显是要刹停这状况。部份杠杆较高的内房企业，有机会陆续出现周转问题。虽然现时物管业收入已较多元化，但始终“物业”是物管行业的根。当房地产发展速度减慢，物管行业必受影响。

    当中较值得关注是恒大物业（6666），此企业如果以业务计，是行内龙头之一，背靠大型内房母公司，表面上符合长线投资条件。但碍于母企中国恒大（3333）负债问题严重，再进一步恶化的话，有机会要变卖资产抵债。若行到这步，不单影响其未来发展，甚至连原有物业群，都有机会被受牵连。但这股并非无投资价值，只是潜在风险比其他大型物管股为高，投资时必需很小心控制注码。

    虽然中短期有较多不明朗因素存在，但内地物管行业，尚在发展阶段，市场依然有一定增长空间。加上中央政策支持下，所以长线发展依然是看好。

    2020年不少物管股上市，当中不乏具规模物管企业，令整个板块一度被市场炒起。但近期投资者对物管股看法，开始回复理性。再加上大市气氛转弱，令大部份物管股，已重回合理区，开始出现长线投资价值。

    碧桂园服务（6098）、雅生活服务（3319）都由过往贵的水平，回落至近期的合理水平，都是长远正面，有投资价值的股票，可长线投资。

    （本人为证券业持牌人士，未持有上述相关股票）