上海新房市场降温

　　似乎是一夜之间，开发商在上海卖房也“卷起来了”。近日有购房者对记者反映，过去很多楼盘要求三天内付清首付，现在部分楼盘竟然能谈首付分期，最久可以延长一年付清首付，而看中的房源可以一直保留。如果购房者手中有老房子未能卖出导致凑不齐首付款，一家央企开发商还与中介合作，由中介负责把老房子尽快卖掉，让业主实现置换无忧。

　　这意味着在最具楼市韧性的上海，新房也没有过去那么好卖了。受今年9月出台的“认房不认贷”政策利好影响，上海的二手房成交量一度冲高，但10月份成交便有所回落，二手房交易量的走低，拖延了置换客户入市买房的节奏，为了解决这一问题，新房开发商不得不舍弃销售回款率，给予客户更多宽限期。

　　首付款可延期一年付清

　　“开盘前就要交60万认筹金，开盘后如果选到房，三天内就要交齐全部首付。”今年4月，上海购房者杨洋（化名）在咨询一个地铁红盘时，该项目销售这样说道。当时，杨洋手头还有一套“老破小”在挂牌出售，迟迟没有寻觅到合适的买家，而大部分上海的楼盘对首付要求都很高，即便是去化比较差的楼盘，一般也要求认购后半个月左右交齐首付。

　　因为“老破小”一直没出手，杨洋不得不推迟他的换房计划。近日，杨洋看了宝山区一个盘，该盘为央企保利的“海上臻悦”项目，距离15号线丰翔路地铁站直线距离不到一公里，项目销售得知杨洋还有“老破小”没卖掉，竟表示不打紧，保利楼盘的首付周期最长可以延期一年，如果杨洋看中某套房，可以在今年年底前以10%的首付预定下来，一年后卖掉房子、凑齐首付再办理接下来的手续。

　　如果杨洋一年都没能将老房子卖掉怎么办？保利在上海还与中介链家合作，凡是置换房屋的客户，可以先交一笔定金，再由链家承诺帮忙卖掉老房子，链家会大力推广这类业主的房子，比如在首页给予高流量、打上“好赞”标签推荐等。“现在上海卖房竟然这么卷了！”杨洋感叹道。

　　一名从事“海上臻悦”分销业务的链家客户经理对记者表示“确实是这样，我最近刚签了一单。”他说，无论是否走链家的分销渠道，购房者都能与保利谈首付周期，“自己与开发商谈，首付周期可以达到6-9个月，如果与链家合作，首付可以等到老房子售出再补齐，最晚到明年的10月份，这个周期里链家负责把老房子成交掉”。

　　该链家客户经理称，保利在上海有4个楼盘都与链家达成了这种合作协议。另有一位住在上海闵行的购房者也向记者反映“闵行梅陇的万科中铁建合作项目‘朗拾花语’项目也能谈首付周期，销售跟我说今年12月可以先付10%首付，剩余25%能延长到明年3月。”

　　该楼盘虽然环境上有些不利因素，但交通十分便利，一路之隔就是虹梅南路地铁站。记者从一名代理该楼盘的中介分销人士处了解到，这个项目确实也能接受首付分期，具体能延期多久，就看客户与开发商谈得如何了。

　　楼盘开启中介分销

　　“现有行情之下，这都是无奈之举。”一家前十房企华东区域公司从事营销与品牌工作的人士说道。在今年9月1日上海官宣“认房不认贷”新政之后，许多售楼处都曾迎来火爆场面。9月2日，前文提到的保利海上臻悦楼盘也曾打出广告称，新政后首日有600多组客户到访。目前同样在与链家合作的“保利光合上城”，9月2日曾打出海报称单日成交额突破1.6亿元。

　　不过第三季度后，新房的行情也进入下行周期了。上海中原地产最新数据显示，11月6日至12日这一周内，上海新建商品住宅成交面积8.04万平方米，环比减少7.53%，延续疲软格局。这周虽有5个新项目入市，但在“上海商品住宅成交前十榜单”中，排在第9和第10位的两个项目成交套数仅有个位数，竟然能上榜，可见市场交易活力非常弱。

　　一名链家经纪人对记者表示“之前上海新房好卖的时候，开发商都用自己的渠道卖房，而现在找链家代理的楼盘越来越多，以我自己的工作来说，现在新房带看的业务占比达到了20%-30%，新房成交占比在我这超过了50%。”

　　“找中介代理是不得已而为之。”上述某房企华东公司营销与品牌人士表示，他所在公司的项目，以前几乎从不找中介代理，直到今年上半年都基本坚持自己团队销售。“因为在我们的考核中，一旦动用外部渠道，那就算项目卖得好，营销能拿到的奖金也很少了。”

　　不过到了今年下半年，该公司一个加推盘也用了链家分销才彻底清盘。该人士还表示，之前公司对上海新项目的销售回款要求也非常高，因为此前上海的项目流速快、客户资质好，现在对这些要求都在放低。

　　买低价房的刚需客正在流失

　　究其原因，二手房市场的冷却对新房市场的销售流速带来了负面影响。上海链家研究院数据显示，在今年9月受“认房不认贷”政策利好影响、二手房短期成交量冲高至1.53万套之后，10月份成交明显回落，再度回到1.3万套附近。

　　上海中原地产数据显示，2023年10月，上海二手住宅成交1.33万套，环比减少13％，同比减少19%，二手房价格尚未有明确止跌信号，市场预期不强，不少房东也急于出售，既有减少损失的想法，也有“卖旧打新”意图。

　　“从我一线工作的情况来看，现在楼市中的首套刚需客很少，置换客户非常多，他们大部分人都想出售手中环境较差的老房，转而购买高质量的新房，造成老房子的挂牌量升高，我工作范围内几个老小区的出售周期都增加了两个月左右。”一位链家经纪人对记者说道。

　　另一名资深销售人士对记者表示“一般上海购入新房的门槛是450万房价，首付160万；购入一套老破小的门槛是200万，首付是70万。楼市中愿意买两三百万元老破小的客户越来越少，多数人都想撬动一下杠杆买四五百万的房子，加上认房不认贷后，首付门槛确实降低了，更多人想置换，但整个楼市的流通，卡在了最低端的房子缺少客户这一环上，影响了整个节奏。”

　　他表示，目前愿意上车两三百万元二手房的客户，多为刚到上海的年轻沪漂，或者是要为家中老人购置养老房的中年人。而“老破小”想要尽快出手，就得降价。“相比今年年初，一个老小区内同户型的房子跌了好几十万，我们会主推一个小区里挂牌最便宜、性价比排在前三名的房子，如果业主不愿意降价，那出售周期就很长了。”该销售人士称。

　　对于目前的楼市行情，中原地产市场分析师卢文曦表示“虽说上海楼市要比其他城市韧性大些，但近期市场也走出低迷行情，气温进入冬季，行业也确实感受到了凉意。”