房地产行业：房住不炒主基调不变 因城施策空间

   1.事件

    2 月19 日晚，央行发布2019 年四季度货币政策报告。《报告》延续了中央经济工作会议的说法，继续强调房子是用来住的，不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    2.我们的分析与判断

    我们对地产行业的总体判断短期来看，房地产行业销售情况可能不理想，根据对过往股价、销售、政策走向的研究，影响股价走势的是政策预期，政策在2020 年一季度至少是中性或者偏正向的。

    （一）近期消息面表明房住不炒仍是主基调

    2 月19 日晚，央行发布2019 年四季度货币政策报告。《报告》延续了中央经济工作会议的说法，继续强调房子是用来住的，不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。其中提到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和三季度货币政策报告一致。此前，2 月17 日，国家统计局也表示要坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。

    （二）房住不炒主基调不变，因城施策空间进一步加大

    各地仍将坚持“房住不炒”和稳房价稳地价稳预期的总基调，各自的调控会因城施策进一步松动。总体来看，近两年来的政策思路，尤其是2019 年底中央经济工作会议的精神，“房住不炒”仍是主基调，但我们看到，房地产行业仍是国民经济的最重要的支柱产业，并且受疫情短期冲击影响也不小，预计接下来各地区将会基于自身经济运行状况和疫情发展情况，定向的有针对性的因城施策，银行方面也可能在融资端适当放松对开发商的限制（2019 年10 月以后已有部分松动）。近期，部分城市采取了调整土地出让金缴纳期限、顺延竣工期限、对于困难房企降息减税等，支持政策主要集中在供给端。需求端，衡阳出台补贴政策，新房契税减免1%，安徽、江西房协提出放宽限购限价降低首付比例等建议。

    （三）房地产产业链作为逆周期调节的重要性依然存在

    综合来看，财政、货币政策以稳经济为目标进行逆周期调节，地方政府纷纷出台“救市”

    政策，我们认为，2010 年是十三五收官之年，2019 年底中央经济工作会议中明确提出2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官，做好“六稳”工作。在出口受限、消费急剧下滑的背景下，房地产产业链作为逆周期调节的重要性依然存在。

    3.投资建议

    房地产板块PE/PB 分别低至8.5/1.3 倍，处于历史低位；主流房企2020 年PE 低至6 倍。

    股息率较高的房企包括首开股份（600376）、荣盛发展（002146）、金地集团（600383）、保利地产（600048）、万科A（000002）平均19E 股息率5-8%等，房地产股长线投资价值凸显。

    地产板块具备较高的配置价值，当前板块估值低、分红比例较高，具备较强的吸引力，在当前的行业背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现。我们推荐万科A（000002）。物业管理服务子板块独立性逐步提高，并且近期政策红利较多，值得投资者重点关注，我们推荐招商积余（001914）。

    4.风险提示

    疫情演变超出预期风险；房价大幅下跌风险等。（银河证券）