房地产行业：当业务接近永续时 估值与业绩增速

　　专题研究：

　　物管行业估值变化的原因几何 如何看待物管行业当前的估值逻辑 

　　在经济复苏的过程中，市场对业绩弹性的偏好导致物业行业近期估值有所承压。根据经济学模型，股价为未来分红的折现；当未来分红的折现率上升时，相对永续性和确定性更强的行业而言，市场更偏好业绩弹性更强的行业。随着疫情初步得到控制、国内经济稳步复苏，我国 10 年期国债利率已由 2020 年 4月末的 2.51%回升至 11 月初的 3.18%。基础物管业务受经济波动影响较小，在经济复苏中的弹性弱于部分顺周期行业，因此在经济复苏过程中，市场对业绩弹性的偏好为物管公司估值的持续提升带来了一定压力；相对地，休闲服务、交通运输等业绩弹性更大的行业的估值自 4 月末起有所提升，申万行业估值（TTM）分别由 4月末的 32.6倍和 16.0倍上升至 11月初的 128.8倍和 23.7倍。

　　传统物管业务在内容和特点上与公用事业较为类似，行业阶段差异使物管行业具备更强的成长性。物管公司当前收入仍以基础物管服务为主，而基础物管服务在业务模式（向用户提供生活必需服务）、收入确定性（单位费用拥有稳定涨幅）、现金流稳定性等方面更接近公用事业的水务等板块。然而，二者所处的行业发展阶段存在差异，物管行业当前成长性更强：申万水务行业和主流物管公司的总营业收入在 2016-2020 年的复合增速分别为 14.5%和 29.7%。根据经济学理论，当业务接近永续时，估值与业绩增速呈正向关系；当前增速更快的物管行业在估值上更具备优势。

　　增值服务的互联网+属性当前受到线下管理规模的限制，但该限制并非不可突破。在当前阶段，物管公司增值服务的想象空间仍然充足，但物管公司的线上平台尚未完全实现互联网+模式，流量由线下向线上发展的模式为物管公司迈向互联网+的进程带来了一定的限制。展望未来，龙头物管公司在城市空间的布局和对线上平台建设的投入或将成为物管行业迈向互联网+的重要突破口。

　　数据要点：

　　截至 11 月 6 日，本周 42 个主要城市新房成交面积环比下降 12%，2020 年累计成交面积同比基本持平。

　　截至 11月 6 日，本周 11个主要城市可售面积（库存）环比下降 1%；平均去化周期 9.6 个月，平均环比下降 16%。

　　截至 11 月 6 日，本周 15 个主要城市二手房交易建面环比下降 13%，2020 年累计交易面积同比下降 2%。

　　投资建议:

　　本周，关于放宽房企融资监管的传闻对板块表现带来了一定提振。行业基本面仍保持复苏态势，42个主要城市的新房成交累计面积已与去年同期基本持平。

　　政策方面，多地继续出台调控政策：台州出台限购政策、丽水设定商品房每期预售面积下限、江西召开地价与房价关系座谈会等，或有望持续引导地方市场的健康发展。维持行业“强于大市”评级。（中达证券）