万科A(000002)2月销售点评:销售累计破千亿 拿地保

　　主要观点

　　1、2月销售356亿、同比-8%，1-2月销售1,036亿元、同比+20%

　　2月公司实现签约金额356亿元，环比下降47.6%、同比下降7.6%；实现签约面积240.2万平方米，环比下降45.9%、同比增长1.9%；销售均价14,821元/平，环比下降3.1%、同比下降9.2%。2月销售同比环比回落主要受2月春节假期影响所致，并且公司重点布局一二线城市、相对影响更多。1-2月公司实现签约金额1,035.8亿元，同比增长19.6%，较1月降低21.7pct，前2月销售破千亿、为全年销售形成良好开端；累计实现签约面积684.6万平方米，同比增长16.3%；累计销售均价15,130元/平方米，同比增长2.8%。

　　2、拿地积极、成本控制稳定，签约杭钢资产包、参与国企混改

　　2月公司在土地市场获取杭州、武汉和南京等地合计22个项目以及3个物流项目，拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。2月公司新增建面479.0万平方米，环比增长79.1%；对应总地价188.3亿元，环比增长24.6%，拿地金额占比销售金额达52.9%；平均楼面价3,930元/平米，环比下降30.5%，拿地均价占比当月销售均价26.5%。1-2月，公司共新增规划面积746.4万平方米，同比增长17.3%；对应总地价339.4亿元，同比增长9.5%，拿地额占比销售额达32.8%，较上年64.5%下降31.7pct；平均楼面价4,547元/平米，同比下降6.7%，拿地均价占比当年销售均价30.1%；按照均价1.5万元/平估算得1-2月新增货值1,100亿。，公司于3月2日下午与杭钢集团签约资产包合作，包含8个项目、分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市，这是万科参与浙江国企混改，进一步拓展多元化拿地渠道。

　　3、投资建议销售累计破千亿，拿地保持积极，参与杭钢混改，重申强烈推荐

　　万科作为行业龙头，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势，实现远超行业的销售增速和业绩增速，其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元，同比增速分别高达45%和84%，并且估算2017年拿地对应新增货值7,600亿元，同比增长67%，为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长；，2017年深铁正式成为第一大股东后，深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待，预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。我们维持公司17-19年每股收益预测为2.51、3.27和4.08元，现价对应18年PE为9.9倍，维持目标价45.00元，重申强推评级。

　　4、风险提示房地产市场下行风险。