地产资金流（如何看主力资金流入）

1、大批资金流向房地产有哪些注意事项

虽然中国对房地产市场进行了一定的调控，但上半年楼市泡沫的风险在进一步上升，亟需加强调控。与此，国内企业投资实业的意愿明显降低，出现了所谓“企业流动性陷阱”。安邦咨询（ANBOUND）研究团队认为，从近期中央释放的多个调控楼市以及货币政策变化信号来看，中央在试图阻止资金继续大举进入房地产，遏制金融和房地产过度发展对实体经济进一步挤压。

受货币超发、信贷快速扩张、房贷利率不断走低以及国内居民投资渠道有限等多重因素的刺激，近些年我国居民住房贷款急速上升。特别是受去年增加居民部门杠杆率的政策走向以及房地产刺激政策的陆续出台，今年上半年我国居民放贷规模迎来爆发式增长，个人购房贷款高达2.36万亿元，不仅占同期银行新增贷款7.53万亿元的3成多，更比去年同期多增1.25万亿元。

有机构的统计表明，我国房贷余额/GDP的比例在2015年底达到20.7%，到2016年底预计将超过25%；房贷余额增速2015年为23%，今年上半年更高达30%，上半年居民房贷月均新增额达到3933亿元，创历史新高。，今年初全国房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导。

对于不断膨胀的楼市泡沫，中央加强调控力度的倾向愈加明显。今年7月中央政治局会议在部署下半年经济工作基调时，提出要全面落实“三去一降一补”，并罕见提及了“抑制资产泡沫”。在股市低迷、汇市趋稳的情况下，中央这一表态被认为明显指向了房地产市场。，银监会发布最严银行理财新规，保监会也表态不容许房企通过再融资对流动性资金进行补充，这些政策都意在收紧开放商的资金渠道，增加房企从资本市场“补血”的难度。

中央抑制资产泡沫、强化“去杠杆、去库存”的意图在货币政策变化上也有体现。日前结束的央行分支行长座谈会，会议通报在论述继续实施稳健的货币政策时，没有写入此前经常出现的“更加注重松紧适度”提法。而最新公布的央行二季度政策执行报告，也删去了“更加注重松紧适度”这一惯用语。可见，下半年的货币政策将在保持中性适度的偏紧，其中抑制楼市资产泡沫是一个重要因素。

安邦咨询（ANBOUND）研究团队认为，从长期和中近期的风险因素来看，中央都有充足的紧迫性来挤破地产泡沫。正如市场指出的那样，长期来看，随着中国人口增长的放缓以及人口抚养比见底回升，再加上居民可支配收入的增速放缓，未来我国居民加杠杆空间以及偿债能力都有限，我国房贷高增不可持续，未来一旦楼市价格出现明显下滑，我国居民财富将大幅缩水，中国经济遭受的巨大冲击将不亚于当年日本和美国房地产泡沫破裂时的情况。

从中近期看，在资本泛滥、金融业和房地产业严重侵蚀实体经济的影响下，我国制造业衰退明显，民企投资实业的意愿降到历史最低点，央行不论发行再多货币也无法进入到实体经济。根有关机构的估算，中国房产的市值达到了惊人270万亿元左右，为中国GDP总值的4倍，其中积淀的资金不下50万亿。毫无疑问，在我国房地产的金融属性已经大大超过了商品属性，房地产价格高位维持的时间越久，经济活动创造有效信用和财富的能力就越低，房地产对包括制造业在内的实体经济的挤压就越严重。

，要想解开这个死结，阻止企业流动性陷阱和民间投资下滑的问题进一步恶化，遏制金融业和房地产业对实体经济的侵蚀，就必须阻止资金进一步大举进入房地产。，可以预见，未来将出台更多政策防止一二线城市楼价快速上扬，防止可能出现的楼市崩盘。将鼓励各地根据“一地一策”原则，综合运用土地政策、财政政策、金融政策，加强“去杠杆、去库存”工作的实效。

2、资金流向怎么计算

一、资金流向计算方法举例说明在9:50这一分钟里，房地产板块指数较前一分钟是上涨的，则将9:50这一分钟的成交额全部计作流入，反之则计作流出，若指数与前一分钟相比没有发生变化，则不计入。每分钟计算一次，每天加总统计一次，流入资金与流出资金的差额就是该板块当天的资金净流入。
二、资金流向的意义很多投资者从字面上错误理解了资金流向的意义，他们认为资金流向就是资金的进场或离场，换句话说，就是资金进入或离开某个板块。比如说他们认为今天某投资者把10万元投入股市买了房地产类股票，于是就给房地产板块当日资金净流入贡献了10万元。这里要澄清的是，我们计算的资金流向和这种字面上理解的资金进场离场毫无关系。“资金流向”这个容易引发歧义的名字是由英文money flo直接翻译过来的。
资金流向(money flo)在国际上是一个成熟的技术指标。它能够帮助投资者透过指数(价格)涨跌的迷雾看到其他人到底在干什么。指数(价格)上涨一个点，可能是由1000万资金推动的，也可能是由一亿资金推动的，这两种情况对投资者具有完全不同的指导意义。
在指数处于上升状态时产生的成交额是推动指数上涨的力量，这部分成交额被定义为资金流入；指数下跌时的成交额是推动指数下跌的力量，这部分成交额被定义为资金流出；当天两者的差额即是当天两种力量相抵之后剩下的推动指数上升的净力，这就是该板块当天的资金净流入。换句话说，资金流向测算的是推动指数涨跌的力量强弱，这反映了人们对该板块看空或看多的程度到底有多大。
一般情况下资金流向与指数涨跌幅走势非常相近，但在以下两种情况下，资金流向指标具有明显的指导意义
1.当天的资金流向与指数涨跌相反。比如该板块全天指数是下跌的，但资金流向显示全天资金为净流入。
2.当天的资金流向与指数涨跌幅在幅度上存在较大背离。比如全天指数涨幅较高，但实际资金净流入量很小。
当资金流向与指数涨跌幅出现以上背离时，资金流向比指数涨跌幅更能反映市场实际状况。
三、资金流向与指数偏离程度计算说明为了观察各板块的资金流向与指数涨跌幅在幅度上是否出现了偏离，我们作了以下处理
由于各板块的总市值不同，板块间的资金流量用绝对值相比较会有失偏颇。我们把板块当天的资金净流入除以该板块当天的流通市值，得到该板块相对于流通市值的净流入相对值；再把这个相对值除以当日指数涨跌幅，得到一个比值。这个比值越大，则该板块资金净流入量相对于指数涨幅越高，即该板块在比较平淡的指数涨幅下掩盖着巨大的资金流入，反之则说明该板块在很高的指数涨幅下掩盖着虚弱的资金流入。

3、什么是正资金流？

正现金流是指收入的现金量（销售、已获利息、发行股票等等）。　 “正现金流”就意味着你在投资的过程中，能够确保投资的收益高于投资的成本，如房产的投资者，租金的收入能够高出还贷的支出，那么即使房地产市场出现波动，这样的投资仍然是安全的；投资于有稳定分红股息的股票，把分红收益作为股票选择的坐标，也是降低股价波动风险影响的一种投资方式。A股市场上这样的股票可能不多，但对于有条件的投资者来说，境外市场有更多的选择空间。
资金流（fund flo）就是指在营销渠道成员间随着商品实物及其所有权的转移而发生的资金往来流程。
只听说过这两个。

4、房地产商的资本运营特点及分析

企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。
一、 房地产开发企业资金流特点
取得土地前的主要资金流土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。
取得土地期间的主要资金流土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。
项目开发前期的主要资金流该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。
开发建设期的主要资金流主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。
项目销售或出租期的主要资金流该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。
上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。
二、 房地产开发企业资金管理的关键
通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。
1、 投资计划是资金管理的前提
房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。
2、 资金计划是资金管理的基础
从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。
3、 资金筹集是资金管理的关键
对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。
遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。
对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考
融资方式
说明
特点
难度
企业内部融资
通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金
可得性强，资金规模受限大
低
上市融资
在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市
耗时长，审批难
高
债券融资
通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为
通常融资期限较长，融资成本较低
高
经营性物业贷款
以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款
对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长
中
并购贷款
商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
对企业资质要求高，期限较长
高
信托融资
通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。
对企业资信有较高要求
中
委托贷款
委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
期限短，成本高
中
投资基金
即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。
成本高
中
售后回租
将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流
使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资
低
回买融资
物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业
高比率的融资
中
REITs
以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
专业管理
高
4、 资金运用是资金管理的保证
资金运用即在项目的开发过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。
三、 房地产开发企业资金管理的核心
从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为资金配置、资金效率、及资金安全。
1、资金配置
资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划。
具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。
房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，避免超出企业能力的投资，控制风险。
2、资金效率
房地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。
从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的供应链管理制度，，尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。
从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下，加快工程进度建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等。
3、资金安全
任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节，房地产企业也不例外。一般而言，资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。
，通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理，建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。
仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制，才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况，定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面检查，健全内部审计制度，从而降低资金风险。
四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现
，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制，预计，3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。
在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内，开发企业又将面临缴纳土地出让金的问题。，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。

5、想大家推荐几款最好用的股票分析软件，并说明各自的优缺点，有没有哪个软件可以追踪（机构）资金流向的?

大智慧和钱龙

6、有没有能看股票资金流向的软件？

资深股民都比较清楚，行情公司的资金流向数据是要向交易所购买的，而且还不便宜，估计你是找不到免费的资金流向股票的，因为资金流向分析很有用，也是未来的一个趋势，很多有实力的行情公司都有类似产品，其他软件公司不清楚，我用的锐赢专家版是可以试用的，一般是使用1、2个星期，然后跟销售员关系好一些可以再续，不能续的话，你过一段时间或者或一个业务员再申请试用吧，呵呵

7、如何查看主力资金流入流出呢？谢谢。

一般的软件是不带的，你要看的话那得买付费的了，不过你看看周或者月线，从macd指标中就能看出来的，把周期拉长点看。就能看出来点，要是我们都能准确的看出来，那主力挣谁的钱。付费的软件看的也不一定真，华讯上有个免费的也能看，可不知道准不准，你试试看吧。祝你发财。