房地产债券灰岩金融（房地产发行债券的方式）

1、简要分析雷曼兄弟公司破产的原因

雷曼兄弟公司破产的真实原因2008年注定是不平凡的一年，对於全球金融市场来说也是多事之秋。911事件七周年后的这一周，成为了华尔街历史上最惊心动魄的一周。9月15日,美国第四大投资银行——雷曼兄弟根据破产法第11款条例进入破产保护程序,意味著这家具有158年历史的投资银行走进了历史。雷曼兄弟成长史是美国近代金融史的一部缩影,其破产是世界金融史上一个极具指标意义的事件。雷曼兄弟兴衰史成立於1850年的雷曼兄弟公司是一家国际性的投资银行,总部设在纽约。雷曼兄弟公司成立迄今，历经了美国内战、两次世界大战、经济大萧条、「9‧11」袭击和一次收购，一直屹立不倒，曾被纽约大学金融教授罗伊‧史密斯形容为「有19条命的猫」。1994 年,雷曼兄弟通过IPO在纽约交易所挂牌,正式成为一家公众公司。2000年正值雷曼兄弟成立150周年之际,其股价突破100美元,并进入标普 100指数成份股。2005年,雷曼兄弟管理的资产规模达到1750亿美元,标准普尔将其债权评级由A提升为A+;同年,雷曼兄弟被Euromoney评为年度的最佳投资银行。雷曼公司曾在住房抵押贷款证券化业务上独占鳌头，但也恰恰败在了这个业务引发的次贷危机上。2008年9月9 日，雷曼公司股票开始狂跌不止，一周内股价暴跌77％，公司市值从112亿美元大幅缩水至25亿美元；直至倒闭破产。雷曼的破产，使美林老总也吓破了胆，赶紧以440亿美元的价格将美林卖给了美国银行。高精度图片出事的为什麼总是投资银行？在美国的五大投资银行中，雷曼倒闭，美林被收购，再加上年初被摩根收购的贝尔斯登，在半年时间内华尔街五大投资银行就只剩下摩根士丹利和高盛两家了。投资银行，也就是券商，一度非常神气，大有主宰金融界的势头，投行人的收入也是金融界中最高的，是很多人向往的地方。传统意义上的投行是主要从事证券发行、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务，是资本市场上的主要金融中介。近年来，投行成为了金融创新的一个重要发源地。从最初两个世纪前的为贸易融资、为基础设施融资，到后来强力介入企业重组、证券期货市场等。实际上，当金融创新愈演愈烈后，投行的性质就开始越来越像一个高级赌场了。投行们设计出了一个个美妙的金融奇思并将其实施，催生出一个个市场奇迹。也许正因为此，投行是一个「一本万利」的行业，促成一个10亿元的兼并，估计它得拿走1个亿，但它付出的就是几个所谓高智力的策划和评估，最多拿点钱买点股份撬动撬动。在创新的招牌下，在巨额高利的引诱下，投行满怀激情，不遗余力，甚至铤而走险了。次贷危机爆发前，国际金融机构大肆盲目利用「证券化」、「衍生工具」等高杠杆率结构性产品追求投行式收益，整个金融业都沉浸在高杠杆率带来的财富盛宴的欢欣之中，而忘却了金融创新其实是一把「双刃剑」，市场泡沫终会破灭。次贷危机实际上就是过度扩张信用的产物。各种信贷大肆扩张，置实际承受能力於不顾。它在营造出一种虚幻的美妙前景的，也在刺激著贪婪与投机的欲望。经济金融的产生本是为了给人们提供生活的需要和方便。，在无休止的利益、消费追逐中，人们忘记了生产的目的，迷失了生活的方向，唯一的目标就是更多、更好、更强，至於有没有如此的必要，则没有人去认真的思考了。一个三口、四口之家，住在1000呎的房子里已经很好了，为什麼一定要追逐2000呎？大家都迷失了方向和目的，只顾追求最大的利益，而丧失了价值评判的标准。当一切的一切都以利益、享乐为标准的时候，灭亡和灾难就很难完全避免了。高精度图片不顾风险的雷曼公司毁了自己。（Getty Images)虚拟金融和现实经济生活的严重脱节金融创新出现后，金融投资开始过度依赖数量化模型，理论假设与市场现实严重脱节，对未来的资本收益变化的预测也严重失真。雷曼过多的涉足复杂的衍生工具市场，问题出现后有一个传导过程，很难马上浮现出来，所以仍然沉醉於昔日辉煌，错失多次救亡机会，最终因为美国政府拒绝包底而崩盘。近年来，有著严格假设条件和繁杂理论结构的数理模型深受全球投资银行、对冲基金、评级机构的追捧，成为度量金融风险的主要工具。这也就是为什麼很多数学博士和计算机博士进入投行工作的原因。，在这次次贷危机中，尽管金融机构对次贷衍生产品建立了精巧繁杂的定价和评级模型，但面对美国房地产市场价格突然逆转的实际情况，模型的前提假设和市场现实风险严重偏离，导致风险定价功能失效，引发投资者的恐慌，并通过「羊群效应」传导放大风险，酿成全面性的金融危机。现实经济生活是千变万化的，数理模型不论多麼精巧庞大，也难以涵盖所有的情况和风险特徵，如果过度崇拜数理模型，以若干参数来完全描述市场风险的变化，替代理性的市场投资决策，必将导致危机的发生。近30 年来，金融创新的结果是买卖的链条越拉越长，分散的范围越来越广，交易完成后，最终的投资者和最初的借款人之间已经相隔万水千山，彼此毫不了解。例如，引发本轮危机的房屋次贷产品，从最初的房屋抵押贷款到的CDO等衍生产品，中间经过借贷、打包、信用增持、评级、销售等繁杂阶段，整个过程设计有数十个不同机构参与，信息不对称的问题非常突出。投行的奖金激励方式也极大地助长了高管层的道德风险—为追求高额奖金和红利，无视审慎性要求，盲目创新业务。其实现在的次贷危机仍未度过危险期，更没有到头，次级贷款的期限大多为30年，而现在距离次级债的发放才刚刚过去5年。美国整个次级债及衍生产品的规模在 12万亿美元，现在仅仅冲销了5000亿美元，还不到1/20。不管是次级债规模还是时间跨度上来说，都有可能出现危机的进一步延续。雷曼栽到了自己的豪赌上雷曼兄弟破产的直接原因是次贷危机导致其所持有的金融产品成为坏账，是因为它在次贷产品上赌得太多了。除了赌次贷产品，雷曼还赌信贷违约掉期。「信贷违约掉期」的英文是credit default sap，简称「CDS」，是一种转移定息产品信贷风险的掉期安排，雷曼在CDS上涉及的金额高达8000亿美元。资本市场本就是豪赌，雷曼更是豪赌。资本市场是所谓杠杆融资，也就是有少量自有资金然后成倍借钱。华尔街的平均「杠杆」比例 是14.5倍。瑞士信贷结构性金融产品交易部主任Jay Guo表示，「美林银行及雷曼兄弟等大型投资银行之所以纷纷在瞬间倒下，本质上是因为他们投资了大量的与次级债有关的证券产品，而且这些产品的投资原则一般都有大比例的投资杠杆，即这些产品的投资收益与亏损都是被大比例放大的——赚就会赚得更大，亏也会亏得更多。这个时候已没有什麼大银行与小银行的实力区别。现在哪家银行能在这场金融危机中生存下来，取决於他们与次级债有关的金融产品的距离。」雷曼兄弟在次贷危机爆发前，持有大量的次级债金融产品（包括MBS和CDO），以及其他较低等级的住房抵押贷款金融产品。次贷危机爆发后，由於次级抵押贷款违约率上升，造成次级债金融产品的信用评级和市场价值直线下降。随著信用风险从次级抵押贷款继续向外扩展，则较低等级的住房抵押贷款金融产品的信用评级和市场价值也开始大幅下滑。持有的产品都出现了问题，到了病入膏肓的时候，政府想救也难了。高精度图片得知雷曼破产后，远在欧洲的人们都伤心不已。（Getty Images)美国政府为什麼不救援雷曼兄弟？雷曼兄弟的规模比贝尔斯登更大，为什麼美国政府在先后救援了贝尔斯登以及两房之后，却拒绝为拟收购雷曼兄弟的美洲银行以及巴克莱提供信贷支持，从而导致雷曼兄弟申请破产呢？美国政府的这种做法是否有厚此薄彼之嫌？其实，美国政府在救援了贝尔斯登之后，美联储受到了大量的批评。最具有代表性的意见是，为什麼政府要用纳税人的钱去为私人金融机构的投资决策失误买单？政府救援私人金融机构会不会滋生新的道德风险，即鼓励金融机构去承担更大的风险，反正有政府兜底？，当雷曼兄弟出事之后，美国政府就不得不更加慎重了。一方面，次贷危机已经爆发一年有余，市场投资者对於次贷危机爆发的原因和可能出现的亏损都有了比较清楚的认识，美国政府采取的一系列救市措施也开始发挥作用，在这一前提下，一家投资银行的倒闭不会引发金融市场上更大的恐慌；另一方面，在对政府救市的如潮批评下，美国政府也需要来澄清自己的立场，即除非引发系统性风险，美国政府不会轻易利用纳税人的钱去救援私人机构。私人机构应该为自己的决策承担责任，这不仅包括管理层，也包括股东。这也是为什麼美国政府在接管两房时表示只保护债权人利益，而撤换了管理层以及严重稀释了两房股东的股权价值。投资失败就得承担责任，这是自由市场的核心原则之一。至少有7家中国金融机构是雷曼的债权人雷曼破产后，9月17日，招商银行率先发布公告称，公司持有美国雷曼兄弟公司发行的债券敞口共计7000万美元；其中高级债券6000万美元，次级债券 1000万美元。9月18日，中行公告称，中国银行集团共持有雷曼兄弟控股及其子公司发行的债券7562万美元。同日，兴业银行公告称，截至本公告日，与美国雷曼兄弟公司相关的投资与交易产生的风险敞口总计折合约3360万美元。工商银行透露，目前该行(包括境外机构)持有雷曼公司债券及与雷曼信用相挂钩债券的余额总计为1.518亿美元。中信银行和建设银行也承认持有雷曼的债券，但额度到底有多大，目前正在核对中。有关人士透露，两家银行持有的雷曼债券都超过招行的总金额。交行相关人士则表示，和雷曼公司有业务往来，但影响有限，风险可控。但现有的统计只是对已经明确的交易统计，还有很多主要的交易因为涉及法律上的认定，这部份损失还没有明确。而且与雷曼发生业务的机构，交割失败也会给银行带来资金量的问题，尤其是背对背的交割(先买后卖，但现在无法购买)。现在这类产品已经出现了账户透支的问题，如果继续发展下去，危机恐怕就不止一点点了。，由於雷曼公司拥有大量的房贷、商业地产相关资产以及次贷和CDO风险敞口，这些资产在清算状态下出售可能会拉低市场对於类似资产的估值，从而给其他机构带来更多的额外减计损失。高精度图片华尔街迎来百年不遇的金融风暴。（Getty Images)这场金融风暴中，中国的外汇储备损失了多少？中国人民大学经济研究所9月21日公布的2008年第三季度宏观经济分析与预测报告指出，「受美元贬值的汇率、投资收益等因素的影响，中国外汇储备资产价格明显缩水，净亏损已达360亿美元。」报告指出，受次贷危机影响，金融市场投机行为导致大宗产品价格急剧上涨，并通过价格损耗渠道大幅度降低了中国外汇储备实际购买力的价值。并且，受美元贬值的汇率、投资收益等因素的影响，人民币兑美元升值通过资产的估值效应使得计价的外汇储备资产价格明显缩水。中国人民大学经济学院院长助理王晋斌指出，由於中国国际资产管理水平和人民币在国际支付体系中的弱势地位， 在未来一段时间内，中国外汇储备资产价格仍然会缩水，中国还要遭受更大损失。心得/评论经营会失败的道理简单，但就是被暴利蒙蔽了双眼和理性
参考资料
http://zhidao.baidu./link?url=BGxIVBZRBWoKJdabF46BBOPH61TupMlDBKI9SJvxDRzFmHPmn9GMiE0CWl1Mv_z23iL-sLyk22Bgk8_DSEa
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2、泥炭资源的开发对我国经济的有利影响

成功的基金营销有赖以下关键因素1）认可基金营销。2）选择了恰当的基金管理公司和基金品种。3）准确定位了目标客户。4）客户信任银行。5）对客户展开大规模的一对一营销。6）促销方案有针对性和竞争力。多数网点在以上关键要素上的得分都很低。
□□要向网点证明基金营销能给网点带来多重利益1）吸收存款。基金较高的收益前景可以吸引客户把存放在别的银行的资金转过来。比如货币基金，目前年收益率都在3.00%左右，可以吸引不少民营企业和私人的闲置资金。他们需要用资金时，货币基金被赎回，款项变成银行存款。2）巩固客户关系，防止客户流失。网点经常忽略一个事实，那就是证券公司营业部的客户其实都是银行的客户！他们投资于基金的钱有80%以上是从银行转过去的。3）丰富了银行理财产品。4）给网点员工提供了多挣一份工资的机会。
□□根据市场状况和客户结构选择恰当的基金公司和基金产品股市低迷，选择货币市场基金。股市转牛，选择股票型基金。选择规模大且投资业绩优良的老基金公司。基金公司良莠不齐，“沙”、“金”共存，银行要选准“金子”公司，长期与之交往。
□□准确定位目标客户需要极大耐心和专业技巧。基金投资者的典型特征是1）中小额投资者。投资金额在2.0-5.0万元之间。某基金2004年9月15日统计，5.0万元以下的投资者人数占总人数的79.62%。三年避险保本型基金的平均投资金额是1.20万元，货币基金是3.69万元，稳健型股票基金是3.70万元。初次接触基金的投资者对基金将信将疑，只愿意投入很少的资金“试验一下”，比如1,000-5,000元。2）有较成熟的收益-风险投资理念，对于收益的大小、实现的时间、风险的大小有清醒的认识。一个失败的例子是，向追求当期收益的存本取息客户推荐当期很少分红的积极成长型股票基金。3）愿意委托专家理财。4）认可专家的投资理念。5）信任理财顾问（即银行）。6）认可基金投资对象的收益前景。
□□“上街摆摊”是没有效果的。在缺乏信任的环境里，人们不会相信陌生人。只有曾经交往的人才能赢得信任。老客户更容易信任我们。
□□准客户数量巨大。即使经过筛选，目标客户仍然有千人之巨。网点人才、物力不足，难以对目标客户实施传统意义上的一对一营销。所以，多数网点采取了 “霰弹枪”营销策略。命中率低、成本高是它最致命的弱点。改进的方法就是批量化的一对一营销。
□□促销方案需要给客户足够的理由采取一系列行动接受寄送资料。应邀参加活动。现场递交认购预约书，现场认购。接受拜访。选择银行而不是证券公司购买基金。投资10.0万元而不是1.0万元。
□□分行下达某基金销售任务，向网点提供能够在网点操作的营销策划方案及相应的操作手册。，这些策划方案必须是经过实践检验的。这时，经验丰富的营销顾问公司的协助就显得尤为重要。
□□务实高效的人员培训是内部营销的关键环节。通过培训，相关人员能够认可基金，认可基金营销，主要营销现有客户，采用精确集中营销手法，掌握营销过程中的各种细节技巧。
□□精确集中营销手法包括两个核心部分1）精确定位目标客户。根据具体的基金产品，每次定位1,000-1,500个最有可能购买基金的准客户。2）在短期内对锁定的目标客户展开一对一的集中营销。5%-8%的目标客户最终实现购买。该方案容易操作、全员参与、立马见效、成本低、可重复操作。
□□持续营销有两个方向1）向买过基金的客户提供基金投资组合建议，协助适时调整投资组合。2）长期销售适销对路的基金产品。

3、黄金的保存与管理

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4、上世纪80年代日本房地产泡沫怎么产生的

日本泡沫经济 85年-95年日经平均股价变动简图日本泡沫经济是日本在1980年代後期到90年代初期出现的一种日本经济现象。根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。这是日本战後仅次於60年代後期的经济高速发展之後的第二次大发展时期。
这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，随着90年代初泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此後进入了平成大萧条时期。
日语中「平成景气」基本与此同义，但有时也包括此後的经济萧条阶段。 [编辑本段]日本泡沫经济的时代背景1985年9月22日，世界五大经济强国（美国、日本、西德、英国和法国）在纽约广场饭店达成「广场协议」。当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。此後，日元迅速升值。当时的汇率从1美元兑240日元左右上升到一年後的1美元兑120日元。由於汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生帐面亏损，大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，於是产生了过剩的流通资金。
，当时还有下列背景
1. 从1970年代後期开始，日本的银行烦恼于向优良制造业企业的融资案件，於是开始倾向於向不动产、零售业、个人住宅等融资。
2. 1980年代以来，全球性的通货紧缩形成了股票市场的上升通道。

加速上扬
由於上述因素叠加在一起，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到所谓「土地不会贬值」的土地神话的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。，地价上升也使得土地所有者的帐面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。
1985年到 1986年期间，随着日元急速升值，日本企业的国际竞争力虽有所下降，国内的投机气氛依然热烈。1987年，投机活动波及所有产业，当时乐观的观点认为只要对土地的需求高涨，那麼经济就不会衰退，而且市场也鼓励人们不断购买股票，声称股票从此不会贬值。当时日本媒体为了给这种经济繁荣状况命名，还希望募集像岩户景气、神武景气类似的名称。但当时也出现了少数反对论点，认为土地价格已经远远超过其实际需求，日本经济将在不久的将来陷入衰退。
从经济学原理来说，土地价格上升，导致租用土地的工厂或写字楼的企业盈利率下降，合理的做法是出售土地购入债券，会带来土地需求下降。根据供求理论，价格终将趋於均衡。日本企业普遍实行以帐面价值计算土地资产的做法，从表面上看企业的收益率也并无变化，而帐面价值与现实价值的差额就导致了帐面财产增加，从而刺激日本企业追求总资产规模而非收益率。
当时为了取得大都市周边的土地，许多大不动产公司会利用黑社会力量用不正当手段夺取土地，从而导致了严重的社会问题。而毫无收益可能的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权，也包括海外的不动产（如美国洛克菲勒中心）、名贵的艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等等。当时这种资金被称为「日本钱」（Japan Money）而受到世界经济的关注和商家的追捧。当时随着股票价格上升，日本国内购买法拉利、劳斯莱斯、日产CIMA等高档轿车的消费热潮也不断高涨。

周边各国
苏联由於阿富汗战争以及美苏军备竞赛，加之东欧诸国剧变，已经到了崩溃的边缘。在欧洲，由於严重的高失业率和东欧民主化，国际和社会秩序也非常混乱。
美国经过1980年代中期的经济周期，逐渐走入低谷。住房金融产业出现危机，社会信用危机日益严重。，经常性国际收支趋向平衡，但国内经济持续低迷，失业率也不断上升，财政赤字创下历史纪录。
在这样的世界形势中，政治经济都比较安定的日本出现了「日本是世界第一」的口号，全体国民预感到「日本的时代」即将到来。当时在世界各国的印象中，三十年前仍然是一个普通发展中国家的日本，已经迅速成为了遍地黄金的富裕国家。
潜在问题
期待通过资产价值上升而获得利润的手法，随着资产价格的上升会越来越难以奏效。当资产价格最终停留在高水平时，最终的资产持有者将无法获得收益。但可怕的不仅如此，一旦资产价格回落到之前的水平，那麼资产持有者将承受与其所有前手所获得的利润相当的亏损。，缺乏持续性的资产价格逐渐进入平稳状态。
另一方面，对於推崇一户一屋的日本都市来说，地价上升带来了严重的住宅不足问题。对於居住在大城市中心的普通劳动者，根本无法承担高额的地租和房租，只能被迫迁往郊区。当时这种状况导致了人们早买早赚的心理，进一步刺激了地价上升。
当时地价带来的住宅问题，也引起了日本政府的关注。之後政府采取平抑地价的政策，对金融机构也施加了压力。
泡沫破裂
1989年，日本泡沫经济迎来了最高峰。当时日本各项经济指标达到了空前的高水平，由於资产价格上升无法得到实业的支撑，所谓泡沫经济开始走下坡路。
一旦投机者丧失了投机欲望，土地和股票价格将下降，反而导致帐面资本亏损，由於许多企业和投机者之前将上升的帐面资本考虑在内而进行了过大的投资，从而带来大量负债。随着中央政府金融缓和政策的结束，日本国内资产价格的维持可能性便不再存在。
1990年3月，日本大藏省发布《关於控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此後，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。
1989年12月29日，日经平均股价达到最高38915.87点，此後开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。到了1992年3月，日经平均股价跌破2万日元，仅达到1989年最高点的一半，8月，进一步下跌到14000点左右。大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。
由於土地价格也急速下跌，由土地作担保的贷款也出现了极大风险。当时日本各大银行的不良贷款纷纷暴露，对日本金融造成了严重打击。 [编辑本段]日本泡沫经济之鉴日本泡沫经济形成和破灭的主要原因并非日元升值，而是日本宏观经济政策在日元升值过程中的失误，尤其是1986－1989年货币政策的三次重大失误
日本泡沫经济发生于1985-1990年，当时日本正处在改变增长模式、转变发展战略、开放国内市场、融入国际社会的初期。这个故事可以给我们很多启示。
毫无疑问，日本泡沫经济生成和破灭的原因是复杂的，包括制度、结构和政策等，但回到其定义，泡沫经济是指大量过剩资金追逐相对稀缺的投资机会而造成的资产价格膨胀，这个故事将主要在宏观经济层面展开。
要说明日本泡沫经济的生成，还需要从日元升值说起。虽然从本质上讲，日本泡沫经济与日元升值是两个不同的事件，各有不同的原因，但由于二者出现在同一时期，有着相同的历史背景，因而产生了复杂的联系，以致使一些舆论误读了它们。
日元对美元升值的直接原因是日美贸易差额的变化；根本原因是日本对美国经济实力的变化。20世纪80年代初，美国经济正为“滞胀”所困扰，1980 年，美国的通胀率为13.5%，失业率为7%，经济增长率为-0.2%，财政赤字为738亿美元，贸易赤字为150亿美元。为了克服“滞胀”，里根政府以减税为核心，通过扩张性财政政策刺激经济增长；美联储通过紧缩性货币政策，提高利率，抑制通货膨胀。高利率增加了美元对国外投资者的吸引力，大量资金流入美国市场，导致美元升值。1979年至1985年2月，美元对其他10个发达国家货币的多边汇率上升了73%.
美元升值扩大了美国贸易赤字。1980-1984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此，日本对美贸易顺差从 76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的，也使日本成为世界最大的债权国。1985年，日本对外净资产为 1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。
日元对美元升值的更深层因素是，二战后，美国曾是世界上最发达的国家，美元成为“超级货币”；20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为 1.5%，日本约为 4.8%.
也就是说，到1985年，日元升值与美元贬值都已经无法避免。实际上，1985年2月美元走低/日元升值的过程已经开始，1985年9月的“广场协议”只是加快（而非启动）了这一进程。
日本泡沫经济生成和破灭的主要原因是日本宏观政策的失误。在当时复杂的国际、国内环境中，日本货币政策曾经失去平衡，出现过三次重大失误。
1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年 1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。
1987年秋，世界经济出现了较快增长。为了对付可能出现的通货膨胀，美国、西德等相继提高利率，日本银行也准备升息。恰在此时，1987年10月 19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，并且此后不久，人们原先对世界经济的悲观预期为乐观情绪所代替，各国经济均出现了强劲增长。
但日本经济的灾难却由此开始。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能引起国际市场动荡，建议日本政府暂缓升息。日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且，当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平上不变，一直到1989 年5月日本银行才提高利率，这时距离“黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。极度扩张的货币政策造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。
1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至 6%.，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。
为什么日本政府长期实行扩张性货币政策？为了回答这个问题，我们需要再一次回到日本泡沫经济的起点——1985年。在日本历史上，1985年是一个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
第三，日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
也就是说，1985年的日本，面临着三个重大的战略转变由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。随着金融市场的开放，我们需要以更宽广的胸怀、更平和的心态去面对世界。

5、请问发行债券有哪些具体步骤？

看看如下网上摘录就清楚啦债券发行条件 债券发行条件是指债券发行者在以债券形式筹集资金时所必须考虑的有关因素，包括发行金额、票面金额、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、税收效应以及有无担保等项内容。
债券是政府、金融机构、工商企业等机构直接向社会借债筹措资金时，想向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。债券购买者与发行者之间是一种债券债务关系，债券发行人即债务人，投资者（或债券持有人）即债权人。债券作为一种重要的融资手段和金融工具具有如下特征
（1）偿还性。债券一般都规定有偿还期限，发行人必须按约定条件偿还本金并支付利息。
（2）流通性。债券一般都可以在流通市场上自由转换。
（3）安全性。与股票相比，债券通常规定有固定的利率，与企业绩效没有直接联系，收益比较稳定，风险较小。，在企业破产时，债券持有者享有优先于股票持有者对企业剩余财产的索取权。
（4）收益性。债券的收益性主要表现在两个方面，一是投资债券可以给投资者定期或不定期地带来利息收益；二是投资者可以利用债券价格的变动，买卖债券赚取差额.
债券市场债券发行市场--一级市场的概述及分类债券发行一级市场的概述及分类债券发行市场主要由发行者、认购者和委托承销机构组成。前面我们已经说过，只要具备发行资格，不管是国家、政府机构和金融机构，还是公司、企业和其他法人，都可以通过发行债券来借钱。认购者就是我们投资的人，主要有社会公众团体、企事业法人、证券经营机构、非盈利性机构、外国企事业机构和我们的家庭或个人。委托承销机构就是代发行人办理债券发行和销售业务的中介人，主要有投资银行、证券公司、商业银行和信托投资公司等等。债券的发行方式有公募发行、私募发行和承购包销三种。
国债发行按是否有金融中介机构参与出售的标准来看，有直接发行与间接发行之分，其中间接发行又包括代销、承购包销、招标发行和拍卖发行四种方式。
直接发行，一般指作为发行体的财政部直接将国债券定向发行给特定的机构投资者，也称定向私募发行，采取这种推销方式发行的国债数额一般不太大。而作为国家财政部每次国债发行额较大，如美国每星期仅中长期国债就发行100亿美元，我国每次发行的国债至少也达上百亿元人民币，仅靠发行主体直接推销巨额国债有一定难度，使用该种发行方式较为少见。
代销方式，指由国债发行体委托代销者代为向社会出售债券，可以充分利用代销者的网点，但因代销者只是按预定的发行条件，于约定日期内代为推销，代销期终止，若有未销出余额，全部退给发行主体，代销者不承担任何风险与责任，，代销方式也有不如人意的地方
（1）不能保证按当时的供求情况形成合理的发行条件；
（2）推销效率难尽人意；
（3）发行期较长，因为有预约推销期的限制。
所以，代销发行仅适用于证券市场不发达、金融市场秩序不良、机构投资者缺乏承销条件和积极性的情况。
承购包销发行方式，指大宗机构投资者组成承购包销团，按一定条件向财政部承购包销国债，并由其负责在市场上转售，任何未能售出的余额均由承销者包购。这种发行方式的特征是（1）承购包销的初衷是要求承销者向社会再出售，发行条件的确定，由作为发行体的财政部与承销团达成协议，一切承购手续完成后，国债方能与投资者见面，因而承销者是作为发行主体与投资者间的媒介而存在的；（2）承购包销是用经济手段发行国债的标志，并可用招标方式决定发行条件，是国债发行转向市场化的一种形式。
公开招标发行方式，指作为国债发行体的财政部直接向大宗机构投资者招标，投资者中标认购后，没有再向社会销售的义务，因而中标者即为国债认购者，中标者也可以按一定价格向社会再行出售。相对承购包销发行方式，公开招标发行不仅实现了发行者与投资者的直接见面，减少了中间环节，而且使竞争和其他市场机制通过投资者对发行条件的自主选择投标而得以充分体现，有利于形成公平合理的发行条件，也有利于缩短发行期限，提高市场效率，降低发行体的发行成本，是国债发行方式市场化的进一步加深。
拍卖发行方式，指在拍卖市场上，按照例行的经常性的拍卖方式和程序，由发行主体主持，公开向投资者拍卖国债，完全由市场决定国债发行价格与利率。国债的拍卖发行实际是在公开招标发行基础上更加市场化的做法，是国债发行市场高度发展的标志。由于该种发行方式更加科学合理、高效，所以目前西方发达国家的国债发行多采用这种形式。
实际上，不管是什么方式对投资者来说都不重要，在发行市场上认购国债还是需要缴纳手续费。
债券交易市场--二级市场的概述及分类债券交易二级市场概述及分类 根据市场组织形式，债券流通市场又可进一步分为场内交易市场和场外交易市场。
（一）证券交易所
是专门进行证券买卖的场所，如我国的上海证券交易所和深圳证券交易所。在证券交易所内买卖债券所形成的市场，就是场内交易市场，这种市场组织形式是债券流通市场的较为规范的形式，交易所作为债券交易的组织者，本身不参加债券的买卖和价格的决定，只是为债券买卖双方创造条件，提供服务，并进行监管。场外交易市场是在证券交易所以外进行证券交易的市场。
（二）柜台市场
为场外交易市场的主体。许多证券经营机构都设有专门的证券柜台，通过柜台进行债券买卖。在柜台交易市场中，证券经营机构既是交易的组织者，又是交易的参与者，，场外交易市场还包括银行间交易市场，以及一些机构投资者通过电话、电脑等通讯手段形成的市场等。目前，我国债券流通市场由三部分组成，即沪深证券交易所市场、银行间交易市场和证券经营机构柜台交易市场。

6、房地产债券是否属于银行金融政策

房地产债券不属于银行金融政策，必须要明确债券面向的投资者不只是银行金融机构，也包括一般的债券投资者，而房地产债券只不过是发行债券的主体是房地产企业，也就是俗称的产业债(所谓产业债泛指某一类同行业的公司各自发行的债券)，同样产业债所面向的投资者也不只是银行金融机构，故此并不属于银行金融政策的范围。

7、房地产开发商融资的途径和方式

融资，不是一个行业的，都大同小异吧，我们家开了一个有限公司，找个个会计公司，给担保了80W，每个月还利息就可以了，你找找当地的会计公司看看能不能帮助你