货币宽松政策下面，对于买房的看法？

　　在最近国家一直在不断调控着房价，特别还放出来货币宽松的政策出来把经济给推向高潮，因为经济的增长也离不开国家政策上面的推导才能更好的发展，对于经济上遇到的困难也要重点去发展。

　　经济下滑后，房地产市场有望两极化一方认为经济危机即将来临，房价泡沫即将破灭；一方认为，救市政府一定会带来新一轮的繁荣。根据以往的经验在没有其他投资渠道的情况下，资金必然会以各种名义进入房地产市场。这种逻辑今天还存在吗？

　　短期来看，少数城市房价上涨的驱动力与大部分城市需求下降的压力并存，但不要被房价上涨的虚相所迷惑，也不要太担心下跌，通过重新评估收入与债务的关系来慎重决策。

　　抵押贷款利率的下降导致一些城市的资产价格上涨。

　　经济下滑后，国家要求“应更加灵活和适度，并利用降低RRR、降息和再融资等手段，保持合理和充足的流动性，引导贷款市场利率下行。”4月份，LPR股市下跌10个基点，这是近几个月来的最大跌幅。从实际成交贷款利率来看，随着LPR的降低，房贷利率也在下降。如果包括非正式的资金渠道，实际贷款利率应该更低。

　　从城市之间的比较来看，抵押贷款利率对市场的影响是变化而不是绝对水平。一个典型的例子是近两三年来上海的按揭利率低于北京，但上海的房价基本上处于下跌状态。利率下调会带来市场预期的回暖，但能否带来房价上涨，取决于城市住房供应总量和结构。

　　如何理解房地产市场与利率的关系？

　　房地产市场的长期趋势来自预期需求与潜在供给的差距，而市场的短期波动来自信贷与供给的差距。过度的信贷会带动居民增加杠杆购买现有资产，企业增加投资。这样一来，房价和地价都会大幅上涨。如果没有限制信贷和资产价格之间就会出现“双飞”。

　　所有名义房价都是货币现象其本质是土地资产化。大城市对人口的集聚效应和有限的土地供应形成了不可避免的命运。世界上所有的大城市都面临着高房价的问题。区别在于不同的住房制度造成的价格弹性是越依靠金融信贷解决住房问题的城市，可名义房价与信贷的相关性就会越明显。

　　不同城市房价对利率的敏感性是资金偏好和贫富差距的表现。如果城市住房和土地供应跟不上资金的洪水，房价上涨的动力就会更强。没有持有成本的约束，增加的供给只能转化为住房群体的空置资产，对供求矛盾没有任何缓解。限价政策使买房成为一场“赌博”，而不是真正的需求，旨在帮助困难家庭买房的财政补贴会内化为资产价格。

　　根据预期需求和潜在供给来衡量房价上涨的弹性，根据抵押贷款与收入的比率来衡量资本化程度，我们对进行了重新分类。资本化程度高的城市，如一线城市、杭州，南京，厦门等城市房价上涨弹性较高。遵义，乌鲁木齐，烟台和其他城市缺乏灵活性。这个分类结果也可以通过历史时期来验证。

　　在没有实际需求的支持，货币对房价上涨的边际效用就会降低。

　　虽然一些城市的房价在上涨，但对租金的需求却在下降。

　　房租反映了城市真实的住房需求，也从侧面反映了经济增长。尽管经济下滑后集中释放了租房需求，但其他城市的房租与去年相比有所下降，除了上海和西安，广州的房租下降了约10%。

　　商业建筑的租金水平代表居民的消费能力，写字楼的租金水平代表服务业的生产能力。4月份，壳牌搜索平台重点城市上市商业地产平均租金水平较去年同期下降约17%。自2019年6月以来，商业租金一直在下降。从城市来看，4月份各大重点城市的房租均较去年同期大幅下降(由于样本数量的原因，市本级数据波动较大)。

　　对比生产、消费、共同生活，我们可以发现目前的房价上涨只是货币宽松驱动下的一个假想阶段。虚与实的偏差已经升温。

　　过去资产价格和实际需求的变化方向是一致的。即使一些城市房价和房租的关系长期不正常，增量需求仍然可以支撑高房价。为什么需求被称为“刚好需要”，并不是说住房需求对价格不敏感，而是因为所有权和社会福利高度捆绑在一起，租赁权长期得不到保障。当需求不足时，进一步杠杆化可以稳定高房价。

　　但这并不意味着信贷和房价总能齐飞。当房价涨到一定高度，就不需要接手了，也就没有了流动性。资产价格越高，就失去了意义，资产价格必然回归租金。近年来，降息和RRR降息对市场的刺激作用一直在减弱，能够积极应对利率下降的城市越来越少。

　　人们一度认为房地产是资金的“蓄水池”，因为它没有导致普遍的通货膨胀要在实际上的房地产是货币发行的加速器，居民和企业不断的杠杆作用会导致货币衍生就意味着楼市持续繁荣会导致整体通胀，现在是更严重的滞胀。

　　这也是中央政府极力遏制房地产加杠杆的原因。在严格的金融控制下，市场的上行势头开始减弱。4月下半月，全国重点城市二手房成交量连续两周下滑。如果将第一季度被抑制的需求推迟到第二季度，第二季度的交易量应至少同比增长40%，但4月份的成交交易量仅同比增长17.6%。

　　要分清现实与现实，不要因为房价上涨的预期而盲目跟风。

　　经济下滑后，世界各国都在用量化宽松甚至负利率来应对经济下行的压力把全球“放水”之下，中国无法独善其身。尽管奥地利经济学家一直警告称“救市信贷延长了萧条，而不是促进了复苏”，但各国政府仍然认为信贷宽松是必须的。

　　未来假想的阶段是，随着货币宽松，部分核心城市房价面临上行压力；现实是经济下行，失业率上升，企业和居民实际收入面临下行压力。我相信在短期内房地产市场的虚拟和真实两方面可能并存，但膨胀的房价注定是不可持续的。资金在城市之间流动，这使得城市之间的市场差异更加强烈。

　　对于政策制定者来说，将资金对资本流动的偏好纳入政策影响的变量，而不是希望得到“更严格的管理”，是市场规则不可或缺的组成部分。虽然少数城市的房价很高，但不要忘记大多数城市可能会面临长时间的沉默。这就需要对房地产调控进行更科学的分类和引导。

　　对于消费者来说，我们今天尤其应该有一个中性的市场前景，区分哪些是虚构的哪些是真实的，哪些是长期趋势，哪些是短期变化。消费者要降低对政策的敏感度，不要把户籍制度、公积金制度、税收制度等基本制度改革当成监管政策变化。

　　我们应该客观地认识到，中国的高储蓄率、高首付率和巨大的国内市场可以缓冲收入下降的影响，户籍制度的逐步放开。

　　我们也要警惕能顺利到达未来的前提，就是不要未富先富，陷入中等收入陷阱，高负债透支未来。什么都不会上涨或下跌，中国的房价也不会上涨或下跌。对于个人来说，因为房价预期上涨而买房可能只是一个虚幻的泡沫。到后期还会影响方面的事情。

　　在上面的介绍你可以清楚了解到有关货币宽松政策对于房市上面的影响，对于后期的影响也是不太一样。