万科：因信贷受限放弃购房客户增加 下半年楼市

　　6月2日晚间，万科发布5月份销售报告显示，2017年5月，万科实现销售金额358.9亿元，同比减少1.35%；销售面积242.0万平方米，同比减少9.5%。

　　至此，万科今年1-5月份累计实现销售面积销售面积1520.1万平方米，同比增长40.4%；销售金额2280.5亿元，同比增加54.4%。

　　朱旭指出，5月份大部分房企的销售业绩环比都有所下降。原因主要有两个方面：一方面，政策监管趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多，商改住物业类型的严格管控，以及对无证销售、中介虚假宣传的查处。另一方面，银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧。

　　而伴随着按揭贷款环境的收紧，客户的认购量也出现环比下滑。朱旭指出，由于客户目前的认购资格受到了很多的限制，以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制，认购后放弃签约的情况增加。

　　朱旭表示，在金融去杠杆的背景下，无论是开发企业还是消费者信贷都在收紧。去年底开始，房地产开发企业再融资都在收紧；5月银监会严查违规开展房地产信托业务，实际上是整顿银行表外通道融资。房地产融资方面未来趋势比较紧，审批需要的时间增加，房地产企业通过券商资管通道融资基本被叫停，地产企业资金流会更加紧张。

　　对于客户而言，其信贷也开始明显收紧。从万科的数据来看，去年只有10%的客户一次性付款，到今年5月份这个比例上升至20%，使用按揭客户比例由90%下降到80%。客户按揭平均的首付比例也明显上升，去年的平均首付比例是三成，而今年5月份平均首付比例达到四成。

　　朱旭称，去年四季度开始的政策收紧主要是针对热点城市的行政性调控，但从今年3月份开始，收紧实际上已经向信贷政策转向，信贷收紧不仅包括首付比例，同时实际贷款利率开始上升，过去第一套房按揭利率优惠在15%，最近优惠缩小到到5%甚至没有优惠，而二套房之前利率需要上浮10%，现在有部分上浮达到20%。

　　朱旭指出，从万科的销售数据中可以看到，目前更少的客户使用按揭，销售额中银行贷款的比重在下降，去年贷款的占比是64%，今年5月份为46%。我们认为信贷环境的收紧会对未来销售产生更明显的影响。

　　对于今年房地产市场的看法，朱旭在电话会议中多次提到了“谨慎”二字。一方面，随着销售环比下降以及银行、信托公司对房地产企业资金链的趋紧，因此对未来持“非常谨慎”的态度。另一方面，万科在土地市场比较热，房价涨幅非常缓慢的情况下，投资拿地“非常谨慎”。

　　朱旭表示，“我们认为下半年房地产市场是非常谨慎的，我们公司认为未来形势会更严峻一些。”

　　朱旭提到，从政策看，五月份三四线城市跟紧调控政策，有效防止了一二线城市的外溢需求，秦皇岛、嘉兴、承德等都出台了一些调控政策，预计未来调控范围会进一步铺开。不过，即便下半年房地产基本面下行压力大，由于一线核心城市的产业聚集效应、基础设施布局、人才吸引人方面具有长期优势，存在新市民自住刚需，因此房价大幅下降的可能性低，但中期也不太可能大幅上涨。